2014年物业管理师考试《物业管理实务》预测试卷(二)

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某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业服务。业主于
2006年8月开始人住，2008年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2008年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于
2008年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知
后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业服务资料，拒不配合物业交接查验。
2009年8月15日，顶层的16户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投}斥。
请分析后回答以下问题：
1.上述16户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？
2.乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？
3.该小区的前期物业服务合同何时终止？
4．甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。
5．在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验？
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某小区业主李某深夜在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业服务企业未尽物业服务职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计83500元人民币。
某物业公司辩称，物业服务保安服务的范围是指为维护物业服务区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业服务时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24h安防人员。在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入小区。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿3000元人民币。
请分析后回答以下问题：
1．法院对李某提出的83500元的诉讼请求是否给予支持？说明原因。
2．简述公共安全防范管理服务的含义，指出其具体的服务内容。
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以下对物业管理客户沟通的内容，叙述不正确的有( )。
- A．与政府行政、业务主管部门、辖区街道居委会等在法规监管、行政管理服务方面的沟通交流
- B．与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流
- C．在与政府相关部门的沟通中，物业服务企业要摆正位置，对政府职能部门提出的建议和要求应经过了解、调查和分析，做好沟通交流每个环节的准备
- D.与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作
- E．与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流
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维修员知识培训的主要内容包括( )。
- A．物业管理基础知识
- B．房屋附属设备维修的类型
- C．供水供电基本知识
- D．给水排水设备的验收接管知识
- E．房屋日常养护知识及房屋维修知识
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守则构成一般由( )三部分组成。
- A.正文
- B.签署
- C．标题
- D．称呼
- E．落款
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物业承接查验期的档案收集的内容主要包括( )。
- A．设计文件
- B．技术文件
- C．被承接查验物业及其附属设施设备的权属
- D．验收文件
- E．施工文件
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我国住房和城乡建设部对物业服务企业信用档案系统建设的要求，以下叙述错误的
有( )。
- A.物业服务企业信用档案记录信息的报送、传递及有关事宜的联系，必须采用电子邮件方式
- B．扩大物业服务企业信用档案的覆盖面
- C物业服务企业信用档案记录信息每季度至少更新两次
- D．保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确
- E.统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享
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直接人工费包括物业服务企业中直接从事物业管理活动的人员的( )等。
- A．邮电通信费
- B_工资
- C．劳动保护费
- D．奖金及职工福利费
- E．办公费
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物业服务企业的利润总额包括( )。
- A．营业利润
- B．投资净收益
- C．无形资产转让收入
- D．营业外收支净额
- E．补贴收入
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物业管理早期介入的风险主要包括( )。
- A．合同风险
- B．管理费收缴风险
- C．专业服务咨询的风险
- D．管理项目外包存在的风险
- E．项目接管的不确定性带来的风险
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安全防范工作的检查方法包括( )。
- A.日检
- B．周检
- C．月检
- D．专项抽检
- E．督察
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大型公共物业有人流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特点。针对这些特点，在进行绿化管理时必须注意（）。
- A.不宜使用生长过快的植物
- B.在植物选用上多选用成活率高、抗性强的树种
- C.不宜使用果树或大花植物作绿化
- D.不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物
- E．植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏
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同薪建物业的物业管理移交一样，原物业服务企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。在办理交接手续时应注意( )。
- A．提出遗留问题的处理方案
- B．尽量避免答复业主的质疑
- C．确认原有物业服务企业退出或留下人员名单
- D．对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度
- E．各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用（如业主拖欠的物业服务费）应明确收取、支付方式
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有关合同成立的表述中，正确的有( )。
- A．合同的成立必须经过要约和发价两个阶段
- B．投标人中标，合同即成立
- C．受要约人超过要约规定的期限作出承诺时，合同仍然可以成立
- D．当顾客交钱购物，店员接受时，合同才成立
- E．当受要约人以订立合同的意图接受要约时合同成立
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新建物业承接查验的准备工作包括( )准备。
- A.人员
- B．计划住房与城乡
- C．资料
- D.设备、工具
- E．资金
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物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下。在不同的主体之间进行。移交工作的情况可分为( )。
- A.由建设单位将新建物业移交给物业服务企业
- B.由物业服务企业将新建项目移交给建设单位
- C．在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，物业产权单位将物业移交给物业服务企业
- D.在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，由业主大会将物业移交给物业服务企业
- E．在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业
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下列选项中，属于来自投标人的风险主要有( )。
- A．项目负责人现场答辩出现失误
- B．未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证，从而造成投标决策和投标策略的失误
- C．价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营
- D．窃取他人的投标资料和商业秘密
- E．接受资格审查时出现不可预见或可预见但未作相应防范补救措施的失误
