2012年物业管理师《经营管理》考试真题试卷
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全面质量管理是为宴现其目标而指导（ ）的协调活动。
- A.人
- B.机器
- C.信息
- D.资金
- E.客户
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可持续发展的关键是将人、（ ）几个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。
- A.环境
- B.资源
- C.社会
- D.信息
- E.经济
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零售商业物业经营管理中的安全管理工作，包括（ ）。
- A.所售食品安全
- B.防火安全
- C.治安保卫
- D.劳动安全
- E.媒体风险防范
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在理想情况下，零售商业物业经营管理者对租户折让优惠的方式有给予租户（ ）。
- A.税收优惠
- B.装修补贴
- C.搬家费用补贴
- D.一段时间的免租期
- E.低息贷款
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在具体实施物业管理绩效评价时，应注意的有（ ）。
- A.评价标准值的选用保持前后一致性
- B.每次评价只能采用同一套评价标准
- C.基本指标的实际得分不能超过指标权数
- D.单项指标的积分应精确到小数点后两位
- E.对评价结果有异议时，可对评价指标重新评分
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写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标有（ ）。
- A.员工流失率
- B.服务满意度
- C.员工年龄结构
- D.物业经济指标
- E.物业品牌化
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物业管理绩效评价的基本要素有（ ）。
- A.评价指标
- B.评价标准
- C.评价时点
- D.评价方法
- E.评价内容
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风险具有的特征有（ ）。
- A.负面性
- B.不可测性
- C.确定性
- D.不确定性
- E.可测性
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关于投保人、受害人、保险人的索赔关系的说法，正确的有（ ）。
- A.投保人可向保险人索赔
- B.受害人可向保险人索赔
- C.投保人、受害人均可向保险人索赔
- D.受害人可向投保人索赔
- E.受害人可同时向投保人、保险人索赔
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租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括（ ）。
- A.租金结算
- B.租金方案与策略制定
- C.租户选择
- D.租金确定
- E.租约谈判
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下列费用中，属于物业服务企业经营管理费用或期间费用的有（ ）。
- A.劳动保护费
- B.董事会费
- C.财产保险费
- D.技术开发费
- E.业务招待费
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按照成本计算依据的不同，可将物业管理成本划分为（ ）。
- A.目标成本
- B.定额成本
- C.计划成本
- D.固定成本
- E.实际成本
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房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标。下列指标中，属于供给指标的有（ ）。
- A.空置量
- B.出租量
- C.房地产价格
- D.销售量
- E.竣工房屋价值
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房屋租赁的基本特征有（ ）。
- A.房屋租赁不转移房屋的所有权
- B.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系
- C.房屋租赁关系因所有权的转移而中止
- D.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
- E.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
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建筑物折旧分为（ ）。
- A.功能折旧
- B.人为折旧
- C.经济折旧
- D.物质折旧
- E.自然折旧
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下列价值中，属于估价的基本价值类型的有（ ）。
- A.市场价值
- B.账面价值
- C.投资价值
- D.原始价值
- E.快速变现价值
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房地产投资济动中，现金流出主要包括（ ）等。
- A.土地费用
- B.建造费用
- C.空置损失
- D.还本付息
- E.税金
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房地产投资个别风险包括（ ）。
- A.持有期风险
- B.通货膨胀风险
- C.市场供求风险
- D.机会成本
- E.收益现金流风险
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与一般管理型物业服务企业相比，专业型物业服务企业具有的优点有（ ）。
- A.能提高管理效率和质量
- B.能有效控制和降低管理成本
- C.能提高企业的劳动生产率和效益
- D.能减少与业主或使用人的矛盾
- E.能避免成为诉讼中的被告
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投资组合绩效评估可以考察出投资管理者的（ ）。
- A.兴趣
- B.资历
- C.实力
- D.技能
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在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结构是（ ）。
- A.投资商拥有全部产权
- B.投资商拥有大部分产权
- C.投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有
- D.投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有
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在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有（ ）。
- A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项
- B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
- C.所有的经营费用都由业主来全额支付
- D.所有的经营费用都由租户来直接支付
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通过科学的投资组合，投资者可以在（ ）之间找到平衡点。
- A.收益与成本
- B.收益与支出
- C.收益与风险
- D.成本与风险
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某租户应缴纳的基础租金为10万元／月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5%作为百分比租金。若租户一月份、二月份营业额分别为300万元、
400万元，这两个月应缴租金共计（ ）万元。
- A.20
- B.25
- C.30
- D.35
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选择零售商业物业租户时不考虑的因素是（ ）。
- A.租户的声誉
- B.租户组合与位置分配
- C.租房需要的服务
- D.租房的企业所有制性质
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在大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优点是（ ）。
- A.可以促进销售
- B.管理难度减小
