2014年物业管理师考试《物业经营管理》命题预测卷（5）
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房地产置业投资包括（ ）
- A.房地产开发企业投资
- B.房地产购置投资
- C.个人投资
- D.流动资金投入
- E.机构投资
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物业管理工作的评价应着重考虑的内容包括（ ）
- A.与租户有良好的沟通
- B.物业权益状况良好
- C.及时收取租金
- D.为业主的利益主动提出建议
- E.达到了出租率目标
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投资者从事房地产投资时，投资的对象主要是不同区位、不同类型的物业，必然要与风险、收益、投资期限等因素发生联系，因此，制定投资方针和政策需考虑（ ）
- A.投资数量
- B.投资规模
- C.投资期限
- D.投资形式
- E.对风险的承受能力
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在零售商业物业的经营理论中，关于操作性策略，叙述正确的是（ ）
- A.租户组合的多样化是为了最大程度地实现“聚集效益”
- B.出售类似或者互补商品的专卖店聚集在一起，从而使消费者的购物时间和购物成本大大降低
- C.消费者往往会通过零售店来判断整个零售商业物业的形象
- D.主力店通常是大型百货商场或者连锁超级市场
- E.零售商业物业经营者在多年的经营管理实践中，逐渐形成了一些实用的空间安排原则
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客户关系管理（CRM）这一创造性和领先性的管理理念和手段在新时期推动了企业销售与服务组织的日常运作，为市场营销策划提供了定量的、客观的依据，它对企业的作用包括（ ）
- A.CRM能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程
- B.CRM能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力
- C.CRM能够提高企业销售收入
- D.CRM能够改善企业服务、提高客户满意度
- E.CRM能够满足投资分析工作的需要
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财务报告分析的主要形式包括（ ）
- A.内部分析与外部分析
- B.趋势分析、现状分析与潜力分析
- C.全面分析与专题分析
- D.定性分析与定量分析
- E.财务报表分析与内部报表分析
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房地产市场的政府干预中，整个城市规划力求体现的特性包括（ ）
- A.超前性
- B.科学性
- C.动态性
- D.合理性
- E.适用性
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房地产市场的功能包括（ ）
- A.配置各类资产的资金数量
- B.显示房地产市场需求变化
- C.指导供给以适应需求的变化
- D.指导政府制定科学的土地供给计划
- E.引导需求适应供给条件的变化
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房地产投资活动可以从（ ）方面进行考察。
- A.物理形态
- B.实物形态
- C.财务状况
- D.货币形态
- E.权益状况
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同国外比较，我国的物业设施管理还相当滞后，主要表现在（ ）
- A.观念上的落后
- B.市场的了解程度不深
- C.服务的对象不明
- D.国内物业设施管理的技术含量不高
- E.人才严重匮乏
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房地产投资者对系统风险不易判断和控制，其系统风险主要包括（ ）
- A.通货膨胀风险
- B.收益现金流风险
- C.周期风险
- D.资本价值风险
- E.变现风险
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在与媒体交往中，物业服务企业应提高的意识包括（ ）
- A.责任意识
- B.授权意识
- C.法律意识
- D.环保意识
- E.发展意识
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成本预算的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程，为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循的基本要求包括（ ）
- A.成本预算必须同其他预算相协调
- B.成本预算应有相应的技术经济措施保证
- C.成本预算要以目标定额为基础
- D.成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
- E.成本预算既要符合实际，又要适当留有余地
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写字楼物业管理的目标包括（ ）
- A.宏观目标
- B.常规目标
- C.微观目标
- D.规划目标
- E.投资目标
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设备磨损的补偿方式有（ ）
- A.风险补偿
- B.局部补偿
- C.拆迁补偿
- D.完全补偿
- E.管理负担补偿
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关于物业服务合同的签订要点，说法正确的是（ ）
- A.物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础
- B.双方在平等自愿的前提下，遵循公平、诚实信用与合法的原则
- C.经充分的协商讨论达成一致意见后方可签订
- D.注意“宜细不宜粗”的原则，同时应有无偿无限期的承诺
- E.实事求是留有余地，且明确界定违约责任与处理方式
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物业服务企业在签订物业服务合同时除了遵循一般合同的注意事项外，还要注意的事项有（ ）
- A.“宜细不宜粗”的原则
- B.不应有无偿无限期的承诺
- C.实事求是，留有余地
- D.明确界定违约责任和处理方式
- E.主要以宏观为主，适当考虑微观
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为使物业管理绩效评价结果客观、公正、真实，在具体评价计分操作时，应主要注意的事项包括（ ）
