2014年物业管理师考试《物业管理实务》预测试卷(一)

2009年8月的一天深夜，王某回到光新路某小区4号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着王某一直坠落到电梯井井底，王某当场昏迷。2小时后，王某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其力应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，王某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计1.3万余元。

庭审中，物业公司辩称王某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应 的赔偿。法院遂委托市高院对王某的伤情进行了鉴定，结论为王某全身多发性软组织挫伤并出现急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，王某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担王某由此造成的经济损失。

近日，法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿王某医疗费、营养费、误工费等6800余元。但法院认为该案不存在精神损失，所以对王某提出的5000元精神损失索赔诉请未予支持。

请分析后回答以下问题：说说你对此事的看法。

礼仪文书的显著特点是(       )。

• A．程序性
• B．规范性
• C．礼节性
• D．固定性
• E．法定性

2009年8月，业主刘某人住某高档公寓某单元，至今没缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。

请分析后回答以下问题：

1.物业服务企业这样回答对吗？如果不对，物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题？

2．针对业主刘某拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办？

物业服务的沟通应根据(       )的不同采取相应的沟通方法。

• A．沟通的对象
• B．沟通的目的
• C．沟通的内容
• D．沟通的地点
• E．沟通的事件

下列选项中，应对当事人予以辞退的情况有(       )。

• A．严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的
• B．严重失职、营私舞弊，但对用人单位利益未造成重大损害的
• C．被依法追究刑事责任的
• D．在试用期间被证明不符合录用条件的
• E．因工受伤，正在治疗期的

物业管理常用的档案分类方法为(       )。

• A．季度分类法
• B．年度分类法
• C．组织机构分类法
• D．问题分类法
• E．事故分类法

物业承接查验期的档案收集范围较为明确≯以下属于技术资料档案的有(       )。

• A．新材料及构配件鉴定合格证书
• B．质量事故处理记录
• C．电梯使用合格证
• D．供水管道试压报告
• E．丈量报告

物业服务企业利润的构成不包括(       )。

• A．营业成本
• B．营业外收支净额
• C．投资净收益
• D．专项维修资金
• E．补贴收入

物业服务费支出的构成包括(       )。

• A．物业管理区域清洁卫生费用
• B．物业服务企业固定资产折旧及修理费
• C．物业管理区域绿化养护费用
• D．管理服务人员的工资、奖金和按规定提取的福利费
• E．物业管理区域秩序维护费用

在消防安全检查组织形式上可采取(       )检查相结合的方法。

• A.日常
• B．重点
• C．全面
• D．抽样
• E．重大活动

物业管理日常运作过程中存在的风险包括(       )。

• A.管理费收缴风险
• B.物业使用带来的风险
• C.物业管理员工服务存在的风险
• D．公共媒体在宣传报道中的舆论风险
• E．替公用事业费用代收代缴存在的风险

鼠害防治的主要方法有(       )灭鼠法。

• A．化学
• B．诱杀
• C．挖巢
• D．生物
• E．器械

物业入住准备工作的核心是科学周密的计划。在进行周密计划和进行资料准备及其他准备工作的同时还应注意的问题是(       )。

• A．物业运转资金要落实到位
• B．人力资源要充足
• C．资料准备要充足
• D．紧急情况要有预案
• E．分批办理入住手续，避免因为过分集中办理产生的混乱

新建物业承接查验的常用记录有(       )。

• A．工作联络登记表
• B．物业承接查验记录表
• C．物业承接查验工作流程
• D．承接查验所发现问题的处理流程
• E．物业工程质量问题统计表

合同签订应遵循的基本原则是(       )。

• A．主体平等
• B．罪责自负
• C．合同自由
• D．诚实信用
• E．权利义务公平对等

物业管理服务及相关活动规范是合同签订的主要目的。在签订物业服务合同时，要特别注意的主要条款包括(       )。

• A．内容
• B．费用
• C．项目
• D．技术
• E．标准

物业管理投标来自于招标人和招标物业的风险有(       )。

• A．盲目作出服务承诺
• B．招标方与其他投标人存在关联交易
• C．窃取他人的投标资料和商业秘密
• D．物业延迟交付使用而造成早期介入期限延长
• E．招标方未告知可能会直接影响投标结果的信息造成项目无法正常进行

