2014年全国物业管理师执业资格考试《物业管理实务》第二次全真模拟试卷

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案例三
王先生居住在某花园小区内已有3年。一天，深夜的风吹开了王先生睡觉前未锁好的户门。此情况恰好被巡逻路过的保安员小张发现。在几次敲门、按门铃没有得到回答的情况下，小张认为，肯定是有歹徒进入了房间，遂进屋查看。小张的脚步声吵醒了王先生。王先生慌忙起身下床，惊慌失措的王先生走出卧室发现保安员小张。王先生认为睡觉前门是锁好的，保安员进入房间是企图盗窃，遂要求物业管理公司就员工管理、培训不到位险些造成业主的财产损失和生命危险，以及由此给业主带来的精神损失向其赔偿5000元人民币。
问题
26．保安员小张的行为是否妥当?说明理由。
27．王先生的要求是否合理?
28．假如你是物业管理公司负责人，为杜绝本案类似事情的发生，请作出对此案例的培训方案?
29．简述物业管理公司针对保安员应进行的能力培训内容。
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案例二
某物业项目位于沿海城市，总建筑面积达80余万平方米，属中高层、高层住宅物业，项目分三期建设，是当地最大的住宅建设项目，也是该市的重点工程，倍受当地居民和政府关注。
整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。物业服务企业在规划设计阶段，参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。
问题
21．通过案例分析早期介入的必要性。
22．物业服务企业早期介入的作用有哪些?
23．列举物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容。
24．物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有哪些?
25．列举在规化设计阶段，物业服务企业可能提出的改进意见。
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案例一
2011年6月，李先生在某小区看中一处六层的楼房，李先生选择购买了第一层。后来，他花3万余元把房子装修一新。2011年国庆长假期间，李先生与妻子到南方旅游外出一周。当李先生和妻子回来打开房门时，顿时傻了眼，只见房屋内满地都是水，并发出异味。后来，经物业管理人员检查发现是厨房的下水道堵塞造成的。于是，李先生向物业管理部门提出赔偿要求。物业管理方认为，李先生应该及时反映情况才能修理，李先生没有反映，过错不在物业管理部门。李先生又找楼上的邻居协商，因找不到堵塞下水道的烂白菜叶等物品是从谁家漏下去的，五户邻居都不同意赔偿损失。无奈，李先生将五居户和物业管理方告上法庭，要求被告承担损失6000元。
问题
16．本案例中，五居户是否应承担责任?简述理由。
17．指出李先生做法中的不妥之处。
18．本案中，物业管理公司要求李先生先反映情况，再处理的做法是否正确?
19．简述物业装饰装修管理的工作流程。
20．物业装饰装修管理的要求有那些?
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下列收入中，不计征物业服务企业营业税的是( )。
- A.从事代理业务取得的手续费收入
- B.代收的房租收入
- C.代收的专项维修资金
- D.代收的燃气费
- E.代收的水费和电费
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对共用设施设备采用管理手段节能降耗的具体措施有( )。
- A.落实组织和管理体系
- B.对耗能较大设备进行更换或局部改造
- C.加强节能宣传和培训，树立节能意识
- D.建立能源消耗的计划和考核制度
- E.在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用
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常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容包括( )。
- A.物业与业主的沟通
- B.房屋出租
- C.项目机构的设置
- D.环境管理
- E.精神文明建设
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在物业可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容是( )。
- A.设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案
- B.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容
- C.根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准
- D.根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式
- E.就物业环境的适应性提出建议
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物业管理公司为实现某一管理目标、完成某项任务或开展某项工作而预先作出安排与部署时，应使用的事务文书文种是( )。
- A.大事记
- B.意见
- C.倡议书
- D.计划
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物业服务企业的日常物业管理风险主要有( )。
- A.专业服务咨询的风险
- B.法律概念不清导致的风险
- C.管理项目外包存在的风险
- D.管理费收缴风险
- E.物业使用带来的风险
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物业服务企业向物业使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入应纳入( )。
- A.物业经营收入
- B.商业用房经营收入
- C.物业管理收入
- D.其他业务收入
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有关物业的承接查验，下列说法正确的是( )。
- A.在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业只有在与原有物业管理机构完全解除物业服务合同时才能进行承接查验
- B.新建物业的承接查验一般发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中
- C.物业管理机构更迭时的承接查验发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中
- D.新建物业的承接查验有时可以和建设工程的竣工验收同步进行
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物业承接查验期的档案收集的索取对象主要是( )。
- A.物业服务企业
- B.全体业主
- C.监理单位
- D.建设单位
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影响企业薪酬政策的微观因素是( )。
- A.企业的经营策略
- B.国家经济运行状况
- C.当地生活指数
- D.劳动力市场的供求状况
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在物业装饰装修中，装修人侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由( )责令其改正，并依法承担赔偿责任。
- A.建设行政主管部门
- B.城市规划行政主管部门
- C.城市房地产行政主管部门
- D.当地人民政府建设主管部门
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房屋部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，设备管道不够通畅等，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋，属于( )。
- A.严重损坏房
- B.基本完好房
- C.危险房
- D.一般损坏房
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物业管理招标流程一般包括的内容有：①编制招标文件；②公布招标公告或发出投标邀请书；③投标申请人的资格预审；④成立招标领导小组；⑤接受投标文件；⑥发放招标文件；⑦开标、评标和中标；⑧成立评标委员会。上述内容正确的流程应是( )．
- A.④一①一②一③一⑥一⑤一⑧一⑦
- B.④一①一②一⑥一③一⑤一⑧一⑦
- C.①一④一②一⑥一③一⑤一⑧一⑦
- D.①一④一⑤一⑧一⑦一②一③一⑥
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在业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，物业管理服务的招标主体应为( )。
- A.建设单位
- B.业主大会
- C.业主委员会
- D.物业产权人
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物业服务企业在前期物业管理阶段服务的对象是( )。
- A.建设单位
- B.施工单位
- C.全体业主
- D.监理单位
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