- C.各疗责任明确
- D.物业使用率提高
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制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现（ ）的最大化。
- A.物业收入
- B.物业收益
- C.物业使用率
- D.物业自然寿命
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业主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿（ ）之和。
- A.抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失
- B.人工费用、建造费用和空置损失
- C.抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失
- D.经营费用、建造费用和空置损失
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写字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是（ ）。
- A.可能面积的组合
- B.寻租者将来扩展办公室面积的计划
- C.寻租者现在的办公面积
- D.寻租者经营业务的性质
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市场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于（ ）。
- A.经营成本
- B.物业档次
- C.业主目标收益要求
- D.同类物业的市场供求关系
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写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是（ ）。
- A.围绕物业的交通便利性展开市场宣传
- B.围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传
- C.将拟出租房间对外开放，以供参观
- D.以租金递减的方法吸引租户
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某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层(地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m2，标准层每层面积为1万m2，标准层业主专用面积为7 000 m2，则该写字楼整体有效使用率为（ ）。
- A.56%
- B.70%
- C.80%
- D.100%
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从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好（ ）工作。
- A.物业经营管理的绩效评价
- B.物业安全管理
- C.房屋与设备维护
- D.物业风险管理
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租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是（ ）。
- A.门厅
- B.会议窒
- C.出租办公区
- D.租赁仓库
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下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是（ ）状况指标。
- A.财务效益
- B.资产营运
- C.偿债能力
- D.经营发展
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依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是（ ）。
- A.隶属度赋值法
- B.基本指标计分法
- C.修正指标计分法
- D.评价指标计分法
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实施物业管理绩效评价的参照系数称为（ ）。
- A.评价措施
- B.评价方法
- C.评价标准
- D.评价时点
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现代财务管理的最基本内容是（ ）决策。
- A.筹资
- B.投资
- C.利润分配
- D.资产管理
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关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是（ ）。
- A.绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据
- B.绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据
- C.绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据
- D.绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础
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资本利润率又称为（ ）。
- A.资产收益率
- B.资产利润率
- C.净资产收益率
- D.资金回报率
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物业服务企业持续经营的前提条件是（ ）。
- A.资金运用
- B.资金消耗
- C.资金收回
- D.资金分配
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保险合同的受益人是（ ）。
- A.保险人
- B.保险代理人
- C.投保人
- D.被保险人
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某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为（ ）万元。
- A.9
- B.10
- C.19
- D.20
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下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是（ ）。
- A.被雇人员由于疾病所致死亡
- B.被雇人员自残导致的伤残
- C.投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残
- D.被雇人员违反操作规程出现的伤残
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风险管理内容不包括（ ）。
- A.风险制造
- B.风险识别
- C.风险评估
- D.风险控制
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固定资产的保险价值，是指出险时的（ ）。
- A.重置价值
- B.抵押价值
- C.账面价值
- D.交易价格
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与邀请招标相比，公开招标的优点是（ ）。
- A.节约招标费用
- B.在较广泛的范围内选择承包商
- C.节省招标时间
- D.减少工作量
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前期物业服务合同的甲方应为（ ）。
- A.物业服务企业
- B.建设单位
- C.社区居委会
- D.业主委员会
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下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是（ ）。
- A.物业增值率
- B.房屋完好率
- C.成本降低率
- D.事故发生率
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制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是（ ）控制。
- A.前馈性
- B.防护性
- C.反馈性
- D.应急性
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下列部门中，最有可能成为成本中心的是（ ）。
- A.总经理办公室
- B.公共关系部
- C.客户接待部
- D.工程维修部
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在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是（ ）预算。