合同要约的构成要件为(       )。

• A．要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图
• B．要约必须由受要约人或其代理人作出
• C．要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定
• D．要约必须在要约的有效时间内作出
• E．要约必须传达到受要约人才能生效

物业管理中，人员的管理包括(       )等。

• A．竞争机制
• B．服务意识
• C．培训内容
• D．录用与考核
• E．协调关系

根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为(       )。

• A．整体物业管理项目招标
• B．单项服务项目招标
• C．分阶段项目招标
• D．住宅项目招标
• E．非住宅项目招标

物业服务企业组织机构设置的要求是(       )。

• A．统一领导、分层管理
• B．按照规模、任务设置
• C．分工协作
• D．精干、高效、灵活
• E．加强专业管理的职能

物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。按照投资主体的经济成分来划分，物业服务企业可以分为(       )。

• A．物业管理有限责任公司
• B．集体所有制物业服务企业
• C．民营物业服务企业
• D．外资物业服务企业
• E．物业管理股份有限公司

当物业与不相隶属的单位之间商洽工作、询问和答复问题，向有关部门（如派出所、居委会）、业主委员会或其他单位等联系工作时，要用(       )文种。

• A.“函”
• B.“通知”
• C.“请示”
• D.“批复”

通报正文的主体构成不包括(       )。

• A．结论
• B．结语
• C．事实与评析
• D．依据

物业管理客户沟通的内容不包括(       )。

• A．与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流
• B．与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作
• C．与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流
• D．与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流

物业管理投诉处理的要求不包括(       )。

• A.要正确看待物业管理投诉，并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇
• B.对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”
• C.接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验
• D.接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主（或物业使用人）的合理要求

以下属于定量考核法的主要内容的是(       )。

• A．上级评定
• B．群众考评
• C．个人述职
• D.设计相应的考核指标体系

在物业管理客户中，最主要的客户管理对象是(       )：

• A.建设单位
• B.业主
• C．专业公司
• D.政府部门

下列选项中，不属于设备管理员知识培训的主要内容的是(       )。

• A．房屋附属设备的构成及分类
• B．三级保养制度
• C．避雷设施的维护
• D．房屋装饰性设备

招聘信息发布后，求职者通常会寄来个人简历。为了保证应聘人员提供信息的(       )，企业在招聘活动开始时要组织人员设计应聘申请表。

• A．整体性
• B．准确性
• C．专业性
• D．规范性

有关物业管理工作中产生的重要决议、决定、合同协议、通知、记录、工作计划、统计报表的保护期限为(       )。

• A．15年
• B．30年
• C．60年
• D．无期限

一级资质物业服务企业信用档案信息的采集、整理、更新及日常管理工作由(       )负责。

• A．中国物业管理协会
• B．住房与城乡建设部
• C．地方物业管理行政主管部门
• D．住房与城乡建设部信息中心

物业管理档案的分类方法中，具有保持全宗内文件在来源方面的联系，客观反映各组织机构工作活动的历史面貌，便于按一定专业查阅档案特点的分类方法，称为(       )分类法。

• A．年度
• B．组织机构
• C．季度
• D．问题

业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经(       )。

• A．业主大会审定后实施
• B．当地房地产行政主管部门和业主委员会审核后划拨
• C．当地房地产行政主管部门审核后划拨
• D．业主委员会审定后实施

根据物业维护保养的需要，在大修、中修和更新改造费用不足时，由(       )决定向全体业主续筹资金。

• A.业主委员会
• B．业主大会
• C.物业的建设单位
• D．物业产权人

有关物业服务企业成本费用的管理，叙述不正确的是(       )。

• A.物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊人营业成本或者管理费用中
• B．实行一级成本核算的物业服务企业，可不设间接费用，有关支出直接计入营业成本
• C.物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0.3%～0.5%计提坏账准备金，计入管理费用
• D．物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计人营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计人营业成本或者管理费用

在物业管理操作中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当和与各方沟通不及时等，均有可能导致(       )。

• A．物业管理费收缴风险
• B．物业管理的舆论风险
• C．公用事业费用代收代缴风险
• D.物业管理的外包风险

前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由(       )代表全体业主与物业服务企业签订。

• A．业主代表
• B．施工单位
• C．建设单位
• D．委托单位

除绿化的基本要求外，还应根据物业的不同特点和要求实施针对性管理；在学校绿化管理中，对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域，应采用(       )管理。

