2012年物业管理师《经营管理》实战模拟试卷(2)

保险的一般原则包括（　　）。

• A．诚信原则
• B．可保利益的原则
• C．近因原则
• D．合理原则
• E．比例分摊原则

财务报告分析工作中，资料的搜集整理需要注意的问题有（　　）。

• A．要根据分析的目的和计划进行
• B．要注意及时性、完整性和准确性
• C. 选择合适分析方法
• D．确定分析的内容、范围及重点
• E．要注意经常性、一般性的资料搜集与整理

决定收益性物业价值高低的因素包括（　　）。

• A．直接产生经济收益
• B．获得净收益期限的长短
• C．未来净收益的大小
• D．净收益的大小
• E．获得净收益的可靠性

物业服务企业编制的滚动预算(连续预算)是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。下列关于滚动预算的概念，说法正确的是（　　）。

• A．滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式
• B．逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大，但预算精度较高
• C．混合滚动是指在预算编制过程中，同时使用月份和季度作为预算的编制和滚动单位的方法
• D．滚动预算可以做到长计划短安排、远略近详，减少预算工作量
• E．滚动预算有利于企业管理人员对预算资料作经常性的分析研究

房地产投资的个别风险包括（　　）。

• A．收益现金流风险
• B．变现风险
• C．未来经营费用风险
• D．利率风险
• E．资本价值风险

保险中关于索赔和索赔时效的概念，下列说法正确的是（　　）。

• A．索赔指投保人在保险事故造成的损失出现后，按照合同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为
• B．索赔原则上由受益人或其法定代理人提出
• C．索赔时效是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限
• D．在我国，索赔期限通常规定为两年
• E．索赔期限原则上从保险事故发生之日起或投保人或其代理人知情之日起

房地产置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得的利益包括（　　）。

• A．收益
• B．利润
• C．增值
• D．保值
• E. 消费

根据评价指标体系的三层次结构，企业物业管理绩效评价的计分方法分为（　　）。

• A．效益指标计分方法
• B．基本指标计分方法
• C．评议指标计分方法
• D．定量和定性相结合计分方法
• E．修正指标计分方法

公寓楼出租过程中需向政府缴纳的税费主要有（　　）。

• A．营业税、城市维护建设税及教育费附加占毛租金收入的5.5%
• B．房产税占毛租金收入的12%
• C．印花税占毛租金收入的3%
• D．租赁手续费占毛租金收入的1%
• E．所得税占应纳税所得额的33%

关于租赁管理中的市场营销，下列说法正确的是（　　）。

• A．不论市场营销人员从何而来，他们必须熟悉当地相关类型的物业市场
• B．市场营销人员常常采取主动出击的策略
• C．进行主动的市场营销工作，首先就要告诉潜在的租户
• D．企业的年度报告往往能为市场营销人员提供有关该企业扩展经营规模、设立新的分支机构等信息
• E．对物业进行市场营销工作的过程中，最关键的是要有了解潜在租户的信息渠道

物业管理绩效评价评议指标的具体内容包括（　　）。

• A．经营者基本素质
• B．服务创新度
• C．基础管理水平
• D．服务硬环境
• E．发展创新能力

房屋租赁合同的基本条款包括（　　）。

• A．房屋坐落、面积、装修及设施状况
• B．租赁状态
• C．租金及支付方式
• D．房屋的修缮责任
• E．转租的约定

物业租赁房屋租赁合同的法律特征包括（　　）。

• A．房屋租赁合同是双务合同
• B．房屋租赁合同是非继续性合同
• C．房屋租赁合同是无偿合同
• D．房屋租赁合同是诺成合同
• E．房屋租赁合同是要式合同

