2012年物业管理师《经营管理》实战模拟试卷(6)

收益性物业估价中，毛租金乘数法的优点是（　　）。

• A．方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料
• B．有利于制约企业追求短期利益行为的倾向
• C．避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计
• D．把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利率
• E．由于在同一市场上，相似物业的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值

物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除了遵循签订一般合同时的注意事项外，还要注意的要点有（　　）等。

• A. 不应有无偿无限期的承诺
• B．实事求是留有余地
• C．纠正成本偏差
• D．明确界定违约责任与处理方式
• E．成本控制责任中心的业绩考评

前期物业服务合同具有的特征包括（　　）。

• A．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
• B．前期物业服务合同具有过渡性
• C．前期物业服务合同是非要式合同
• D．前期物业服务合同是要式合同
• E．前期物业服务合同具有系统性

物业经营管理中的战略性工作主要包括（　　）等。

• A．确定战略
• B．确定目标
• C．构建信息基础
• D．进行资产分配
• E．决策分析

公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租，不得出租的情形包括（　　）。

• A．权属有争议的
• B．共有房屋未取得共有人同意的
• C．未抵押，经抵押权人同意的
• D．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
• E．属于违章建筑的

租赁方案与策略主要涉及的内容包括（　　）。

• A．确定可出租面积和租赁方式
• B．编制租赁经营计划
• C．定位目标市场
• D．选择租金方案
• E．明确吸引租户的策略

下列物业管理绩效评价指标体系中，属于偿债能力状况修正指标的是（　　）。

• A．应收账款周转率
• B．不良资产比率
• C．长期资产适合率
• D．经营亏损挂账比率
• E．盈余现金保障系数

房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析，市场供求分析一般包括（　　）。

• A．供给分析
• B．物业位置分析
• C．需求分析
• D．财务报告分析
• E．竞争分析

设备更新的特点分析主要包括（　　）等。

• A．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命
• B．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量
• C．只比较设备的费用
• D．只比较设备的技术寿命
• E．设备更新分析以费用年值法为主

物业管理绩效评价的基本要素为（　　），这是评价活动得以开展的重要条件。

• A．评价期限
• B．评价指标
• C．评价对象
• D．评价标准
• E．评价方法

下列选项中，概率预算的编制方法包括（　　）。

• A．确定预算编制所涉及的每一变量
• B．每隔一定的比例列出一个不同水平的预算
• C．确定每一变量的变化范围及其可能性
• D．计算各变量不同“组合”的联合概率
• E．对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值

编写物业管理报告应注意的事项包括（　　）。

• A．侧重实施、掌握要点
• B．突出重点、兼顾一般
• C．注重时效、真实可靠
• D．报告清楚、文字简练
• E．提高技术、管理到位

宏观调控房地产市场的手段包括（　　）。

• A．土地供应政策
• B．金融政策
• C．产业发展政策
• D．税收政策
• E．财务管理政策

下列选项中，政府干预房地产市场的政策目标通常包括（　　）等。

• A．实现房地产市场稳定发展
• B．使存量房地产资源得到最有效的使用
• C．保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间
• D．引导新建项目的资金选择
• E．满足特殊群体的需要

我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（　　）等。

• A．城镇土地使用税
• B．印花税
• C．经营税金及附加
• D．房产税
• E．企业所得税

预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法，其假设前提是（　　）。

• A．现有的业务活动是企业必需的
• B．原有的各项开支在预算中
• C．原有的各项开支都是合理的
• D．尽量减少费用的开支
• E．增加费用预算是值得的

收益性物业价格在实际交易中的付款方式可能有（　　）。

• A．要求在某一日期时一次付清
• B．以抵押贷款方式支付
• C．如果在成交日期时一次付清
• D．从成交日期时起分期付清
• E．约定在未来某个日期一次付清

物业保险中，投保人保险事故发生后，索赔程序主要包括（　　）。

• A．及时发出出险通知并提索赔要求
• B．采取一切合理的措施抢救、保护，防止损失扩大
• C．保护现场，配合检验
• D．提供必要的索赔单证
• E．分散意外损失

