2014年物业管理师考试《物业经营管理》临考提分卷（5）
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写字楼物业管理部门应制定必要的应急预案，主要包括（ ）
- A.供电、供水中断应急预案
- B.“三电”信号中断应急预案
- C.防火、防水应急预案
- D.防盗、防毒应急预案
- E.垂直、水平运输事故应急预案
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关于物业服务委托合同的法律特征，说法正确的是（ ）
- A.物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提
- B.物业服务合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同
- C.委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务
- D.物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同
- E.物业服务合同是劳务合同，劳务合同的标的是物质成果或物化成果
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从投资的角度来看，资金时间价值的大小，取决于（ ）
- A.投资利润率
- B.风险因素
- C.通货膨胀率
- D.经济制裁因素
- E.房屋空置率
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零售商业物业相关理论的具体应用产生许多操作性很强的策略，主要有（ ）
- A.需求内部效应
- B.非同类零售店聚集
- C.租户组合应实现多样化
- D.引入主力店以带来大量客流
- E.空间安排实现相互促进效应
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在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，可将房地产市场的运行环境分为（ ）
- A.生活环境
- B.政治环境
- C.经济环境
- D.金融环境
- E.技术环境
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制订物业管理计划的基本原则是（ ）
- A.物业管理师必须参加和主持
- B.发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与
- C.物业管理师应详细考察制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素
- D.实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定
- E.物业管理人员估计可能会遇到的问题，并要求提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施、手段、行动和程序
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风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失，其步骤包括（ ）
- A.风险预测
- B.风险识别
- C.风险评估
- D.风险控制
- E.风险调整
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零售商业物业现场管理中，就中高档项目而言，经营策略主要包括（ ）
- A.树立品牌形象，参与市场竞争
- B.与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟
- C.必要的经济回报
- D.物业服务企业对委托方进行承诺
- E.确定物业服务企业采用什么样的模式对项目进行管理
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影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括（ ）
- A.公共交通便捷程度
- B.与其他商业设施接近的程度．
- C.公建配套设施完备的程度
- D.周围土地利用情况和环境
- E.易接近性
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绘制现金流量图的基本规则是（ ）
- A.以横轴为时间轴，向左延伸表示时间的延续
- B.一般情况下，采用简化假设，能够满足投资分析工作的需要
- C.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期初
- D.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量
- E.现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量
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物业经营管理实践中，通过（ ）等方式来提升物业租金的收益。
- A.提高租金
- B.提高通信技术水平
- C.提高入住率
- D.提高城市土地的使用效率
- E.减少租金拖欠
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物业服务企业在与业主谈判签订《物业管理委托合同》时，可以考虑将整个物业管理服务过程拆分为若干阶段，分别报价，分别谈判，一般可分为（ ）
- A.竣工检验
- B.竣工交接
- C.维护维修
- D.二次装修
- E.正式运行
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物业管理绩效评价的指标体系中，偿债能力状况的指标包括（ ）
- A.主营业务利润率
- B.资产负债率
- C.利息保障倍数
- D.营业增长率
- E.资本积累率
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房地产投资的特性包括（ ）
- A.位置固定性或不可移动性
- B.政策影响性和相互影响性
- C.寿命周期长
- D.成本管理依赖性
- E.适应性和各异性
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写字楼物业的特点主要包括（ ）
- A.所处区位好、规模大
- B.多为现代化的中高层建筑
- C.功能齐全、配套设施完善
- D.多由专业物业服务企业管理
- E.保持产权的准确性是写字楼物业保值增值的关键
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组合投资管理的步骤包括（ ）
- A.制定投资方针和政策
- B.投资成本管理
- C.构建投资组合
- D.投资组合的调整
- E.投资组合绩效评估
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以下反映物业服务企业发展能力状况的指标有（ ）
- A.总资产报酬率
- B.净资产收益率
- C.营业增长率
- D.资本积累率
- E.总资产周转率
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营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括（ ）
- A.直接人工费
- B.物业运营费
- C.直接材料费
