2014年物业管理师考试《物业经营管理》临考提分卷（2）
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物业价格与一般物品价格的共同之处是（ ）
- A.都是价格，用货币来表示
- B.都受区位的影响
- C.都是按质论价
- D.实质都为权益价格
- E.都有波动，受供求因素的影响
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关于财务报告分析的特征，下列说法正确的是（ ）
- A.财务报告分析是在财务报告所披露的信息的基础上，进一步提供和利用财务信息
- B.财务报告分析是以文字报告为依据进行的，是财务报告编制工作的延续和拓展
- C.财务报告分析中，通过比较，观察指标的数量及其差异、趋势等方面的变化，了解发生变化的原因
- D.财务报告分析对企业的经营管理活动做出判断，在分析和判断的基础上再做出评价和预测
- E.财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的依耐性
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收益性物业价值的高低主要取决于（ ）
- A.未来净收益的大小
- B.获得净收益期限的长短
- C.获得净收益的潜在性
- D.获得净收益的可靠性
- E.获得净收益的稳定性
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建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致的现象包括（ ）
- A.收益能力下降
- B.物业空间服务质量降低
- C.运行成本上升
- D.设备设施的运行效率下降
- E.劳动生产率上升
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以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（ ）
- A.直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作
- B.间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场
- C.直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式
- D.开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益
- E.间接投资者不直接参与房地产经营管理工作
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房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，其内容包括（ ）
- A.房屋销售价格指数
- B.城市居民消费价格指数
- C.房屋租赁价格指数
- D.商业零售价格指数
- E.土地交易价格指数
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对一个新建成的零售商业物业而言，费用包括（ ）
- A.日常管理费用
- B.营销费用
- C.经营费用
- D.广告费用
- E.开办费用
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物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成，按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为（ ）
- A.百分比租金
- B.毛租
- C.基础租金
- D.净租
- E.附加租金
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关于收益性物业价格的特征，表述正确的是（ ）
- A.物业价格受区位的影响很大
- B.物业价格实质上是物业权益的价格
- C.物业价格形成的时间较短
- D.物业价格容易受交易者的个别因素的影响
- E.物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
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成本控制的原则包括（ ）
- A.全面控制原则
- B.讲求经济效益原则
- C.责权利相结合原则
- D.例外管理原则
- E."宜细不宜粗”的原则
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物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用（ ）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
- A.物业管理
- B.设施管理
- C.租赁管理
- D.房地产资产管理
- E.房地产组合投资管理
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评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括（ ）
- A.环境因素
- B.市政公用和公建配套设施完备的程度
- C.公共交通便捷程度
- D.周围土地利用情况和环境
- E.居民人口与收入
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在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业服务企业，通常要承担的责任包括（ ）
- A.履行租务管理工作
- B.执行例行的管理服务
- C.制定投资方针和政策
- D.提出更新改造建议及监察有关活动
- E.制定及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划
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物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑的因素包括（ ）
- A.计算可出租或可使用面积
- B.基础租金与市场租金
- C.经营业务的性质
- D.实际租金与百分比租金
- E.出租单元的面积规划和室内装修
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收益性物业估价的基本方法包括（ ）
- A.市场法
- B.概率法
- C.成本法
- D.数理统计法
- E.收益法
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从理论上说，租金的确定取决于（ ）
- A.业主的策略方案
- B.同类型物业的市场供求关系
- C.物业出租经营成本
- D.业主希望的投资回报率
- E.租户的选择
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在房地产投资分析中，与现金流相关的术语，说法正确的有（ ）
- A.能够改变潜在毛租金收人的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
- B.在任何情况下实际租金收入几乎与潜在毛租金收入都相等
- C.物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入
- D.有效毛收人一潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入
- E.物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入．降低空置和收租损失，以使交给业主的净运营收益尽可能大
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物业管理绩效评价的基本要素包括（ ）
- A.评价指标
- B.评价埘象
- C.评价标准
- D.评价人员
- E.评价方法
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关于物业管理成本的构成或开支范围，《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》还有特别规定，下列表述正确的有（ ）
- A.物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本
- B.物业服务企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用
- C.物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产
- D.发生的坏账损失，计人管理费用
- E.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出列入成本的支出
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在设施管理中，整合质量管理过程的质量支柱包括（ ）
- A.质量服务从用户服务开始
- B.必须授权给雇员
- C.必须承诺不断进步
- D.必须愿意并能够接受评价与评价自身
- E.质量服务应该在公司内得到共识并面向市场
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物业经营管理主要以（ ）为管理对象，强调策略性价值管理等特点，要求物业管理师具备房地产投资知识和选择投资区位的能力。
- A.收益性物业
- B.业主或投资者
- C.服务性物业
- D.综合性管理服务
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财务内部收益率可以通过（ ）求得。
- A.基准收益率
- B.内插法
- C.目标收益率
- D."气球法”