- A.固定
- B.弹性
- C.零基
- D.概率
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物业管理成本控制的中心环节是（ ）控制。
- A.事前
- B.事先
- C.事中
- D.事后
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下列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是（ ）的支出。
- A.购置固定资产
- B.购置无形资产
- C.职工劳动保险费
- D.赞助、捐赠
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下列费用中，属于物业管理营业成本的是（ ）。
- A.咨询费
- B.酬金
- C.固定资产折旧费
- D.业务招待费
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出租共有房屋应提交（ ）同意出租的证明。
- A.共有人的证明人
- B.其他共有权人
- C.共有人的委托人
- D.其他承租人
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下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是（ ）。
- A.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的
- B.故意损坏房屋的
- C.承租人利用承租的房屋进行违法活动的
- D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的
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客户关系管理(CRM)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以客户（ ）为中心的企业管理理论。
- A.价值
- B.忠诚
- C.创利
- D.满意度
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国有企事业单位管理自管公房，应持有（ ）。
- A.“房地产权证”或“房屋使用权证”
- B.“房地产权证”或“房屋所有权证”
- C.“房地产权证”或“房屋租赁证”
- D.“房屋占有权证”或“房屋租赁证”
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将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按（ ）划分的。
- A.房屋所有权的性质
- B.物业租金的内涵
- C.房屋租赁期限的长短
- D.房屋租赁期限约定模式的不同
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对城市风貌起直接指导作用的手段是（ ）。
- A.土地供应政策
- B.金融政策
- C.地价政策
- D.城市规划
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某城市2010年可供住房销售量为260万m2，吸纳量为236万m2，2011年竣工量为242万m2，吸纳量为228 m2，则2011年该城市住房可销售面积为（ ）万m2。
- A.138
- B.202
- C.242
- D.266
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按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为（ ）。
- A.居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等
- B.房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场
- C.低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场
- D.一级市场、二级市场、三级市场
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下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是（ ）。
- A.一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率
- B.家庭人口规模及构成
- C.居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向
- D.Ⅸ域地质条件
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房地产评估价值所对应的时间是（ ）。
- A.估价时点
- B.开始估价日期
- C.完成估价日期
- D.出具估价报告日期
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关于拍卖底价的说法，错误的是（ ）。
- A.拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价
- B.拍卖底价又称为保留价
- C.竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效
- D.拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价
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房屋租赁成本租金中不包括（ ）。
- A.房产税
- B.投资利息
- C.折旧费
- D.利润
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下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是（ ）。
- A.税前现金回报率
- B.税后现金回报率
- C.财务净现值
- D.投资回报率
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关于物业价格特征的说法，正确的是（ ）。
- A.物业价格受区位影响小
- B.物业价格实质上是物业权益的价格
- C.物业价格不容易受交易者的个别因素影响
- D.物业价格形成的时间较短
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当每年计息周期大于1时，实际利率（ ）。
- A.小于名义利率
- B.等于名义利率
- C.大于名义利率
- D.不存在
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下列费用中，不属于运营费用的是（ ）。
- A.房产税
- B.城镇土地使用税
- C.抵押贷款还本付息
- D.保险费
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下列风险中，属于房地产投资的系统风险是（ ）风险。
- A.收益现金流
- B.未来经营费用
- C.利率
- D.资本价值
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关于房地产投资利弊的说法，错误的是（ ）。
- A.房地产投资能够抵消通货膨胀
- B.房地产投资会降低投资者的资信等级
- C.房地产投资能够得到税收方面的好处
- D.房地产投资收益通常高于社会平均利润
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房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的（ ）。
- A.适应性
- B.相互影响性
- C.政策影响性
- D.专业管理依赖性
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关于房地产置业投资的说法，错误的是（ ）。
- A.房地产置业投资属于卣接投资
- B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产
- C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入
- D.房地产出租属于房地产置业投资
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房地产资产管理和房地产投资组合管理以（ ）管理为主。
- A.运行
- B.策略性
- C.日常
- D.设施
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判断写字楼等级时，不考虑的因素是（ ）。
- A.建筑形式
- B.建筑装潢
- C.建设单位
- D.建筑质量