- D.董事会费
- E.间接费
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房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析，市场状况分析一般包括（ ）
- A.供给分析
- B.需求分析
- C.竞争分析
- D.市场环境分析
- E.市场占有率分析
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共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算费用在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多，其中不包括（ ）
- A.交通费
- B.装修费
- C.能源费
- D.杂项费用
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物业服务企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑的因素包括（ ）
- A.资金的数量
- B.管理的范围、深度和想要达到的管理效果
- C.现有管理流程的规范化程度
- D.资金的投入
- E.管理人员综合应用计算机的水平
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企业财务报告又称财务会计报告，是以企业的（ ）为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映。
- A.项目实践
- B.日常核算资料
- C.支出估算
- D.管理目标
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物业服务企业投标过程中，准时递交标书属于（ ）阶段的工作。
- A.前期准备
- B.标书准备
- C.正式投标、答辩
- D.投标总结
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成本的弹性预算主要适用于（ ）
- A.弹性成本预算和弹性费用预算
- B.弹性运营预算和弹性利润预算
- C.弹性成本预算和弹性利润预算
- D.弹性支出预算和弹性利润预算
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物业租金中，净租通常在（ ）中采用。
- A.短期租赁
- B.中短期租赁
- C.长期租赁
- D.自动延期租赁
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房地产区别于其他投资品的最重要的特性是（ ）
- A.政策影响性
- B.专业管理依赖性
- C.相互影响性
- D.位置固定性或不可移动性
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房地产投资信托公司按资产投资的类型划分，其形式不包括（ ）
- A.抵押型
- B.权益型
- C.混合型
- D.综合型
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房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（ ）进行分析。
- A.市场价格
- B.宏观因素
- C.市场供求
- D.使用价值
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收益性物业评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率，通常称为最低（ ）收益率。
- A.权益
- B.投资
- C.期望
- D.预期
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关于成本预算的编制程序，下列排序正确的是（ ）
- A.收集和整理有关资料一根据企业（部门）特点编制成本预算一对预算期成本指标进行预测
- B.根据企业（部门）特点编制成本预算一收集和整理有关资料一对预算期成本指标进行预测
- C.根据企业（部门）特点编制成本预算一对预算期成本指标进行预测一收集和整理有关资料
- D.收集和整理有关资料一对预算期成本指标进行预测一根据企业（部门）特点编制成本预算
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关于基本风险与特殊风险，下列说法错误的是（ ）
- A.基本风险与特殊风险是按风险影响的程度和风险的对象划分
- B.影响整个社会或社会主要生产部门的风险是基本风险
- C.基本风险从本质上是不易防止的
- D.特殊风险发生的原因多属个别现象，其结果局限于较小的范围，本质上较容易控制
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在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个（ ）
- A.基础租金
- B.附加租金
- C.市场租金
- D.实际租金
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在实际经济活动中，当（ ）时，就出现了名义利率和实际利率的区别。
- A.利率标明的时间单位与寿命周期不一致
- B.利率标明的时间单位与计息周期不一致
- C.利率标明的时间单位与经济周期不一致
- D.利息标明的时间单位与寿命周期不一致
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收益性物业估价的基本方法中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为（ ）
- A.报酬资本化法
- B.收益乘数法
- C.直接资本化法
- D.现金流量折现法
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关于设施管理涉及的主要问题，描述错误的是（ ）
- A.设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量
- B.因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析
- C.设施管理从开始计划到进行处理，是一系列分立项目的组合
- D.设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性
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在一定资源条件下，选择某住宅小区物业管理项目，就意味着放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益。这属于物业成本中的（ ）
- A.边际成本
- B.机会成本
- C.可缓成本
- D.附加价值成本
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成本预算中，编制管理费用预算的最佳方法为（ ）
- A.固定预算
- B.弹性预算
- C.概率预算
- D.零基预算
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以下物业经营管理内容中，以运行管理为主的是（ ）
- A.物业管理或设施管理
- B.物业管理和房地产资产管理
- C.房地产资产管理和房地产投资组合管理
- D.房地产投资组合管理和设施管理