收益性物业估价的基本方法包括（　　）。

• A．交易法
• B．市场法
• C．估算法
• D．成本法
• E．收益法

写字楼物业经营管理的绩效评价，要与写字楼物业经营管理的目标体系相结合，归纳绩效评价的主要指标包括（　　）。

• A．服务满意度
• B．物业经济指标
• C．信息指标
• D．市场专业化指标
• E．物业品牌化

物业管理成本按照成本计算依据的不同，可以分为（　　）。

• A．目标成本
• B．变动成本
• C．定额成本
• D．实际成本
• E．固定成本

财务管理的内容中，企业筹资决策主要包括（　　）。

• A．预测企业资金需要的数量
• B．确定筹资规模和筹资时机
• C．确定筹集资金的来源与比例
• D．研究或评价最佳的筹资方式
• E．确定筹资结构

对于物业服务企业的选择有一系列的标准可供遵循，主要包括（　　）。

• A．能否令业主满意
• B．专业服务的水平
• C．预期计划
• D．向业主提供信息的能力
• E．管理计划

现实中，物业服务企业编制成本预算的方法主要有（　　）。

• A．固定预算
• B．弹性预算
• C．零基预算
• D．滚动预算和概率预算
• E．财务预算

风险可以通过大量的观测结果来揭示出它潜在的必然性，这种风险的（　　）是保险人能够经营保险的基础。

• A．负面性
• B．可测性
• C．不确定性
• D．控制性

政府管理房地产市场的主要职能包括（　　）。

• A．提高城市土地的使用效率
• B．实施有效的宏观调控和按市场发育程度建立清晰完备的法制系统
• C．引导需求适应供给条件的变化
• D．保障房地产市场参与者的合法权益
• E．使房地产市场的运作纳入法制的轨道

已知某项目评价时点的流动资产总额为3000万元，其中存货1000万元；流动负债总额1500万元，则该项目的速动比率为（　　）。

• A．0.50
• B．0.85
• C．1.33
• D．2.00

物业管理成本控制按（　　）不同，可以分为简单控制和分级控制。

• A．控制的要求
• B．控制的系统
• C．控制的对象
• D．控制的方式

风险管理是指（　　）地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。

• A．有目的、有意识
• B．有计划、有责任
• C．有计划、有意识
• D．有目的、有计划

房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，体现了房地产投资的（　　）。

• A．相互影响性
• B．各异性
• C．政策影响性
• D．专业管理依赖性

某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为（　　）。

• A．10%
• B．12%
• C．14%
• D．16%

某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗物业的正常成交价格为（　　）元/m2。

• A．2108
• B．2206
• C．2763
• D．2930

运用成本法估价的步骤不包括（　　）。

• A．测算重新购建价格
• B．测算折旧
• C．求取积算价格
• D．求取比准价格

一般情况下，房地产买卖双方会围绕着（　　）价格进行讨价还价，最后出售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。

• A．起价
• B．标价
• C．成交价
• D．均价

物业服务企业要尽可能（　　），以使交给业主的净运营收益尽可能大。

• A．增加物业的潜在毛租金收入，降低抵押贷款还本付息
• B．增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用
• C．增加物业的有效毛租金收入，降低抵押贷款还本付息
• D．增加物业的潜在毛租金收入，降低运营费用

以应收账款形式表现的不良资产，主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式不包括（　　）。

• A．逾期的应收账款
• B．坏账、死账形式的应收账款
• C．呆滞的应收账款
• D．冻结的应收账款

风险种类中，2003年春夏之交在中国发生的“非典”疫情，属于（　　）。

• A．不确定风险
• B．突发事件风险
• C．垫款风险
• D．管理模式风险

由于政府节能、环保等政策的调整，通过税费政策，鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的（　　）。

• A．第一类有形磨损
• B．第二类有形磨损
• C．第一类无形磨损
• D．第二类无形磨损

关于设备更新的特点分析，下列说法错误的是（　　）。

• A．设备更新的核心工作，是考虑资金时间价值的影响
• B．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量
• C．只比较设备的费用
• D．设备更新分析以费用年值法为主

物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础，双方在平等自愿的前提下，遵循（　　）的原则，经充分的协商讨论达成一致意见后方可签订。

• A．公平、合理和合法
• B．诚实信用、科学和合理
• C．公平、诚实信用与合法
• D．诚实信用、合法与合理

写字楼物业经营管理绩效评价的经济指标包括（　　）。

• A．租赁方案方面的指标和物业经营服务方面的指标
• B．租赁经营方面的指标和物业管理服务方面的指标
• C．物业管理服务的满意度指标和员工对物业管理领导的满意度指标
• D．物业计划控制方面的指标和物业管理服务的满意度指标

