2014年物业管理师考试《物业经营管理》命题预测卷（3）
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收益性物业的成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，其构成因素包（ ）
- A.折旧费
- B.保险费
- C.维修费
- D.房产税
- E.管理费
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从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，房地产市场细分的标准包括（ ）
- A.地域范围
- B.房地产类型
- C.交易形式
- D.增量存量
- E.支付方式
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收益性物业中，根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（ ）
- A.物质折旧
- B.功能折旧
- C.预算折旧
- D.经济折旧
- E.设备折旧
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房地产投资的缺点包括（ ）
- A.流动性差
- B.不易获得金融机构的支持
- C.投资数额巨大
- D.需要专门的知识和经验
- E.投资回收期较长
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物业经营管理中，资产投资者将需要综合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准，这些投资标准包括（ ）
- A.现金流
- B.基于市场交易的收益变化
- C.租金波动
- D.市场需求的变化
- E.投资绩效评价
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财务报告分析实施阶段，即具体分析阶段，是在财务报告分析准备阶段的基础上进行的，它的主要步骤包括（ ）
- A.报告整体分析
- B.财务状况分析
- C.财务指标分析
- D.基本形式分析
- E.基本因素分析
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影响物业价格的心理因素，主要包括（ ）
- A.志在必得的心态
- B.接近名家住宅的心理
- C.个人欣赏趣味
- D.讲究风水或吉祥号码
- E.时尚风气
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房屋租赁登记备案不同于简单的备案，登记本身包含审查的含义，房屋租赁审查的内容主要包括（ ）
- A.审查合同的主体是否合格
- B.审查是否按规定缴纳了有关税费
- C.审查租赁的客体是否允许出租
- D.审查租赁合同的内容是否齐全、完备
- E.审查企业营业执照、资质等级及专业人员配置
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房屋租赁合同中，承租人的义务包括（ ）
- A.有按期交纳租金的义务
- B.有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务
- C.有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务
- D.有保障承租人合法使用房屋的义务
- E.有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务
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关于收益性物业的使用价值和交换价值，说法正确的是（ ）
- A.一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用
- B.一种商品的交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例
- C.人们在经济活动中一般简称的价值，指的是使用价值
- D.使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值
- E.没有交换价值不一定没有使用价值
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物业管理招标程序中，招标书的主要内容有（ ）
- A.拟招标的物业基本情况
- B.物业管理的内容与要求
- C.对招标的有关说明
- D.熟悉招标文件并考察物业现场
- E.物业管理考核标准与奖罚措施
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与需求曲线一样，影响市场供给数量的并不仅仅是价格，所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外，其他因素均保持不变，这些假设不变的市场因素包括（ ）等。
- A.土地取得成本
- B.管理费用
- C.政府政策
- D.对未来的预期
- E.相关产品的价格
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向租户提交的物业管理报告的重点是（ ）
- A.物业管理费收入及用途
- B.企业的成本管理和营销管理规划
- C.未来的管理工作打算
- D.企业的盈利状况
- E.企业面临的财务风险
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收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括（ ）
- A.人员工资及办公费用
- B.保持物业正常运转的成本
- C.财务顾问的咨询费用
- D.为租客提供服务的费用
- E.投资庇护的费用
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按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有（ ）
- A.政府评价
- B.行业主管部门评价
- C.社会评价
- D.企业集团内部评价
- E.企业自我诊断评价
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房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长。影响房地产市场发展的社会经济因素有（ ）
- A.社会因素
- B.供求因素
- C.经济因素
- D.政治因素
- E.政策因素
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物业管理绩效评价报告在具体编写时，其具体要求包括（ ）
- A.评价报告要求语言简洁规范，思路清晰，必要时可以应用图表进行分析对比，字数要控制在2000字左右
- B.分析要切中要害、突出重点，对企业的财务效益状况、资产营运状况、偿债能力状况和发展能力状况，应分别做出简要的文字性描述
- C.评价结论应依据充分，表达准确，避免用含混不清、容易产生歧义的文字来描述
- D.对因特殊因素影响而未按分数线评定等级的企业，应在评价报告中予以说明