• A．自然式
• B．规划式
• C．精品式
• D．监督式

有关车辆管理注意事项的叙述中，错误的是(       )。

• A.车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系
• B.车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道
• C．车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷
• D.对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内

电梯按拖动方式划分，可分为直流电梯、交流电梯和(       )电梯。

• A．单机控制
• B.乘客
• C．液压
• D.集选控制

物业的供电种类按供电(       )分为长期供电和临时供电。

• A．方式
• B．时间
• C．性质
• D.备用电源情况’

以下不属于维修养护计划的编制依据的是(       )。

• A．房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期
• B．房屋及设施设备的维修养护计划的制订
• C．房屋及设施设备的技术状态
• D．房屋及设施设备的使用要求和管理目标

物业管理应提倡的主要维修养护方式是(       )。

• A．预防性维修
• B.事后维修
• C.使用中维修
• D．紧急抢修

装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下应不超过(       )。

• A．2个月
• B．3个月
• C．6个月
• D.1年

物业管理机构更迭时，管理工作应移交的合同协议书是指(       )。

• A.各类值班记录
• B．对内对外签订的合同、协议原件
• C.设备维修记录
• D．对内对外签订的合同、协议原件或附件

按照《物业管理条例》的规定，物业服务企业在承接物业时，应对(       )进行查验。

• A．物业资料
• B．共用设施设备
• C．物业共同部位
• D．园林绿化工程

新建物业承接查验的主要内容不包括(       )。

• A．物业资料
• B.物业共用部位
• C．共用设施设备
• D．建设单位资料

物业工程质量保修分为两部分：一是物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由(       )负责。

• A．业主大会
• B．建设单位
• C．物业服务企业
• D．施工单位

下列选项中，属于物业项目开发的销售阶段早期介入内容的是(       )。

• A．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
• B．完成物业管理方案及实施进度表
• C．就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见
• D.对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见

前期物业服务合同的履行受业主人住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过(       )的方式规避风险。

• A.宣告合同无效
• B.宣告合同可撤销
• C．提前解除合同
• D.约定条款

社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的具体要求是(       )。

• A．合同自由
• B．主体平等
• C．诚实信用
• D．权利义务公平对等

下列关于前期物业服务合同的表述中，不正确的是(       )。

• A．前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议
• B.前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据
• C．前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业，也涉及业主
• D．在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立口头的前期物业服务合同

在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等。公平原则规范合同当事人之间的利益关系，制约对合同自由原则的滥用，要求实质的公平和(       )的公平。

• A．形式
• B.程序
• C.主观
• D.客观

物业管理招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少(       )日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。

• A．5
• B.10
• C.15
• D．20

原则上，一般的广告不是要约，即使广告中标明物品及价格，也不认为广告是要约，广告只是邀请要约。下列选项中，可作为要约的广告是(       )。

• A.商场家用电器的促销广告
• B.悬赏广告
• C.政府某建设项目的招标广告
• D．企业建设项目的招标广告

物业管理投标文件编写中应注意的问题是(       )。

• A．不可任意修改填写内容，投标人所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字；若填写中有错误而不得不修改的，则应由投标方负责人在修改处签字
• B．补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加
• C．对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围
• D．密切关注、正确分析竞争对手的报价

物业的管理方式与运作程序一般由(       )、流程与支持系统的设计和管理机制的确定等内容组成。

• A.人员配备
• B．人员培训
• C．组织架构的设置
• D．人员管理

在物业服务企业的组织形式中，(       )组织形式适用于业务量较小的小型物业服务企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。

• A．直线制
• B．直线职能制
• C．事业部制
• D．矩阵制

下列关于物业管理招标投标基本要求的叙述，不正确的是(       )。

• A.物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理 招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规、政策规定
• B．在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素
• C.招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的市级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案
• D．投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性、项目外部环境和条件等方面进行综合评估

根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的设立程序分为 (       )和资质审批两个阶段。

• A．工商注册申请
• B．资产评估
• C.工商注册登记
• D．公司章程审批

以下关于物业服务企业资质等级的表述中，不正确的是(       )。

• A．国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理
• B．省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理
• C．直辖市人民政府房地产主管部门只负责三级物业服务企业资质的颁发和管理
• D.设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理