影响收益性物业价格的主要因素包括（　　）。

• A．人口因素
• B．居民收入因素
• C．市场因素
• D．物价因素
• E．利率因素

物业服务企业投标的关键事项中，决定参与投标的关键因素包括（　　）。

• A．项目区域、规模符合企业发展规划
• B．准确的物业管理年度收支测算
• C．项目类型符合企业确定的目标客户
• D．项目委托方具有独立法人资格和经济实力
• E．项目风险在企业承受范围内

某建设项目投资额为5000万元。在计算内部收益率时，当i＝14%，净现值为800万元；当i＝18%，净现值为－200万元。则该建设项目的内部收益率为（　　）。

• A．15%
• B．18.2%
• C．16.6%
• D．17.2%

为了保持物业净运营收益的稳定性，物业服务企业就必须通过（　　）这一有效的财务工具，准确地预测和控制物业的收人与支出。

• A．计划
• B．预算
• C．邻里分析
• D．管理

写字楼物业治安主要由物业服务企业保安部的内保人员、外保人员和车场管理人员负责，主要任务是（　　）。

• A．疏导和控制
• B．控制和划分
• C．防御和控制
• D．防护和疏导

财务报告分析实施阶段中，（　　）为企业财务评价提供最基本的依据。

• A．报告整体分析
• B．财务指标分析
• C．基本因素分析
• D．经营管理分析

物业管理绩效评价中，（　　）是企业当年所有者权益总的增长率，反映了企业所有者权益在当年的变动水平。

• A．营业增长率
• B．资产负债率
• C．流动资产周转率
• D．资本积累率

下列选项中，属于土地供应政策核心的是（　　）。

• A．土地供应目标
• B．土地需求计划
• C．土地供应时限
• D．土地供应计划

下列选项中，写字楼物业管理风险的种类不包括（　　）。

• A．工程隐患风险
• B．消防防范风险
• C．保安防范风险
• D．设备运输风险

某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年年末净转售收人为600万元，如果折现率为10%，则该写字楼投资项目的收益现值为（　　）万元。

• A．504.23
• B．521.04
• C．538.55
• D．546.32

一个完整的房地产市场是由市场（　　）等因素构成的一个系统。

• A．主体、客体、价值、资金、运行机制
• B．主体、客体、价格、技术、运行机制
• C．主体、客体、价值、技术、运行机制
• D．主体、客体、价格、资金、运行机制

共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费在物业管理成本中通常都占有较大比例，其中不包括（　　）。