- A.评价标准值的选用必须保持前后一致性，每次评价只能采用同一套评价标准值，不同类型的标准值不能混用
- B.基本指标的实际得分不能超过指标权数
- C.当基本指标的实际值低于较差值时，该指标得1分
- D.单项指标的计分应精确到小数点后三位
- E.对评价结果产生异议并确实存在重要客观因素时，评价工作组可将评价结果提交专家咨询组论证
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零售商业物业的商业辐射区域通常被分为（ ）
- A.政治区域
- B.市场区域
- C.主要区域
- D.次要区域
- E.边界区域
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零售商业物业在选址和规划时主要应考虑的因素包括（ ）
- A.市场容量
- B.进出交通
- C.外部设施
- D.地点显著
- E.零售商业物业规模
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百分比租金通常是以（ ）为基础计算。
- A.运营费用
- B.年总营业额
- C.净运营收益
- D.毛收入
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某笔贷款按月还本付息．“年利率12％，每月计息一次”。则名义利率和实际利率分别是（ ）
- A.12％，1％
- B.1％，12％
- C.12．68％，l2％
- D.12％，12．68％
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我国处置不良物业资产的主要目标是（ ）
- A.最大限度地出售不良物业资产，减少损失
- B.在清理破产储贷机构资产的过程中，争取最高的净现值回报
- C.尽量减少资产清算对当地房地产业和金融市场的影响
- D.尽量增加对中低收入者的住房供应量
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物业管理费用中，折旧费、修理费及物料消耗属于（ ）
- A.公司经费
- B.劳动保险费
- C.董事会费
- D.无形资产摊销
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对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是（ ）体现的资金流出或资金流人。
- A.货币形式
- B.租金形式
- C.交易形式
- D.预算形式
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零售商业物业现场管理策略中，树立良好的品牌形象和以积极的心态参与市场竞争，成为企业（ ）的中心。
- A.经营策略
- B.管理策略
- C.发展策略
- D.营销策略
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物业管理计划的表现形式包括（ ）
- A.年度计划、季度计划和长期计划
- B.年度计划、中短期计划和长期计划
- C.年度计划、中期计划和长期计划
- D.年度计划、短期计划和长期计划
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物业营业管理成本类型中，奖金及职工福利费属于（ ）
- A.直接材料费
- B.间接费用
- C.直接人工费
- D.期间费用
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保险人的赔偿责任是以实际损失为限，但最高不可超过（ ）
- A.保险标的
- B.保险金额
- C.保险费
- D.保险价值
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成本预算必须以各项（ ）为基础。
- A.材料物资消耗定额
- B.材料物资劳动定额
- C.先进的技术经济定额
- D.材料物资费用定额
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企业固定资产平均折旧年限一般为（ ）年。
- A.2
- B.3
- C.4
- D.5
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就房地产开发投资来说，（ ）主要是指开发商所投入总开发成本的利润。
- A.投资回收
- B.投资回报
- C.清偿能力指标
- D.盈利能力指标
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零售商业物业现场管理策略中，管理承诺的关键是（ ）
- A.物业服务企业对委托方承诺的内容和条件
- B.物业服务企业对委托方承诺的内容和要求
- C.物业服务企业对委托方承诺的责任和深度
- D.物业服务企业对委托方承诺的内容和深度
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企业会计制度规定必须编制和报送的资产负债表附表中的应交增值税明细表，它是反映企业一定时期应交增值税和未交增值税情况的报表，应按（ ）编制。
- A.周
- B.月
- C.季
- D.年
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人们在经济活动中一般简称的价值，指的是（ ）
- A.使用价值
- B.交换价值
- C.投资价值
- D.市场价值
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物业经营管理中，构建信息基础时，最好要（ ）地搜集信息而不是直到需求产生时才开始进行搜集。
- A.全面
- B.系统
- C.分类
- D.准确
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单位本金经过一个计息周期后的增值额为（ ）
- A.利息
- B.利率
- C.现值
- D.终值
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物业设施管理的服务对象是人，目标是（ ）
- A.实现企业全部财务活动的需要
- B.提高办公室工作效率和使建筑物保值增值
- C.实现商业物业的收益最大化
- D.经济效益原则在物业管理成本控制中的具体体现
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为了制定物业经营管理计划，首先要（ ）
- A.分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态
- B.准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况
- C.认真分析领会物业业主的相关目标
- D.研究物业周围较大范围内的社会、经济、政治、文化教育、城市发展、公共事业等方面的发展状况与趋势