- E.要有明确的评价结果和评价结论，评价报告内容要维护企业的商业秘密
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零售商业物业的经营管理工作主要包括（ ）
- A.招商及承租户组合
- B.成本管理
- C.零售技术
- D.风险管理
- E.物业维护
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从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为（ ）
- A.市场调节价
- B.政府定价
- C.政府指导价
- D.固定总价
- E.固定单价
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财务管理的具体目标是指企业各项财务活动中在贯彻财务管理总体目标要求下的目标，它取决于财务管理的（ ）
- A.具体方式
- B.具体内容
- C.具体手段
- D.具体问题
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在实际核算中，国内生产总值的计算方法包括（ ）
- A.生产法
- B.功效系数法
- C.收入法
- D.综合分析判断法
- E.支出法
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为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系是（ ）
- A.全面控制管理
- B.全面质量管理
- C.设备设施管理
- D.全面经营管理
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收益性物业的价格体系中，物业的（ ）一般可以反映物业价格水平的高低。
- A.总价格
- B.单位价格
- C.成交价格
- D.市场价格
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人工福利费中，教育经费按工资总额的（ ）计算。
- A.1．5％
- B.2％
- C.2．5％
- D.3％
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零售商业物业对次要租户的租金调整可以每（ ）年调整一次。
- A.1
- B.2
- C.5
- D.7
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物业租赁管理模式中，业主通常选择（ ）模式，将市场风险转移。
- A.包租转租
- B.出租代理
- C.委托管理
- D.分区出租
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某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。
- A.2768
- B.2789
- C.2865
- D.2934
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企业财务管理的总体目标是（ ）
- A.利润最大化
- B.企业价值最大化
- C.资本利润率最大化
- D.潜在财富最大化
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传统的火灾保险承保的危险包括（ ）
- A.火灾、闪电及爆炸
- B.火灾、闪电及空中飞行物坠落
- C.地震、洪水及闪电
- D.地震、闪电及爆炸
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写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10 04，则该写字楼投资项目的收益现值为（ ）万元。
- A.516．75
- B.528．55
- C.529．68
- D.538．55
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企业财务活动中，资金的投放和各项资产的使用发生在（ ）环节。
- A.资金耗费
- B.资金分配
- C.资金运用
- D.资金收回
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零售商业物业的租赁管理中，业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入是（ ）
- A.基础租金
- B.百分比租金
- C.市场租金
- D.实际租金
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物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的（ ）决定。
- A.政策行情
- B.运行环境
- C.运作机制
- D.供求关系
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我国城市住宅的供给类型中，不能进入市场流通的是（ ）
- A.廉租房
- B.经济适用住房
- C.市场价商品住宅
- D.标准价商品住宅
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下列选项中，不是按照成本计算依据来划分的成本是（ ）
- A.估计成本
- B.实际成本
- C.计划成本
- D.定额成本
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资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的（ ）的管理。
- A.物理形态和财务状况
- B.价值形态和经营状况
- C.实物形态和经营状况
- D.货币形态和财务状况
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物业价格受区位的影响很大，其中衡量区位好坏的最常见、最简单的措施是（ ）
- A.用市场交易价格来衡量
- B.用距离来衡量
- C.用预期未来收益来衡量
- D.用货币来衡量
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物业服务企业生存和发展的前提是（ ）
- A.正确处理企业同其所有者之间的财务关系
- B.正确处理企业同其债权人之间的财务关系
- C.正确处理企业同其债务人之间的财务关系
- D.正确处理企业内部各单位之间的财务关系
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房地产置业投资者从长期投资的角度出发，希望获得（ ）方面的利益。
- A.收益、升值、增值和消费
- B.收益、保值、增值和消费
- C.债券、股票、基金和红利
- D.资金、股票、收益和消费
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企业自我诊断评价是指（ ）
- A.企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况，促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为