租赁合同属于自然终止的情况为（　　）。

• A．将承租的房屋擅自转租的
• B．符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的
• C．将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的
• D．无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的

房地产投资系统风险中，由于（　　）直接降低投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率，来减轻该风险对实际收益率影响的程度。

• A．通货膨胀风险
• B．市场供求风险
• C．变现风险
• D．周期风险

租赁管理的核心内容是（　　）。

• A．租户选择
• B．租约条款
• C．租金大小
• D．租约期限

下列选项中，组合投资理论在房地产投资决策中的应用步骤不正确的是（　　）。

• A．投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施
• B．检验可供选择的房地产项目是否符合市场价值规律的波动
• C．在合适的市场时点做出处置物业的决策，同时安排下一步的投资事宜
• D．选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排

在房地产收益性物业投资分析中，关于空置和收租损失，下列说法错误的是（　　）。

• A．在物业收入的现金流中，空置和收租损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入
• B．欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录
• C．当欠缴的租金最终获得支付时，不可以计入收入项目下
• D．只有最终不予支付的租金才是实际的租金损失

从业主的角度来说，能否实现预期的物业管理目标，是（　　）有效与否的标志。

• A．物业计划工作
• B．物业管理组织
• C．物业管理控制
• D．物业管理工作

正确处理好（　　）之间的关系，是企业合法经营的基础。

• A．企业同国家机关
• B．企业同职工
• C．企业内部各单位
• D．企业同其债务人

市场分析在开发过程中，能帮助（　　）选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴

• A．使用者和租户
• B．物业管理者
• C．营销经理
• D．开发商

要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿，设备无形磨损的局部补偿是（　　）。

• A．修理
• B．淘汰旧设备，更换新设备
• C．现代化技术改造
• D．完善市场机制

市场营销的主要目的是为了（　　），以获取一个理想的出租率。

• A．增加经济效益最大化
• B．吸引潜在的租户
• C．开发潜在的商业区
• D．扩大商业的经济效益

由专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是（　　）。

• A．房地产增值
• B．房地产价值
• C．房地产租赁价格
• D．房地产价格

物业服务企业进入零售商业物业管理领域的目标归根结底是（　　）。

• A．与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟
• B．树立品牌形象
• C．参与市场竞争
• D．要取得合理的经济回报

财务报告分析最基本最重要的方法是（　　）。

• A．比率分析法
• B．比较分析法
• C．水平分析法
• D．垂直分析法

企业绩效的定量指标评价标准由标准值和与之对应的标准系数组成，其中标准值中的良好值表示行业的（　　）。

• A．较高水平
• B．平均水平
• C．较低水平
• D．最低水平

零售商业物业的租赁管理中，百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按（　　）支付。

• A．年或月
• B．月或季度
• C．月或周
• D．周或日

物业管理绩效评价中，（　　）是评价企业成长状况和发展能力的重要指标。

• A．总资产报酬率
• B．营业增长率
• C．流动资产周转率
• D．财务内部收益率

房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的（　　）。

• A．相对价格
• B．相对数
• C．绝对价格
• D．绝对数

下列选项中，物业管理的主要职责不包括（　　）。

• A.保持与租户的联系
• B.财务报告和记录的保存
• C.本性支出计划
• D.监控物业绩效

在成本控制的类型中，劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，属于成本控制的是（　　）。

• A．事前控制
• B．事中控制
• C．事后控制
• D．前馈性控制

零售商业物业运作的相关理论中，（　　）是当前零售商业物业理论中的研究热点。

• A．中心地理论
• B．同类零售店聚集理论
• C．需求的外部效应理论
• D．需求的内部效应理论

风险的重要特征是它的（　　），不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理首要工作就是要识别风险。

• A．潜在性和责任性
• B．不确定性和控制性
• C．不确定性和潜在性
• D．潜在性和控制性

在（　　）的过程中，定时、选择、多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的。

• A．制定投资方针和政策
• B．投资分析
• C．构建投资组合
• D．投资组合的调整

物业服务企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同中，（　　）是这类企业物业管理活动中最主要的合同。