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下列风险中，由于个人或团体的不可预料的反常行为造成的风险是（ ）
- A.自然风险
- B.社会风险
- C.政治风险
- D.经济风险
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客户关系管理（CRM）的本质是（ ）
- A.识别客户的需求
- B.促使客户不断创收
- C.提高客户对企业满意度
- D.客户价值差别化管理
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风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理，体现了风险的（ ）特点。
- A.负面性
- B.不确定性
- C.可测性
- D.必然性
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由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照（ ），将其分解为若干子市场。
- A.房地产所处的地域
- B.房地产的用途
- C.房地产的存量和增量
- D.房地产的交易形式
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物业管理成本的分类中，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向的分类标准是（ ）
- A.按照经济性质分类
- B.接经济用途进行分类
- C.按照与业务量的关系分类
- D.按照计算依据不同分类
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成本固定预算通常每年编制（ ）次，使预算期间同会计年度相一致，便于对预算的执行情况和结果进行考核、评价。
- A.1
- B.2
- C.3
- D.4
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房地产投资决策以（ ）为基础。
- A.不良物业资产的资源
- B.投资者对未来收益估计
- C.投资者的目标和风险
- D.先进的技术经济定额
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物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是（ ）
- A.物业管理招标文件
- B.物业服务管理目标
- C.物业服务合同
- D.企业的日常核算资料
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收益性物业中，投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的（ ），是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
- A.理论价格
- B.市场价格
- C.成交价格
- D.单位价格
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房地产开发投资企业所得税税率一般为（ ）
- A.23％
- B.33％
- C.43％
- D.53％
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为了使物业总体出租收入最大化，应该采取的策略是（ ）
- A.弹性策略
- B.出租策略
- C.风险策略
- D.现场管理策略
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投保人故意作错误的申报属于（ ）行为。
- A.不申报
- B.错报
- C.隐瞒
- D.欺骗
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房屋租赁中，承租人拥有的权利不包括（ ）
- A.出租房屋出售时，有优先购买权
- B.经出租人同意有转租权利
- C.有要求保障房屋安全的权利
- D.有擅自改变房屋结构的权利
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成本控制类型中，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制是（ ）
- A.事中控制
- B.事先控制
- C.事后控制
- D.反馈性控制
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房屋租赁关系是（ ）
- A.买卖关系
- B.雇佣关系
- C.合作关系
- D.经济要式契约关系
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设备的自然寿命是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于（ ）
- A.设备无形磨损的速度
- B.设备有形磨损的速度
- C.设备功能的使用时间
- D.设备技术进步的速度
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投资者用来认识、判断企业在激烈的市场竞争环境中生存、适应和发展能力的重要依据是（ ）
- A.物业管理报告中有关经济资源和经济义务方面的信息
- B.物业管理报告中的信息
- C.物业管理工作计划
- D.物业经营管理工作总结
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成本的控制可按不同的标志进行分类，其中成本控制的开端是（ ）
- A.前馈性控制
- B.防护性控制
- C.事先控制
- D.事中控制
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企业资产中房地产资产通常占相当大的比重，其（ ）的好坏，对于企业成本与收益、股东回报和企业主营业务的顺利开展，有着至关重要的影响。
- A.服务态度
- B.管理服务
- C.经营方式
- D.管理质量
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客户关系管N（CRM）的概念由美国Gartner集团率先提出，是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称，它是一种以（ ）为中心的企业管理理论、商业策略和企业运作实践。
- A.客户忠诚
- B.客户价值
- C.客户创利
- D.客户满意度
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物业管理投标程序中，编制投标书最重要的内容是（ ）
- A.投标单位的概况简介
- B.概述投标单位拟采取的管理策略