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在房地产投资分析中，考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面是（ ）
- A.潜在毛租金收人的最大化
- B.有效毛收人的最大化
- C.运营费用的最小化
- D.净运营收益的最大化
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物业管理绩效的层次包括（ ）①物业管理行业绩效；②物业管理单元绩效；③独立的物业资产管理项目绩效；④物业服务企业绩效
- A.①和④
- B.②和③
- C.①和③
- D.③和④
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《物业管理条例》规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（ ）的罚款。
- A.20％～50％
- B.30％～50％
- C.20％～60％
- D.30％～60％
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物业经营管理的常规工作中，一般分配公共成本的方式是按照（ ）面积占物业总面积的比例计算。
- A.经营场所
- B.单个租户的承租
- C.单位建筑
- D.室内有效使用
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财务效益状况指标中，（ ）充分体现了投资者投入企业的自有资本获得净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。
- A.净资产收益率
- B.总资产报酬率
- C.财务内部收益率
- D.总资产周转率
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物业管理成本划分形式中，有利于进行物业经营管理的预测与决策的是（ ）
- A.按照成本的经济性质分类
- B.按经济用途进行分类
- C.按照与业务量的关系分类
- D.按照计算依据不同分类
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不论是开发投资，还是置业投资，都面临的风险是（ ）
- A.资本价值风险
- B.未来经营费用风险
- C.持有期风险
- D.收益现金流风险
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物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等属于物业成本中的（ ）
- A.比例变动成本
- B.相对固定成本
- C.非比例变动成本
- D.半变动成本
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解决住房问题的有效途径是（ ）
- A.市场交易
- B.市场和非市场的结合
- C.政府政策
- D.合理的城市规划
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对于居住物业，物业经营管理的全部内容是（ ）
- A.物业管理
- B.设施管理
- C.房地产资产管理
- D.房地产组合投资管理
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房地产投资的特性不包括（ ）
- A.位置固定性
- B.适应性
- C.区位影响性
- D.各异性
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在实际核算中，国内生产总值的计算方法不包括（ ）
- A.生产法
- B.销售法
- C.支出法
- D.收入法
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物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的（ ）之间，选择数值较低的方案。
- A.初始购买成本支出的分摊加年总成本
- B.年总成本
- C.初始购买成本支出的分摊
- D.运行费用的分摊
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我国规定，保险期的起讫时间为生效日当天北京时间的零点开始，至规定终止日北京时间（ ）时止。
- A.6
- B.9
- C.12
- D.24
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我国个人储蓄存款和国库券的利息是以（ ）计算的。
- A.复利
- B.单利
- C.市场价格
- D.功效系数法
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所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付是使用（ ）形式出租物业。
- A.毛租
- B.净租
- C.毛利益
- D.百分比租金
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随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对（ ）的需求与日俱增。
- A.物业运行管理
- B.物业经营管理
- C.物业资产价值管理
- D.物业企业服务管理
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下列支出可以列入成本的是（ ）
- A.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
- B.被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出
- C.对外投资支出
- D.物业服务企业支付的管理用房有偿使用费的支出
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某物业服务企业所有者权益（净资产）年初为1100000元，年末为900000元，净利润为150000元，则该企业净资产收益率为（ ）
- A.15．00％
- B.7．50％
- C.16．67％
- D.13．63％
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根据国务院《企业财务会计报告条例》的规定，企业的财务报告包括（ ）
- A.会计报表和文字报告
- B.资产负债表和分部报告
- C.成本报表和文字报告
- D.利润分配表和分部报告
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《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ），按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
- A.14日内
- B.18日内
- C.22日内
- D.30日内
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房地产投资最重要的一个特性是（ ）
- A.寿命周期长
- B.专业管理依赖性
- C.位置固定性
- D.相互影响性
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物业管理成本中，关于划清营业成本与期间费用的界限，说法错误的是（ ）
- A.营业成本与期间费用两者可以混淆，但不得互相挤占
- B.成本是在收益实现后即得到补偿
- C.期间费用计入当期损益
- D.凡期间费用要按有关规定（或标准）分别计入管理费用或财务费用
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考核物业服务企业成本（费用）控制中心服务质量的定量指标，主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等，其中，（ ）是最具综合性的服务质量评价指标。
- A.房屋完好率
- B.业主满意率
- C.重大事故发生率
- D.物业增值率
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物业经营管理的内容不包括（ ）
- A.物业价值和经营绩效评估
- B.租赁管理
- C.物业运行操作管理
- D.房地产开发
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收益性物业利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为（ ）
- A.经济寿命
- B.自然寿命
- C.技术寿命
- D.维护寿命
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物业服务企业的资金运动，实质上体现了（ ）
- A.钱与钱、物与物之间的关系
- B.钱与物、钱与钱之间的关系
- C.人与物、单位与钱之间的关系
- D.人与人、单位与单位之间的关系
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物业管理招标形式中，一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业的招标方式是（ ）
- A.公开招标
- B.邀请招标
- C.选择招标
- D.议标
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年利率为l6％，存款额为2000元，期限为一年，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（ ）元。
- A.2320
- B.2339．72
- C.2026
- D.2320．83
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物业估计成本是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于（ ）
- A.预测实际成本以供定价参考
- B.判断增减服务量在经济上是否合算
- C.预测和计划所需成本的数额
