2014年物业管理师考试《物业管理实务》考前冲刺卷(1)

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2013年1月1日上午10时，位于沿海城市的某住宅小区开始办理业主的入住手续。物业公司在小区人口处张贴“办理入住手续流程”，由于正值法定假期，物业公司新增数十名工作人员帮助业主办理人住手续。最终由于物业公司管理有序，使得所有业主均顺利完成了入住手续。
问题：
1．对业主而言，人住的内容包括哪些方面?
2．物业公司在准备办理入住手续时，除准备资料外，还应进行哪些准备工作?
3．以图不说明入住流程。
4．业主入住期间，物业公司需注意哪些问题?
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2011年明某购买了某小区5栋203号住宅并搬入该房屋居住。2012年某夜，3名歹徒从小区后门潜入5栋103房内，观察楼内住户出入情况，伺机作案。3日后，明某在5栋103房内被该3名歹徒杀害，劫去财物若干。破案后，3名歹徒被人民法院以故意杀人罪、抢劫罪，判处死刑。案发时5栋103房已售出，业主未办理入住手续，钥匙由物业管理公司保管。物业管理公司的电工陈某曾看见罪犯之一在5栋103房内出现，但未上前进行检查，亦未告知他人。
2012年8月，被害人家属以物业管理公司未尽到物业服务合同的义务，构成合同违约为由，向法院提起诉讼。
问题：
1．签订物业服务合同的双方分别是谁?
2．物业服务合同具有哪些特点?
3．物业服务合同终止的原因可能有哪些?
4．根据案例分析，物业服务企业是否该承担违约责任?
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物业公司管理人员在装修管理巡视过程中发现了如下问题：
(1)业主安装太阳能热水器的位置违规，据查，管理人员审批有误。
(2)小区中有未佩戴标志牌的施工人员在进行装修作业。
(3)小区高层楼顶堆放了大量的钢材，经了解，是业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。
(4)某业主未经申报，擅自拆改了天然气管道。
(5)小区某装修现场材料堆放混乱，工人用电炉做饭且无灭火设备。
问题：
1．针对现场中发现的问题，物业公司应如何处理?
2．简述物业装饰装修现场管理中应注意的问题。
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物业管理招标的程序包括（　　）。
- A.编制招标文件
- B.根据招标文件规定进行分工
- C.成立招标领导小组
- D.投标申请人的资格预审
- E.公布招标公告或发出投标邀请书
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物业服务企业早期介入的主要作用是（　　）。
- A.有助于提高工程质量
- B.有利于了解物业情况
- C.为前期物业管理作充分准备
- D.完善物业管理档案资源
- E.有助于提高建设单位的开发效益
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一般管理层员工能力培训的主要内容包括（　　）。
- A.楼宇巡查能力
- B.处理投诉问题的能力
- C.物业接管验收能力
- D.编制费用预算的能力
- E.装修监管能力
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房屋及设施设备维修养护方式主要有（　　）。
- A.月度维修
- B.紧急抢修
- C.预防性维修
- D.事后维修
- E.定期维修
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以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是（　　）。
- A.波动的
- B.独立的
- C.固定的
- D.增长的
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在物业管理活动中，虽然不可能完全消除风险，但可以通过努力把风险缩减到最小的程度，这就要求物业服务企业（　　），以保证物业管理活动和人们生活正常进行。
- A.主动认识风险
- B.积极管理风险
- C.有效控制风险
- D.有效防范风险
- E.尽量远离风险
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在发现白蚁又未能确定蚁巢地点，或者知道蚁巢地点又不能将其挖出，或者用药杀法不能彻底消灭的情况时，一般使用（　　）。
- A.诱杀法
- B.生物防治法
- C.水淹法
- D.掩埋法
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影响物业服务企业组织机构设置的因素不包括（　　）。
- A.企业战略
- B.企业机构人员设置情况
- C.人力资源条件
- D.组织规模
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入住工作计划应由建设单位和物业管理单位在入住前（　　）个月制订。
- A.3
- B.2
- C.1
- D.4
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凡是记载和反映物业、大型或重要附属设施设备及物业管理活动的基本历史情况，对物业维护和使用以及科学研究有长远研究参考价值的文件保存年限是（　　）。
- A.5年以内
- B.15年以内
- C.15～60年
- D.永久
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合同订立存在风险，在订立前期物业服务合同时，（　　）居于主导方面。
- A.业主委员会
- B.业主
- C.物业服务企业
- D.物业建设单位
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关于专项维修资金的管理，表述错误的是（　　）。
- A.专项维修资金属物业服务企业所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造
- B.在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨
- C.为了保证专项维修资金的安全，在维修资金出现闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用
- D.因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主
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房屋及设施设备评价参考的主要指标不包括（　　）。
- A.房屋完好率
- B.危房率
- C.设施设备完好率
- D.房屋折旧率
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装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的，由（　　）责令改正，并处罚款。
- A.物业服务企业
- B.城市房地产行政主管部门
- C.城市规划行政主管部门
- D.建设行政主管部门
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关于对员工惩罚的说法，错误的是（　　）。
- A.惩罚的方法可灵活多样
- B.惩罚要合理，使受罚者罚而无怨，口服心服
- C.惩罚应采用公开透明的方式
- D.惩罚要言行一致，严格按照制度规定执行
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