2015年物业管理师考试《物业管理实务》标准预测试卷（5）

某业主到房地产开发公司办理入住手续，该业主直接找到物业服务企业的经理自我介绍说： “我接到入住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特抽空来办理。”经理说：“没关系，我们一切为用户服务，不论拖多长时间，我们都一样办理。”经理说：“您的材料是否都带齐了?”业主拿出购房合同、人住手续书及付款收据。经理说：“可以了。"业主问：“你们公司的收费标准有批文吗?”经理说：“有，你看，这是房地产开发公司的批文”。业主说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分能不能缓交?等到房屋大修时，我一定补齐。”经理说：“可以，不过您必须写一个保证。”业主又问：“装修是否要办理手续?”经理说：“只要您不破坏承重墙，就不用办理任何手续了。”业主问：“装修前是否要交一些费用?”经理说：“您自己找人装修就不用交任何费用了。”业主又问：“我是否可以一次缴纳10年的管理费?”经理说：“那太好了，都像您这样我们的服务就有保障了。”办完手续，保安部派人来送钥匙。业主接过钥匙问：“还要办理什么手续吗?”经理说：“没有了，您装修完就可以人住了，欢迎您成为我们的新业主。”

请回答下列问题：

14．指出并改正本案例中存在的错误与不妥之处。

15．物业人住准备工作的注意事项有哪些?

16．简述入住期间需注意的问题。

某物业公司负责上海市某小区的物业管理工作，该小区业主陈小姐已有好几个月没缴纳物业服务费了。物业公司上门催缴时，陈小姐以不久前自家卫生间屋顶渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成诸多不便为由，拒缴物业服务费。

请回答下列问题：

11．陈小姐拒缴物业服务费的理由是否恰当?说明理由。

12．物业服务收费定价形式有哪几种?

13．业主与物业服务企业可采取哪种形式约定物业服务费用?

14．物业服务企业的营业成本构成一般包括哪几个部分?

某物业服务企业负责管理的某小区是已经投人使用12年的住宅区，建筑面积45万m2，以高层建筑为主。最近一阶段业主频频反映小区内的老鼠和蚊蝇较多，特别是蚊子，建议物业服务企业采取一些措施。

请回答下列问题：

15．可能产生上述情况的原因有哪些?

16．应采取怎样的措施来解决这一问题?

17．结合实际谈一谈，鼠害防治的主要方法有哪几种?

物业服务企业处理投诉的正确流程是（　　）。 查看材料

物业服务企业投诉管理体系的基本要求包括（　　）。 查看材料

物业服务企业与业主沟通的方法有（　　）。 查看材料

根据下面材料回答问题

一天下午吴先生5点多回家，发现车位被其他车辆占了，让保安人员处理。但到晚上7点钟小区保安人员还未找到占车位车辆的主人。吴先生认为保安人员对工作不负责任，非常不满意。当时因地下停车场道闸故障，故保安人员将道闸置于开启状态，导致其他车辆进入地下停车场，并占用了吴先生的车位。因该车牌在车辆台账上没有记录，导致保安人员在查找该车辆时花费了较长的时间，虽然最后找到占用车辆的主人并让其让出车位，但因处理时间过长，造成了吴先生的投诉。

请回答下列问题：

针对吴先生车位占用事件，物业服务企业采取的处置措施是（　　）。                  查看材料

物业服务企业处理业主投诉的技巧包括（　　）。 查看材料

对业主拒缴物业服务费问题的解决办法有（　　 ）。 查看材料

物业管理费收缴风险的防范措施包括（ 　　）。 查看材料

依据《建设工程质量管理条例》，屋面防水工程的最低保修期限为（ 　　）年。 查看材料

针对杨某所说的墙皮脱落、窗户关闭不严、屋面漏水等质量问题，应由（　　 ）负责维修。 查看材料

根据下面材料回答问题：

2013年10月1日，业主杨某人住某小区2单元202室，预缴了一年的物业服务费。2014年9月30日，杨某所缴纳的物业服务费到期，至今再也没 有缴纳物业服务费。该小区物业服务企业曾多次要求杨某缴纳所欠物业服务费，但都遭到杨某的拒绝。杨某拒缴的理由是：该单元墙皮脱落、窗户关闭不严、屋面漏 水，小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，影响使用。物业服务企业认为杨某所说问题均属于开发商遗留问题，要求杨某直接找开发商协商解决。

请回答下列问题：

若更换该小区花园的铁艺围栏，产生的费用应由（ 　　）负责。                  查看材料