2014年物业管理师考试《物业管理实务》命题预测试卷二

物业安防人员如何管理安防系统？

案例三

某小区业主李某深夜在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业服务企业未尽物业服务职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计83500元人民币。某物业公司辩称，物业服务保安服务的范围是指为维护物业服务区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业服务时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24h安防人员。在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，也未发现陌生人进入小区。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿3000元人民币。

法院对李某提出的83500元的诉讼请求是否给予支持？说明原因。

简述公共安全防范管理服务的含义，指出其具体的服务内容。

该小区的前期物业服务合同何时终止？

甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。

在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验？

案例二

某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业服务。业主于2006年8月开始入住，2008年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2008年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2008年8月1日前办理完成物业承接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业服务资料，拒不配合物业承接查验。

2009年8月15日，顶层的16户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。

问题：

上述16户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？

乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？

大成物业服务企业总经理编制的投标文件应包括哪些内容？

投标文件编写中应注意哪些问题？

邀请招标的主要特点是什么？

投标文件编写的基本要求有哪些？

简述物业管理投标的程序。

案例一

大成物业服务企业接到了某大厦的物业服务投标邀请函。该大厦是一座大型智能化综合写字楼，建筑面积为11万m2，配套设施设备完善。被邀请的几家物业服务企业实力都很强，竞争激烈。大成物业服务企业总经理对这次投标工作非常重视，亲自动笔独立完成了物业服务投标书的编写工作，并带队参加了现场答辩。结果大成物业服务企业并未中标，原因之一是评委们认为该公司拟定的物业服务方案存在一些专业方面的缺陷。

问题：

大成物业服务企业编写该大厦物业服务方案的基本要求有哪些？

维修员知识培训的主要内容包括（      ）。

• A.物业管理基础知识
• B.房屋附属设备维修的类型
• C.供水供电基本知识
• D.给水排水设备的验收接管知识
• E.房屋日常养护知识及房屋维修知识

直接人工费包括物业服务企业中直接从事物业管理活动的人员的（      ）等。

• A.邮电通信费
• B.工资
• C.劳动保护费
• D.奖金及职工福利费
• E.办公费

新建物业承接查验的准备工作包括（      ）准备。

• A.人员
• B.计划
• C.资料
• D.设备
• E.资金

物业管理招标程序中，有关公布招标公告或发出投标邀请书的表述，正确的是（      ）。

• A.招标人采取公开招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书
• B.招标人采取邀请招标方式的，可不成立评标委员会
• C.招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告
• D.招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项
• E.招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书

物业服务企业所提供的服务具有（      ）。

• A.公益性
• B.常规性
• C.有偿性
• D.盈利性
• E.委托性

客户需要公平的礼遇，而不是埋怨、否认或找借口，体现了客户需要（      ）的需求。

• A.被关心
• B.服务人员专业化
• C.被倾听
• D.迅速反应

物业服务企业常用的培训方法中，具有系统性、连贯性的特点，多用于知识培训的是（      ）。

• A.课堂教学法
• B.现场教学法
• C.远程网络教学法
• D.师徒式培训法

以下选项中，属于权属资料档案的是（      ）。

• A.工程合同
• B.地质勘察报告
• C.丈量报告
• D.竣工图

对应聘者进行初审的目的是（      ）。

• A.对应聘者是否符合职位基本要求的一种资格审查
• B.筛选出背景和潜质都与职务所需条件相当的候选人
• C.对应聘者的一种初步了解
• D.了解应聘者是否掌握应聘岗位所必须具备的基础知识和专业知识

物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的（      ）计提坏账准备金，计入管理费用。

• A.0.2％～0.3%
• B.0.3％～0.5%
• C.0.5%～1%
• D.1%～2%

企业在内部传达重要精神时，应使用的行政公文文种是（      ）。

• A.计划
• B.意见
• C.通知
• D.通报

新建物业经过承接查验，物业工程质量问题整理出来之后，由（      ）提出处理方法。

• A.物业服务企业
• B.业主委员会
• C.监理单位
• D.建设单位

房屋及设施设备评价参考的主要指标不包括（      ）。

• A.设备设施损坏率
• B.房屋完好率
• C.设施设备完好率
• D.危房率

下列选项中，（      ）负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

• A.国务院建设主管部门
• B.省级人民政府房地产主管部门
• C.省、自治区人民政府建设主管部门
• D.直辖市人民政府房地产主管部门

物业管理招标流程一般包括的内容有：①编制招标文件；②公布招标公告或发出投标邀请书；③投标申请人的资格预审；④成立招标领导小组；⑤接受投标文件；⑥发放招标文件；⑦开标、评标和中标；⑧成立评标委员会。上述内容正确的流程应是（      ）。

• A.④→①→②→③→⑥→⑤→⑧→⑦
• B.④→①→②→⑥→③→⑤→⑧→⑦
• C.①→④→②→⑥→③→⑤→⑧→⑦
• D.①→④→⑤→⑧→⑦→②→③→⑥