• A．装修费
• B．康乐设施费
• C，能源费
• D．更新储备金

对一个新建成的零售商业物业而言，日常管理费用不包括（　　）。

• A．公共能耗费
• B. 设施维护费
• C．办公费
• D．招聘费用

利息是指占用资金所付出的代价或（　　）。

• A．因通货膨胀而付出的代价
• B．使用资金所得的预期收益
• C．借贷资金所承担的风险
• D．放弃使用资金所得的补偿

在租赁方案中，需要对租金水平的确定方式作出（　　）的安排。

• A．完整性
• B．系统性
• C．公平性
• D. 指导性

吸引租户的策略可谓多种多样，主要有（　　）等。

• A．降低租金和宣传方式
• B．宣传手段和租约条款优惠
• C．宣传手段和延长租约期限
• D．降低租金和延长租约期限

设施管理中，运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的（　　）。

• A．市场价值
• B．空间价值
• C．效益价值
• D．时间价值

商业经营失败的最大原因是（　　）。

• A．低于预期的资本回报水平
• B．高于预期的资本投入成本
• C．低于预期的资本投资效益
• D．低干预期的资本经营成本

某宗物业的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。计算卖方实际得到的价格为（　　）元/m2。

• A．2325
• B．2425
• C．2625
• D．2835

影响商品住宅的需求中，降低交易税费、停止住房实物分配，极大地推动了个人住房需求的增加属于（　　）。

• A．对未来的预期
• B．政府政策的变化
• C．其他商品的价格变化
• D．收入的变化

管理型物业服务企业是具有（　　）物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置

• A．竞争性
• B．完整性
• C．策略性
• D．系统性

零售商业物业在选址和规划时考虑的因素中，零售商业物业的（　　），其内部各个零售店之间相互促进的能力就强。

• A．规模大
• B．地点显著
• C．进出交通便利
• D．市场容量大

零售商业物业经营管理的核心内容是（　　）。

• A．现场管理
• B．商业物业管理
• C．计划和实施管理
• D．策略与运行管理

下列选项中，（　　）是物业服务企业和业主的重要参考资料，然而实际的运营收入和费用支出，可能会随着时间的进展与预算数据有很大的出入。

• A．年度运营预算
• B．长期预算
• C．资本支出预算
• D．财务收支预算

物业管理绩效评价中，（　　）是实施物业管理绩效评价的基础。

• A．评价标准
• B．评价指标
• C．评价方法
• D．评价类型

决定计算机使用情况的关键因素是计算机系统使用者的（　　）。

• A．安装人员
• B．维修人员
• C．维护人员
• D．操作人员

零售商业物业经营管理中，现场管理按（　　）进行分类，沟通环节过多，全面协调困难，各合同起止时间不一，相互影响正常工作，必须严格控制好工作中的关键点。

• A．管理组织形式不同
• B．专业和分包形式的不同
• C．管理层次不同
• D．经营性质不同

应收账款周转率是对流动资产周转率的补充说明，其计算公式为（　　）。

物业经营管理计划工作中，制订物业管理计划的前提是（　　）。

• A．分析物业现状
• B．市场调研分析
• C．明确业主目标
• D．了解市场环境

置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着（　　）而加大的。

• A．时间的增加
• B．持有期的延长
• C．资本价值的增加
• D．收益现金的增加

企业物业资产的（　　）取决于企业的发展战略，又对企业的发展战略产生重要的影响。

• A．管理模式
• B．管理目标
• C．经营效率
• D．成本控制

根据组合投资管理的定义可以看出，组合投资管理包含的要素有（　　）。

• A．管理对象、管理者与管理方法
• B．管理制度、管理模式与管理方法
• C．管理对象、管理制度与管理模式
• D．管理制度、管理者与管理方法

房地产市场活动中，解决住房问题的有效途径是（　　）。

• A．政府干预
• B．建立市场经济体系
• C．市场和非市场结合
• D．实施经济和社会发展规划

某企业年初向银行借款200万元，年复利利率为3%。银行规定每半年计息一次。若企业向银行所借的本金和产生的利息均在第3年年末一次向银行支付，则支付额为（　　）万元。

• A．218.67
• B．259.43
• C．218.55
• D．218.00

组合投资管理工作的步骤中，确保实现投资目标的重要手段是（　　）。

• A．构建投资组合
• B．投资组合的调整
• C．投资分析
• D．制定投资方针和政策

物业管理和设施管理是定位在现场操作层面的管理，其主要作用是（　　）。

• A．维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划
• B．为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流
• C．使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标
• D．满足房地产组合投资管理者的要求

物业服务合同属于我国合同分类中的（　　）。

• A.管理合同
• B.要式合同
• C.委托合同
• D.非要式合同

房地产置业投资的现金流量中，（　　）的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

• A．运营费用
• B. 净运营收益
• C．有效毛收入
• D．经营现金流

市场价商品住宅则采取（　　）经营，是城市房地产市场的主要组成部分。

• A．政府指导化的方式
• B．完全市场化的方式
• C．平均化的方式
• D．追求效益最大化的方式

通常，企业物业资产管理涉及三个领域的活动，主要包括（　　）。

• A．购置或剥离物业资产、财务、管理人员职能
• B．购置或处置物业资产、多样化投资、管理目标
• C．购置或剥离物业资产、管理目标、管理人员职能
• D．控制或处置物业资产、管理目标、多样化投资

物业管理报告的构成中，能够反映企业未来一个报告期内进行或开展物业经营管理工作的设想、打算或安排是（　　）。

• A．物业经营管理工作计划
• B．物业经营管理工作总结
• C．物业经营管理财务报告
• D．物业经营管理财务计划

成功的招租，对购物中心业主及管理者而言表示的是（　　）。

• A．稳定的经济状况
• B．稳定的收入来源
• C．固定的经营管理模式
• D．固定的经济支出

流动资产周转率是评价企业资产利用效率的指标，其计算公式为（　　）。

物业管理中资本支出预算的目的是（　　）。

• A．列出物业的主要收入来源和费用支出项目
• B．在物业收支报告中列出有效毛租金收入的数量，并在每月间保持稳定
• C．对每月应向准备金基金存入多少资金作出科学合理的估计
• D．显示在业主持有物业的期间内，物业的现金流将会有哪些变化

