2013年度全国物业管理师执业资格考试《物业管理实务》真题试卷

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案例四
某住宅小区可收费面积为10万1T12。经测算，该小区物业服务年成本为200万元，物业服务费用实行包干制。物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收入的10％。假设营业税及附加的税率为5．65％。
问题
23．请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少?(单位：元／m2．月，保留小数点后两位)
24．按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该小区物业服务企业保本运行?(保留小数点后两位，××．××％)
25．由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20％，问：若物业服务企业希望保持原有的利润，每年物业费需增加多少?(单位：万元，保留小数点后两位)
注：以上计算请列出计算公式及计算过程。
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案例三
某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷。运行时间为每年5月1日至9月30日，空调能源费按每月每平方米实行定额收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。
一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备(主要是主机及其配套设备)；改造工程时间自今年2月25日起实施，周期
60 d(若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10 d告知)；预计改造后空调节能率可达30％，节省的能源费用按8：2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。
问题
20．根据上述给定条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么?简要说明理由。
21．若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有?简要说明理由。
22．业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理?简要说明理由。
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案例二
某住宅小区2000年交付使用，物业服务企业已对该小区投保公众责任险。
2010年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。
2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡；物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。
问题
17．造成张、李两家相关损失的责任主体是谁?简要说明理由。
18．赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担?简要说明理由。
19．如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担?简要说明理由
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案例一
某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业就如下事项达成一致。
(1)建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续。
(2)拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作。
(3)地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理。
(4)因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做警示标志。
问题
16．对上述拟办或约定事项正误做出判断，并简要说明理由。
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物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括( )。
- A.物业丈量报告
- B.物业工程地质勘察报告
- C.物业员工考勤和奖惩档案
- D.电梯维修记录
- E.业主投诉管理记录
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下列科目中，应当计人物业服务企业利润总额的有( )。
- A.营业利润
- B.住宅专项维修资金利息收入
- C.投资净收益
- D.营业外收支净额
- E.补贴收入
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物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有( )
- A.白蚁防治
- B.建筑物外墙清洗
- C.下水管道疏通
- D.电梯机房清洁
- E.垃圾收集与处理
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住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括( )。
- A.物业管理费收缴率达到95％以上
- B.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权
- C.业主委员会同意新的物业服务企业接管小区
- D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除
- E.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同
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业主人住时，《住宅质量保证书》应当由( )提供。
- A.建设单位
- B.工程施工单位
- C.物业服务企业
- D.工程监理单位
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在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是( )。
- A.查找工程质量、功能配套存在的遗留问题
- B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议
- C.掌握验收的情况
- D.为物业的承接查验做准备
- E.签署竣工验收意见
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新建住宅小区的物业管理的招标主体是( )。
- A.建设单位
- B.业主大会
- C.物业产权人
- D.业主委员会
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物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计；②薪酬体系的修正；③职位分析；④薪酬定位；⑤职位评价；⑥薪酬体系的实施；⑦薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是( )。
- A.⑦一④一③一⑤一①一⑥一②
- B.④一⑦一③一⑤一①一⑥一②
- C.③一⑤一⑦一④一①一⑥一②
- D.③一⑤一④一⑦一①一⑥一②
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某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是( )。
- A.决定
- B.通知
- C.批复
- D.意见
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物业服务企业对物业管理区划内门禁系统的检查维护属于( )管理。
- A.特约服务
- B.公共秩序
- C.社会治安
- D.增值服务
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物业服务企业公司章程的主要内容中不包括( )。
- A.经营范围
- B.注册资本
- C.法定代表人
- D.资质等级
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物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记；②备齐资料；③办理开工手续；④签订装修管理协议；⑤施工；⑥验收。上述流程的正确顺序是( )。
- A.①一②一④一③一⑤一⑥
- B.①一④一②一③一⑤一⑥
- C.②一①一④一③一⑤一⑥
- D.②一④一①一③一⑤一⑥
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下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是( )。
- A.配置消防中队车辆
- B.建立义务消防队伍
- C.开展消防安全检查
- D.加强消防设备保养
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关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是( )。
- A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
- B.前期物业服务合同属于书面合同
- C.前期物业服务合同的有效期须为3至5年
- D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同
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某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于( )人。
- A.3
- B.4
- C.5
- D.6
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