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在物业开发项目竣工验收阶段，以下不属于早期介入的内容是( )。
- A.在工程全面竣工后，参与综合竣工验收
- B．在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收
- C．在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收
- D.拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续
- E．派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务
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物业管理招标程序中，有关公布招标公告或发出投标邀请书的表述中，正确的
有( )。
- A．招标人采取公告招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书
- B．招标人采取邀请招标方式的，可不成立评标委员会．
- C.招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告
- D．招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项
- E．招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出授标邀请书
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常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有( )。
- A．客户管理、客户服务和便民措施
- B．房屋及共用设施设备的管理
- C.项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度
- D.设计物业管理模式，制订员工培训计划
- E．环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等
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物业服务企业的机构设置中，经营管理部的主要职责不包括( )。
- A．负责对承包方的监督检查与考核
- B．制订和分解企业经营计划和经营目标
- C.新接管物业项目前期介入管理的组织和协调
- D.组织对各物业项目进行目标考核
- E．制订物业项目考核体系、考核指标和标准
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下列选项中，( )物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。
- A．政府办公楼
- B.学校、口岸
- C．商场
- D．码头
- E．机场
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在常规物业管理中，使用请示应注意的问题不包括( )。
- A.必须坚持一事一请示
- B.有重要事情时，可以越级请示
- C.请示在未获批准前，不得对下属单位发送
- D.请示语言既要简明扼要，还要注重行文语气，选用语句要谦敬，分寸得当
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客户需要公平的礼遇，而不是埋怨、否认或找借口，体现了客户需要( )的需求。
- A.被关心
- B．服务人员专业化
- C．被倾听
- D．迅速反应
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当物业管理公司对某一工作、某一活动、某一法规制订具体实施的方法时，要用
( )文书。
- A．“制度”
- B．“守则”
- C．“办法”
- D．“公约”
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对企业薪酬管理的目标，以下叙述错误的是( )。
- A．企业要根据自身发展的需要选择薪酬制度和薪酬标准
- B．吸引高素质人才，稳定现有员工队伍
- C．使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力
- D．努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调
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物业服务企业培训中常用的培训方法，具有系统性、连贯性的特点，多用于知识培训的是( )。
- A．课堂教学法
- B．现场教学法
- C．远程网络教学法
- D．师徒式培训法
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以下不属于保洁员知识培训的主要内容是( )。
- A．各种清洁工具
- B．清洁材料的功能及使用知识
- C．物业管理基础知识
- D．所管理物业的基本情况
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对应聘者进行初审的目的是( )。
- A．对应聘者是否符合职位基本要求的一种资格审查
- B.筛选出那些背景和潜质都与职务所需条件相当的候选人
- C．对应聘者的一种初步了解
- D．了解应聘者是否掌握应聘岗位所必须具备的基础知识和专业知识
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投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在( )d内将处理意见反馈给信用档案管理部门，反馈意见应由当地物业管理行政主管部门签章。
B．5
- A．3
- C．7
- D．15
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全国一级资质物业服务企业及执（从）业人员信用档案系统的建立和监督管理是由( )负责。
- A．中国物业管理协会
- B．住房与城乡建设部信息中心
- C．地方物业管理行政主管部门
- D．住房与城乡建设部
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以下选项中，不属于权属资料档案的是( )。
- A．工程合同
- B．地质勘察报告
- C．丈量报告
- D．竣工图
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以下对专项维修资金的管理叙述，不正确的是( )。
- A．专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用
- B．专项维修资金属全体业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造
- C．在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨
- D.为了保证专项维修资金的安全，在维修资金出现闲置时，可以挪作他用
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对物业管理风险防范的措施叙述，不正确的是( )。
- A．物业服务企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实，建立健全并严格执行物业服务企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制
- B．物业服务企业要学法、懂法和守法，物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定应尽可能详尽，避免歧义
- C．风险管理是一门新兴的管理学科，它是以科学分析为基础，观察实验、经验积累为手段。
- D．适当引入市场化的风险分担机制
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在物业服务企业发生更迭时，代管的维修资金账目经( )审核无误后，应当办理账户转移手续。
- A.业主大会
- B．业主委员会
- C．物业服务企业
- D．物业产权人
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物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的( )计提坏账准备金，计人管理费用。
- A.0.2%～0.3%
- B.0.3%～0.5%
- C．0.5%～1%
- D．1%～2%
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对安全防范服务的要求，以下叙述不正确的是( )。
- A.执勤中认真履行职责，不脱岗、不做与工作无关的事情
- B.办事高效，坚持原则，礼貌待人
- C．执勤时整洁着装、佩戴工牌号
- D．观察细致，反应迅速，按照有关规定及时发现、处理各种事故隐患及突发事件
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业主使用物业、接受服务中发生的风险不包括( )。
- A.物业管理员工服务存在的风险
- B．法律概念不清导致的风险
- C．物业违规装饰装修带来的风险
- D．物业使用带来的风险
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消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理配置。一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓（箱）内均配置( )瓶灭火器。
- A．1
- B．2
- C.4
- D．6
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清洁工作中安全风险较大、操作技术要求较高的一项工作是( )。