物业经营管理工作总结的主要内容不包括（　　）。

• A．企业不同部门对上期工作计划的执行情况
• B．列举物业管理费用的收支情况以及相关分析
• C．企业不同部门在报告期内所作的日常管理工作
• D．企业在进行物业经营与管理中的主要成绩与不足

某投资方案建设期为2年，建设期内每年年初投资400万元，运营期每年年末净收益为150万元。若基准收益率为12%，运营期为18年，残值为零，并已知(P/A，12%，18)=7.2497，则该投资方案的净现值和静态投资回收期分别为（　　）。

• A．213.80万元和7.33年
• B．213.80万元和6.33年
• C．109.77万元和7．33年
• D．109.77万元和6.33年

物业设施管理的服务对象是人，目标是（　　）。

• A．确保其功能的正常发挥，扩大收益、降低运营费用
• B．提高办公室工作效率和使建筑物保值增值
• C．提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率的服务、改善用户的业务、使工作流程合理化和简洁化
• D．延长设备、设施的使用年限

经营性物业的租金水平，主要取决于（　　）。

• A．当时房地产的需求状况
• B．当时房地产的供应状况
• C．当时房地产的租赁条件
• D．当地房地产市场的状况

房地产市场供给的变化可能会因（　　）引起。

• A．改建旧的房地产项目
• B．改变原来物业的使用方式
• C．某类物业出售价格比发生变化
• D．不可替代物业间的租售价格比发生变化

零售连锁店通常很少自己拥有物业，而是倾向于租用场所，这所体现企业物业资产管理的步骤是（　　）。

• A．建立合理的物业资产管理机构
• B．适时处置资产并获得收入
• C．进行多样化的物业投资
• D．结合企业主营业务选择物业占用形式

零售商业物业产权与管理权相分离风险中，聘请物业服务企业的决定，具有（　　）。

• A．保障性和专属性
• B．保障性和合法性
• C．唯一性和专属性
• D．唯一性和保障性

根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（　　）。

• A．物业服务合同
• B．前期物业服务合同
• C．物业管理合同
• D．后期物业服务合同

零售商业物业的（　　）应当考虑到商业服务的特性，不能完全照搬对写字楼、公寓或住宅小区的物业管理模式。

• A．机构设置
• B．人员编制
• C．服务标准
• D．工作流程

制订租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现（　　）。

• A．物业资本价值最大化
• B．物业财务专业化
• C．物业收益的最大化
• D．物业经营最优化

房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象，政府可以用（　　）对房地产市场进行调控。

• A．地价
• B．建造成本
• C．专业费用
• D．管理费用

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的（　　）。

• A．65%
• B．70%
• C．75%
• D．80%

下列选项中，处置不良资产的常用方法是（　　）。

• A．实施债转股将债权转为股权
• B．采取减让清收的方式追偿债务
• C．重组
• D．公开出售

在租赁市场活跃时，业主通常选择的模式为（　　）。

• A．包租转租模式
• B．出租代理模式
• C．委托管理模式
• D．延期租赁模式

物业管理投标的一般程序为（　　）。

• A．获取招标信息→报送投标申请→获取与熟悉招标文件并考察物业现场→投标决策与编制投标书→报送投标书
• B．获取招标信息→获取与熟悉招标文件并考察物业现场→报送投标申请→投标决策与编制投标书→报送投标书
• C．获取与熟悉招标文件并考察物业现场→获取招标信息→报送投标申请→投标决策与编制投标书→报送投标书
• D．获取与熟悉招标文件并考察物业现场→报送投标申请→获取招标信息→投标决策与编制投标书→报送投标书

收益性物业估价中，利用与估价对象物业具有类似收益特征的可比实例物业的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法是（　　）。

• A．累加法
• B．收益法
• C．市场提取法
• D．报酬资本化法

房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的（　　）。

• A．经济寿命的动态和静态计算
• B．投资回收和投资回报
• C．最大盈利能力
• D．盈利能力和清偿能力

房地产投资面临的系统风险中，危害最大的一种风险是（　　）。

• A．通货膨胀风险
• B．市场供求风险
• C．政策风险
• D．政治风险