- B.各类物业服务企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价，它是经营管理的一项重要内容，也是物业管理绩效评价工作的重要内容
- C.结合企业的改革与发展战略、子企业的改制以及加强管理、提高效益等目的，选择确定物业管理绩效评价的评估对象及范围，使其具有较强的代表性，尽可能反映企业整体的发展特征
- D.从物业投资者或业主的角度，对独立的物业资产管理项目的绩效进行评价
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零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（ ）
- A.零售商业物业距离项目所处地点
- B.零售商业物业辐射区域分析的结果
- C.零售商业物业辐射区域和影响范围
- D.零售商业项目的规模、类型及位置
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成本控制原则中，（ ）主要应用于成本的事中控制中，是保证成本有效控制的重要手段。
- A.全面控制原则
- B.讲求经济效益原则
- C.责权利相结合原则
- D.例外管理原则
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在所有的设备使用期限中，能使设备年等额总成本ACn最低的那个使用期限，就是设备的（ ）
- A.自然寿命
- B.经济寿命
- C.物理寿命
- D.技术寿命
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目前我国城市住宅的供给类型中，（ ）面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制。
- A.廉租房
- B.经济适用住房
- C.市场价商品住宅
- D.标准价商品住宅
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在生产制造业中应用广泛的管理方式是（ ）
- A.物业经营管理
- B.全面质量管理
- C.租赁管理
- D.设施管理
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组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论，最早应用的投资领域是（ ）
- A.信息
- B.股票
- C.房地产
- D.证券
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物业服务合同的签订日期一般应在业主委员会成立的（ ）个月内。
- A.3
- B.4
- C.5
- D.6
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零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素是零售商业物业的显著性和（ ）
- A.停车的方便性
- B.交通的便利性
- C.市场的潜力性
- D.所处位置的优越性
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实践中人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的（ ），来对写字楼进行分类。
- A.声望
- B.形象
- C.位置
- D.吸引力
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企业经营达到可持续最大赢利目标的手段是（ ）
- A.进行营销管理
- B.进行好客户关系管理
- C.进行销售与服务运作
- D.进行高效、便捷、低成本的服务
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履行保险合同的首要原则是（ ）
- A.诚信原则
- B.可保利益的原则
- C.比例分摊原则
- D.近因原则
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（ ）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
- A.理论价格
- B.总价格
- C.市场价格
- D.单位价格
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财务报告分析报告阶段是财务分析实施阶段的继续，其中财务报告分析的最后步骤是（ ）
- A.得出财务指标分析结果
- B.编写财务报告分析报告
- C.提出可行的措施建议
- D.得出财务报告分析结论
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企业在财务报告分析中，采用比较分析法时，应注意进行对比的指标必须是同质的，在经济内容、计算方法、计算期以及企业类型、经营规模、财务规模和目标等方面具有（ ）
- A.一致性
- B.统一性
- C.可比性
- D.依赖性
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物业管理的中短期计划通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为（ ）
- A.1～3年
- B.2～4年
- C.3～5年
- D.4～6年
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根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（ ）
- A.前期物业服务合同
- B.物业服务合同
- C.物业管理委托合同
- D.物业管理合同
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风险的类型中，既有损失机会，又有获利可能的风险是（ ）
- A.纯粹风险
- B.投机风险
- C.基本风险
- D.特殊风险
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通过进行房地产投资，产生的影响不包括（ ）
- A.投资者可以获得作为房地产业主的荣誉
- B.投资者可以获得较高的收益和资本增值
- C.投资者可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本
- D.可以抵抑通货膨胀
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房地产置业投资中，在持有期内获得每年（ ）的股本收益率也是很平常的事。
- A.10％～12％
- B.15％～20％
- C.15％～25％
- D.20％～30％
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管理费用是物业服务企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，下列费用属于管理费的是（ ）
- A.奖金及职工福利费
- B.交通运输费
- C.职工教育经费
- D.差旅费
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设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏属于（ ）