• A．物业服务合同
• B．物业经营合同
• C．物业综合合同
• D．物业租赁合同

房屋租赁当事人双方的权利义务，均与合同的存续期间相关，时间是合同的基本元素，因而房屋租赁合同属于（　　）。

• A．要式合同
• B．有偿合同
• C．双务合同
• D．继续性合同

基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和目标物业的市场份额，明确目标物业吸引顾客或使用者的竞争优势，具体内容不包括（　　）。

• A．计算出目标物业的市场占有率
• B．估计物业的市场占有率
• C．在充分考虑目标物业优势的条件下进一步确认其市场占有率
• D．估算物业吸纳量

物业经营管理活动的管理对象通常为（　　）。

• A．公共性物业
• B．收益性物业
• C．复合性物业
• D．服务性物业

企业物业资产是指企业为了（　　）而拥有或租用的房地产。

• A．生产和计划发展
• B．生产和持续发展
• C．经营和组合发展
• D．计划和持续发展

风险对房地产投资决策的影响中，根据项目（　　）确定相应的投资收益水平。

• A．风险管理的能力
• B．风险大小
• C．风险周期
• D．风险因素

零售商业物业类型中，特色商店的特色主要表现在（　　）。

• A．规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体
• B．所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性
• C．集中统一的专业化物业经营管理服务，以选择优良租户
• D．实现零售商业物业业主和投资者的收益目标

房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业（　　）为目的的投资。

• A．经济效益最大化
• B．所有权或使用权
• C．资本增值
• D．赚取开发利润

下列选项中，业主全权委托物业服务企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务的管理模式是（　　）。

• A．包租转租模式
• B．延期租赁模式
• C．委托管理模式
• D．出租代理模式

设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有（　　）。

• A．专业性和多向性
• B．灵活性和专业性
• C．灵活性和服务性
• D．服务性和多向性

房地产投资系统风险中，资本价值在很大程度上取决于（　　）。

• A．预期收益现金流和可能的未来经营费用水平
• B．其他投资机会和相应可能收益的机会
• C．获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度
• D．物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短

物业管理绩效评价指标体系中，属于偿债能力状况指标的是（　　）。

• A．净资产收益率
• B．已获利息倍数
• C．资本积累率
• D．成本费用利润率

零售商业物业的租金调整中，对于主要租户一般每（　　）年调整一次。

• A．3
• B．4
• C．5
• D．6

期房价格与现房价格之间的关系为（　　）。

保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类，当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括（　　）。

• A．保险人、被保险人和投保人
• B．保险人、被保险人和受益人
• C．受益人、被保险人和投保人
• D．保险人、受益人和投保人

物业成本管理按照与决策的关系，可将成本分为（　　）等。

• A．目标成本、计划成本和实际成本
• B．边际成本、计划成本和实际成本
• C．边际成本、差异成本和机会成本
• D．实际成本、差异成本和计划成本

业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算属于（　　）。

• A．固定预算
• B．弹性预算
• C．零基预算
• D．滚动预算

某建筑物的建筑面积100 m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m²，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，计算其现值为（　　）元。

• A．21 350
• B．27 654
• C．30 256
• D．34 167

为确保物业服务企业的声誉和经济利益不受损害，应在经营管理过程中实行（　　）制度。

• A．安全管理
• B．法律
• C．预警
• D．政治

下列写字楼物业管理的内容中，（　　）的目的是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。

• A．强制租金的收取时间
• B．制定租金收取办法
• C．制定租金收取的项目
• D．租户管理

成本控制应以相同服务数量与水平下成本最小化，或相同成本水平下服务数量和质量最大化为目标，是物业管理成本控制中（　　）的具体体现。

• A．全面控制原则
• B．经济效益原则
• C．责权利相结合原则
• D．例外管理原则

关于名义利率与实际利率的关系，下列说法正确的是（　　）。

• A．名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
• B．名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越小
• C．当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等
• D．当每年计息周期数m>1时，名义利率大于实际利率