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物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的，其中定位在现场操作层面的管理是（ ）
- A.物业管理和设施管理
- B.资产管理和组合投资管理
- C.物业管理和资产管理
- D.设施管理和组合投资管理
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企业的物业资产经营活动不同于一般的房地产经营和物业管理，其选择主要依赖于（ ）
- A.专业人员的主观判断
- B.专业化的投资管理活动
- C.企业内部特有的资源和潜在能力的开发
- D.业务性质和业务活动中形成的物业资产组合“遗产”
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地产投资财务评价指标中，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和（ ）
- A.投资风险
- B.项目风险
- C.市场风险
- D.责任风险
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零售商业物业类型中，关于区域购物中心说法错误的是（ ）
- A.区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体
- B.区域购物中心定位于高额式消费
- C.区城购物中心所包含的内容比较广泛
- D.区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体
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零售商业物业的机构设置中，负责修葺公共设施、主要结构、屋顶等工作的部门是（ ）
- A.财务部
- B.物业部
- C.安保部
- D.工程部
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有关收益性物业的投资价值和市场价值，说法正确的是（ ）
- A.某一物业的市场价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值
- B.某一物业的投资价值，是指该物业对于一个典型的消费者的价值
- C.投资价值是客观的、非个人的价值，而市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
- D.在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同
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某宗物业从成交之日起分期付清，首期付款6万元，半年后付款24万元，假设月利率为0．5％，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（ ）万元。
- A.28．87
- B.28．99
- C.29．29
- D.29．69
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物业服务企业的社会投资者或债务人进行投资决策的前提和基础是物业管理（ ）
- A.成本管理
- B.风险管理
- C.财务管理
- D.绩效评价
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决定基准收益率大小的因素主要是（ ）和项目风险。
- A.盈利能力
- B.资金成本
- C.项目位置
- D.财务管理
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某商业店铺的购买价格为80万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款40万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为3．8万元，则该项投资的税前现金回报率为（ ）
- A.9．5％
- B.12．5 0
- C.13．8％
- D.14％
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房地产市场分析中，（ ）的相关因素分析，首要任务是研究其所处地段的交通通达程度，目标物业与周围商业设施的关系。
- A.居住物业
- B.写字楼项目
- C.零售商业物业
- D.工业仓储物业
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居住区商场内的主要租户是（ ）
- A.装饰材料商店
- B.日用百货商店
- C.普通礼品店
- D.音像制品出租屋
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现代财务管理中，（ ）是现代财务管理最基本的内容。
- A.筹资决策
- B.投资决策
- C.资产管理决策
- D.利润分配决策
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成本控制类型中，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，以达到防患于未然目的的控制是（ ）
- A.事先控制
- B.事中控制
- C.防护性控制
- D.反馈性控制
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风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理的首要任务是（ ）
- A.风险识别
- B.风险评估
- C.风险控制
- D.风险调整
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《物业管理企业财务管理》和《施工、房地产开发企业财务制度》规定，物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入（ ）
- A.营业成本
- B.管理费用
- C.递延资产
- D.经营费用
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零售商业物业由不同的物业服务企业管理，其方式不尽相同，目前最稳妥的管理方式是（ ）
- A.组建管理中心
- B.成立分公司
- C.组建项目部
- D.成立子公司
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物业管理投标过程中，确定管理项目的整体思路包括（ ）
- A.项目工作重点及应对措施
- B.项目管理的价位及管理年度收支测算
- C.项目工作重点及答辩现场表现
- D.项目管理架构、管理机制和主要负责人员
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财务报告分析形式中，财务分析最基本和最主要的形式是（ ）
- A.趋势分析
- B.潜力分析
- C.现状分析
- D.全面分析
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反映企业物业经营管理收益对偿付债务利息的保障程度和企业偿债能力的资产营运状况指标是（ ）
- A.资产积累率
- B.利息保障倍数
- C.现金流量表
- D.利润率
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物业服务企业在物业管理服务中始终关心的主题是（ ）
- A.如何提高成本管理的水平