- A.第一类有形磨损
- B.第二类有形磨损
- C.第一类无形磨损
- D.第二类无形磨损
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写字楼项目难以估价的无形资产是（ ）
- A.服务满意度
- B.品牌
- C.经济指标
- D.财务指标
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房地产置业投资的现金流量中，能够改变潜在毛租金收入的因素是（ ）
- A.市场情况的变化
- B.租金水平的变化
- C.获利能力的增减变化
- D.物业管理服务量的成本变化
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客户关系管理（CRM）是一种倡导企业以（ ）为中心的营销管理思想和方法，在应用时通过网络技术来实施。
- A.产品
- B.客户
- C.租户
- D.信息
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为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购的物业经营管理服务的形式是（ ）
- A.高品质、高标准、高质量
- B.高标准、高质量、专业化
- C.高效率、高质量、专业化
- D.高品质、高效率、高质量
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物业管理的核心工作是（ ）
- A.配合机构发展战略的实现
- B.创造一个益于员工健康的高效生产办公环境
- C.对物业进行日常的维护与维修
- D.满足房地产组合投资管理者的要求
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房地产开发投资者将建成后的房地产用于经营的项目是（ ）
- A.写字楼
- B.公寓
- C.货仓
- D.商场
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物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用是企业财务活动中的（ ）
- A.资金筹集
- B.资金分配
- C.资金运用
- D.资金耗费
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净租指出租人收取的租金中，不包含税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳，净租的租赁时间可达（ ）年以上。
- A.10
- B.15
- C.20
- D.25
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关于雇主责任保险的赔偿额度，说法错误的是（ ）
- A.若造成死亡的，则最高赔偿额度按保单规定办理
- B.若造成伤残，永久丧失全部工作能力，按保单规定的最高赔偿额度给付
- C.若造成伤残，永久丧失部分工作能力，根据受伤的部位和程度，参照《雇主责任赔偿金额表》的比率乘以最高赔偿额度给付
- D.若造成伤残，暂时丧失工作能力8天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付
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前期物业服务合同与物业服务合同两者的共同点在于（ ）
- A.客体是一致的
- B.基本构成是一致的
- C.编制要求是一致的
- D.主要内容是一致的
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招标文件中，由于各种管理要求、管理价格的制定都具有（ ），所以过一段时间可能需要调整。
- A.连续性
- B.阶段性
- C.统一性
- D.完整性
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房地产寿命可以区分为（ ）
- A.经济寿命和技术寿命
- B.经济寿命和自然寿命
- C.技术寿命和自然寿命
- D.自然寿命和物理寿命
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零售商业物业策略与运行管理的核心内容是（ ）
- A.制定租赁方案和租赁策略
- B.选择理想的租户
- C.租金的确定与调整
- D.制定租约
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在现代企业制度下，财务报告分析的基本形式是（ ）
- A.内部财务报告分析
- B.全面财务报告分析
- C.外部财务报告分析
- D.专题财务报告分析
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关于房地产寿命，下列说法正确的是（ ）
- A.自然寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间
- B.经济寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间
- C.经济寿命一般要比自然寿命长得多
- D.如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
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普通租售型商务写字楼标准层的有效使用率一般为（ ）
- A.60％～70％
- B.60％～80％
- C.70％～80％
- D.70％～90％
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关于收益性物业的市场价格与理论价格，下列说法错误的是（ ）
- A.市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格
- B.市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的
- C.在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合
- D.市场价格围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远
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在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的进行不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的（ ）
- A.增值
- B.保值
- C.贬值
- D.收益
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物业管理成本的财务费用中，（ ）是指公司为筹资和办理各种结算业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费。
- A.利息净支出
- B.汇兑净损失
- C.金融机构手续费
- D.公司筹资发生的其他财务费用