- A．泳池清洁
- B．管道疏通服务
- C．外墙清洗
- D．专项清洁
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物业的供电种类，按供电性质可分为( )。
- A.单回路供电和多回路供电
- B．长期供电和临时供电
- C．无自备电源供电和有自备电源供电
- D.高压供电和低压供电
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以下不属于电梯系统管理工作的主要内容是( )。
- A.将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价
- B.按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书
- C．电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用
- D.常见电梯按用途分为为乘客电梯、载货电梯和客货梯；按拖动方式分为直流电梯、交流电梯和液压电梯；按控制方式分为单机控制电梯、集选控制电梯等
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物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行
处理和纠正，从丽确保物业的正常运行使用，维护( )的合法权益。
- A.监理单位
- B．建设单位
- C．全体业主
- D.物业服务企业
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维修保养人员进入现场后，在( )个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案，由有关领导确认。
- A.5
- B．3
- C．7
- D.14
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物业管理机构更迭时，管理工作移交中的重点和难点是( )。
- A．管理资料的移交
- B．承接时的物业管理运作衔接
- C.人事档案资料的移交
- D.合同协议书的移交
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新建物业的移交过程中，移交的物业资料包括产权资料、( )和机电设备资料。
- A.竣工验收资料
- B.技术资料
- C．共用设施设备清单
- D.房屋建筑清单
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按照《物业管理条例》的规定，物业服务企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。其主要内容是( )。
- A．电气照明、插座装置
- B．主体结构及外墙、屋面
- C.火灾报警及消防联动系统
- D．物业质量保修文件和物业使用说明文件
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新建物业经过承接查验，物业工程质量问题整理出来之后，由( )提出处理方法。
- A．物业服务企业
- B．业主委员会
- C．监理单位
- D.建设单位
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对具体物业管理项目进行管理时，物业服务企业可以根据企业的自身情况和需要来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。对分包的服务项目，要进行 ( )，确定符合自己要求的分包单位。
- A．资质审核
- B．调整和补充
- C．市场调查、筛选
- D．完善
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物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的方法和要点是( )。
- A．物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作
- B．选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作
- C．对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见
- D．参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议
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在物业开发项目的规划设计阶段，早期介入的方法和要点不包括( )。
- A．从确定的目标客户的角度考虑问题
- B.组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划
- C.要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性
- D．参与有关规划设计的讨沦会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议
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有关物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的表述中，不正确的是( )。
- A.前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业
- B．物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业服务企业
- C.前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止
- D.物业服务合同期限由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限不明确、变化性大等缺点
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前期物业服务合同的主要内容中，以下属于物业经营与管理的内容是( )。
- A.物业服务费用的收取标准、收费约定的方式
- B．物业装饰装修管理服务
- C.停车场和会所的收费标准
- D．服务资金收支情况的公布及其争议的处理
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当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，体现的是合同签订中应遵循的( )原则。
- A．主体平等
- B．守法和维护社会公益
- C.诚实信用
- D．合同自由
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有关合同承诺的叙述中，不正确的是( )。
- A．非受要约人或未获得授权的代理人不得作出承诺
- B．超过要约规定的期限或合理期限的承诺无效，只能视为一个新要约
- C．一项有效的承诺，受要约人不能对要约内容作出实质性变更，否则为新要约，并导致原要约失去效力
- D．如果受要约人内心愿意接受要约，却保持沉默，未对要约人公开表示却私下为该合同作出准备工作的．可以构成承诺
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有关合同概念的表述中，不正确的是( )。
- A．当受要约人以订立合同的意图接受要约时合同即成立
- B．合同只可以在双方当事人之间订立
- C．合同是当事人之间意思表示一致的结果
- D．合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段
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拍卖是一种特殊的交易方式，但其成交过程也可用要约与承诺来分析。拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于( )。
- A．要约
- B．反要约
- C．邀请要约
- D．承诺
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投标文件编写的基本要求是( )。
- A．使用统一的货币“人民币”
- B．确保填写无遗漏，无空缺
- C．不可任意修改填写内容
- D．报价合理
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管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成，以下属于内部管理制度的是 ( )。
- A.电梯使用管理
- B.装修管理
- C．工程技术管理
- D．临时用水电管理
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物业服务企业在获取招标信息后应组织相关人员组成( )，对投标活动进行策划实施。
- A．招标委员会
- B．投标小组
- C．业主大会
- D.评标委员会
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《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为( )万元人民币，物业服务企业作为服务性企业应符合此规定。
- A.20
- B．10
- C．30
- D.50
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单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．物业服务企业的资质审批及管理中，省、自治区人民政府建设主管部门负责( )物业服务企业资质证书的颁发和管理
- A．一级
- B．二级
- C．二级和三级
- D.三级
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