- D.提高企业物业经营管理服务的经济效益
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不良物业资产形成的原始起因是（ ）
- A.经济周期变化
- B.经济活动频繁
- C.交易成功率高
- D.经济交易量大
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物业经营管理活动中物业服务企业提供的一切服务都可以在（ ）中体现出来。
- A.物业服务管理
- B.物业绩效评价
- C.物业服务合同
- D.物业经营发展
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不良物业资产处置中，可以实施债转股将债权转为股权，通过（ ）持股后适时转让股权。
- A.连续性
- B.功能性
- C.阶段性
- D.完整性
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物业经营管理的常规工作中，支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的（ ）产生影响。
- A.财务收益和市场价值
- B.投资收益和企业价值
- C.潜在收益和销售价值
- D.净运营收益和资本价值
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收益性物业中，每个物业投资者对其拟投资（购买）的物业都有一个心理价位，下列价值中，可以看成这个心理价位的是（ ）
- A.使用价值
- B.交换价值
- C.投资价值
- D.市场价值
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房地产市场指标中，反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况指标的是（ ）
- A.人口数
- B.城市家庭人口
- C.就业人员数量
- D.就业分布
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下列关于零售商业物业选址和规划的说法，不正确的是（ ）
- A.购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方
- B.交通便利不影响购物中心的成功经营，即使停车不便时，也不受影响
- C.有关调查研究发现，零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性
- D.零售商业物业规模也是影响其吸引力的重要因素
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某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为7万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为2万元，则该旧住宅的折旧总额为（ ）万元。
- A.3
- B.8
- C.9
- D.10
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物业管理成本中的原材料成本是（ ）
- A.比例变动成本
- B.非比例变动成本
- C.相对固定成本
- D.半固定或半变动成本
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收益性物业的交易日期调整实质上是对（ ）
- A.物业市场状况对物业价格的影响进行调整
- B.物业权益状况对物业价格的影响进行调整
- C.物业发展状况对物业价格的影响进行调整
- D.物业运行状况对物业价格的影响进行调整
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房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和（ ）公司来同时管理多宗物业。
- A.物业管理
- B.设施管理
- C.资产管理
- D.房地产组合投资管理
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房地产寿命中，（ ）是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。
- A.经济寿命
- B.自然寿命
- C.技术寿命
- D.物理寿命
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影响房地产市场发展的社会经济因素不包括（ ）
- A.社会因素
- B.经济因素
- C.政策因素
- D.政治因素
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物业管理招投标的原则中，评标、验标、决标的规则、评分标准对所有的投标方都是统一的，体现的原则是（ ）
- A.公开原则
- B.公平原则
- C.公正原则
- D.合理原则
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物业管理成本类型中，选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失的成本是（ ）
- A.估计成本
- B.沉没成本
- C.机会成本
- D.可免成本
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对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，主要考虑的是（ ）
- A.该物业目前是否正在直接产生经济收益
- B.该物业能否使将来物业保值增值
- C.该物业获得净收益是否有较高的可靠性
- D.该物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力
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政府调控房地产市场的主要对象是（ ）
- A.房地产置业投资
- B.房地产开发投资
- C.房地产的市场价值
- D.房地产价格
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风险管理理论中，按风险的对象来划分，其风险类型包括（ ）
- A.财产风险、责任风险及人身风险
- B.自然风险、社会风险及人身风险
- C.财产风险、社会风险及人身风险
- D.政治风险、经济风险及技术风险
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租户和业主之间可能要协商一个（ ）作为计算百分比租金的基础。
- A.自然平衡点
- B.盈亏平衡点
- C.基础租金
- D.人为平衡点
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企业运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的（ ）
- A.市场价值
- B.时间价值
- C.使用价值
- D.投资价值
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（ ）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
- A.居住物业
- B.收益性物业
- C.公共物业
- D.所有物业
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设施管理中，一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的（ ）以上或不能得到相应的服务时这种偏向就会消失。
- A.10％
- B.15％
- C.20％
- D.25％
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影响收益性物业价值的因素很多，如区位、新旧程度、供求、物业管理等，但这些最终都表现在（ ）这一最核心、最直接的因素上。
- A.未来能够带来的收益
- B.直接产生经济收益
- C.物业权益状况
- D.物业所评估出的价值
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房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的（ ）而预先垫支的资金。
- A.收益目标
- B.经营目标
- C.市场目标
- D.评价目标
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《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》规定，物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入（ ）
- A.营业成本
- B.管理费用
- C.递延资产
- D.期间费用
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物业管理中的实际成本是依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本，其具体类型不包括（ ）
- A.上年实际成本
- B.本年实际成本
- C.预测实际成本
- D.累计实际成本
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政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行有（ ）影响。
- A.政策性
- B.决定性
- C.指导性
- D.潜在性
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居住项目的市场前景受附近地区人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况等方面的影响，由此投资区位选择时要考虑的因素是（ ）
- A.公共交通便捷程度
- B.市政公用和公建配套设施完备的程度
- C.居民人口与收入
- D.环境因素