- B.如何提高达成物业管理目标的可能性
- C.如何提高管理收费的使用效益
- D.如何提高物业管理资金的使用效益
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大型企业物业资产管理中，（ ）是物业资产管理最强的动机之一。
- A.编制企业物业资产清单
- B.设定管理目标
- C.控制成本
- D.多样化的物业投资
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房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系，同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是（ ）
- A.有偿合同
- B.债权合同
- C.双务合同
- D.要式合同
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下列权利中，属于房屋租赁合同中出租人拥有的权利的是（ ）
- A.有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利
- B.有要求保障房屋安全的权利
- C.有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利
- D.有对物业管理状况进行监督、建议的权利
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房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，其投资目的是（ ）
- A.获取投资收益
- B.获取有价值的资源
- C.获取开发利润
- D.获取物业所有权或使用权
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公共责任保险的保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，其中，有累计赔偿限额的保险费的计算方法是（ ）
- A.保险费=场地占有面积×单位面积保险费
- B.保险费=每次事故赔偿限额×适用费率
- C.保险费=累计赔偿限额×单位面积保险费
- D.保险费=累计赔偿限额×适用费率
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零售商在选择零售商业物业租户时首先要考虑的因素是（ ）
- A.声誉
- B.财务能力
- C.位置
- D.服务态度
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成本预算是在进行了成本预测，实现了成本降低指标（ ）的基础上编制的。
- A.日常会计核算
- B.试算平衡
- C.收付实现
- D.分析判断
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房地产置业投资的现金流量中，（ ）是业主最关心的问题。
- A.净运营收益的最大化
- B.实现预期收益目标
- C.可以获得的租金收入
- D.运营费用的最小化
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关于房屋租赁的特征，下列表述错误的是（ ）
- A.房屋租赁可以转移房屋的所有权
- B.房屋租赁关系不因所有权的转移而中止
- C.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
- D.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系
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房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，体现了系统风险中的（ ）
- A.周期风险
- B.变现风险
- C.利率风险
- D.政策风险
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投资者评估的物业的投资价值（ ）该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
- A.大于
- B.小于
- C.大于或等于
- D.小于或等于
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零售商业物业的租金调整条款一般仅对（ ）有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。
- A.实际租金
- B.附加租金
- C.市场租金
- D.基本租金
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物业管理绩效评价是以（ ）作为具体评价对象。
- A.物业服务企业的盈利能力
- B.资产运营水平
- C.偿债能力
- D.物业服务企业
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零售商业物业运作的相关理论主要集中的领域不包括（ ）
- A.中心地理论
- B.同类零售商聚集理论
- C.需求外部效应理论
- D.组合投资理论
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土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是（ ）
- A.土地使用权的交易
- B.土地占有权的交易
- C.土地所有权的交易
- D.土地拥有权的交易
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物业经营管理的常规工作中，影响建筑物全寿命周期中的维修成本的因素包括（ ）
- A.管理水平、使用的材料和施工质量
- B.管理水平、使用的材料和物业质量
- C.设计水平、使用的材料和施工质量
- D.建筑设计、施工质量和管理水平
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房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的（ ）
- A.或然损失风险
- B.周期风险
- C.通货膨胀风险
- D.政治风险
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在编制营业成本预算时，应以（ ）为基础。
- A.概率预算
- B.收入预算
- C.固定预算
- D.零基预算
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对于房地产开发投资项目来说，在现金流出中不包括（ ）
- A.建造费用
- B.还本付息
- C.税金
- D.贷款本金收入
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物业服务企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是（ ）
- A.管理费用
- B.营业成本
- C.财务费用
- D.人员费用
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区域购物中心所包含的内容比较广泛，下列对其内容表述正确的是（ ）
- A.在服务范围上表现为复合性
- B.在服务设施上体现为完整性
- C.在经营管理上表现为灵活性
- D.在服务功能上面向商圈内所有居民