- C.分析投标物业的管理要点
- D.详述物业管理的实施计划
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为了保持物业净运营收益的（ ），物业服务企业就必须通过预算这一有效的财务工具，准确地预测和控制物业的收入与支出。
- A.稳定性
- B.收益性
- C.准确性
- D.可能性
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研究消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象是零售商业物业相关理论中的（ ）
- A.中心地理论
- B.同类零售店聚集理论
- C.需求的外部效应理论
- D.同期理论
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房地产投资风险中，（ ）造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
- A.市场情况的变化
- B.物业管理服务量的成本变化
- C.供求关系的变化
- D.物业资产价值的变化
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物业管理招标方式中，（ ）是目前广泛采用的招标方式。
- A.公开招标
- B.邀请招标
- C.议标
- D.评标
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商业零售物业区位的优劣取决于（ ）
- A.公共交通便捷程度
- B.社区文化氛围、人身与财产安全状况
- C.交通、通信的方便程度
- D.周围土地利用情况和环境
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财务评价指标体系中，反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标是（ ）
- A.投资回报率
- B.借款偿还期
- C.偿债备付率
- D.资产负债率
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物业服务企业类型中，为业主提供满足其多元化目标需求服务的是（ ）
- A.综合型物业服务企业
- B.复合型物业服务企业
- C.管理型物业服务企业
- D.专业型物业服务企业
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零售商业物业的机构设置中，督促相关部门解决与客户投诉有关的问题应由（ ）负责。
- A.财务部
- B.工程部
- C.安保部
- D.物业部
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财务报告分析的主要方法中，最基本最重要方法的是（ ）
- A.比率分析法
- B.比较分析法
- C.效率比率分析法
- D.纵向比较分析法
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房地产投资的特性中，公寓的租户希望获得洗衣服务，可以通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣设备来解决这一问题，体现了房地产投资（ ）的特性。
- A.各异性
- B.相互影响性
- C.适应性
- D.政策影响性
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企业物业管理活动中最主要的合同是（ ）
- A.物业服务合同
- B.物业管理委托合同
- C.物业管理租赁合同
- D.土地使用合同
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房地产（ ）等特性的存在，使房地产很难避免政府政策调整所带来的影响。
- A.相互影响
- B.不可移动
- C.政策影响
- D.专业管理
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区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为（ ）
- A.一致性
- B.复合性
- C.综合性
- D.整体性
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将物业管理成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本的依据是成本（ ）
- A.经济性质
- B.经济用途
- C.与业务量的关系
- D.与决策的关系
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零售商业物业的相关理论中，最初主要分析消费者的单一目的购物行为，发现如果消费者只购买一件商品，那么他们通常会到离家最近的商店去购物的理论是（ ）
- A.需求的外部效应理论
- B.同类零售店聚集理论
- C.中心地理论
- D.区域竞争效应理论
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委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分使用按照（ ）的决定。
- A.业主大会
- B.业主委员会
- C.建设单位
- D.大部分业主
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对于功能单一、设计独特的餐馆物业，因为几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能，在这种情况下，投资者一般很重视房地产的（ ）特点。
- A.各异性
- B.适应性
- C.合理性
- D.政策性
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建筑物的建筑面积100 m2，单位建筑面积的重置价格为600元／m2，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5％，用直线法计算，则该建筑物的年折旧额为（ ）元。
- A.1583
- B.1789
- C.1857
- D.1900
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在一个制造类的设施中，建筑维护费用要与设备维护费分开的目的是（ ）
- A.增加服务的知名度
- B.获取较为稳定的经常性收入
- C.准确评估绩效
- D.满足生产经营的需要
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企业的资金运动有静态和动态两种表现形式，其中静态形式是资金占用和（ ）的统一。
- A.资金分配
- B.资金来源
- C.资金筹集
- D.资金融通