2014年物业管理师考试《物业经营管理》命题预测卷（4）
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收益性物业价格的形成条件包括（ ）
- A.具备有用性
- B.具备收益性
- C.具备市场价值
- D.具备有效需求
- E.具备稀缺性
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零售商业物业经营管理的类型包括（ ）
- A.策略与运行管理
- B.现场管理
- C.租赁管理
- D.成本管理
- E.风险管理
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房地产市场指标中，城市家庭总支出指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括（ ）
- A.消费性支出
- B.确定性支出
- C.转移性支出
- D.社会保障支出
- E.财产性支出
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在物业经营管理活动中，关于物业管理合同的构成要素，说法正确的有（ ）
- A.物业描述，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限
- B.合同期限，旨在界定合同双方责任和权利存续的时间
- C.管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准
- D.业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制订工作计划、确定管理绩效考核标准
- E.管理者的权利范围，旨在界定管理对象及其范围
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宏观调控房地产市场的手段包括（ ）
- A.土地供应政策
- B.金融政策
- C.税收政策
- D.住房政策
- E.技术政策
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收益性物业价格中，在商品房销售中出现的一组价格包括（ ）
- A.起价
- B.成交价
- C.标价
- D.保留价
- E.均价
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关于写字楼物业的经济指标，下列说法正确的是（ ）
- A.物业经济指标是写字楼物业经营管理绩效评价的第二类指标
- B.项目经济指标包括租赁经营方面的指标和物业管理服务方面的指标
- C.写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括租金价格水平、出租经营成本、净租金收入占毛租金收入的比率、写字楼物业投资收益率等
- D.物业管理方面绩效的主要指标包括出租率、租金拖欠和坏账情况，以及租约续签、扩签、新签、退签等指标
- E.项目经济指标指业主对物业管理服务的满意度
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从成本法的角度看，收益性物业价格构成包括（ ）
- A.土地取得成本
- B.开发成本
- C.投资利息
- D.物业折旧
- E.开发利润
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物业管理成本按照成本计算依据的不同划分为（ ）
- A.目标成本
- B.定额成本
- C.计划成本
- D.边际成本
- E.实际成本
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现实中，物业服务企业编制成本预算的方法主要有（ ）
- A.固定预算
- B.滚动预算
- C.弹性预算
- D.复合预算
- E.零基预算
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写字楼管理策略中，关于合同服务与超值服务的关系，说法正确的是（ ）
- A.在市场经济中，“物业管理服务”是一种特殊的商品，是有偿服务
- B.合同服务是合同内服务，是无偿服务，是等价交换，是无需回报的
- C.超值服务是合同外服务，是有偿服务，是单向奉送，是必须回报的
- D.合同服务要全力以赴，而超值服务履行要适可而止的提供
- E.企业将服务理念定为“超值服务，您的满意就是我们的追求”，有些勉为其难
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收益性物业状况的调整，是将可比实例在成交日期时的物业状况下的价格，调整为估价对象在估价时点时的物业状况下的价格，物业状况可以分为（ ）
- A.权益状况
- B.区位状况
- C.实物状况
- D.资金状况
- E.财务状况
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关于房屋租赁合同的法律特征是（ ）
- A.房屋租赁合同是双务合同
- B.房屋租赁合同是要式合同
- C.房屋租赁合同是无偿合同
- D.房屋租赁合同是阶段性合同
- E.房屋租赁合同是诺成合同
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按物业经营管理者提交报告的期间不同，将物业管理报告分为（ ）
- A.月度物业管理报告
- B.季度物业管理报告
- C.半年度物业管理报告
- D.日物业管理报告
- E.年度物业管理报告
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财务评价指标体系中，动态盈利指标包括（ ）
- A.财务净现值
- B.财务内部收益率
- C.现金回报率
- D.偿债备付率
- E.投资回报率
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实现房地产市场持续健康发展的主要标志是（ ）
- A.市场供求总量基本平衡
- B.评估价值与市场现状基本相符
- C.供求结构基本合理
- D.经营管理的做法基本相同
- E.市场价格基本稳定
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房地产投资财务评价指标中，清偿能力指标的还本付息方式包括（ ）
- A.一次还本利息照付
- B.等额还本利息照付
- C.等额还本付息
- D.内插法
- E.“气球法”
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客户关系管理（CRM）是一种管理理念而非管理软件，实际的CRM的层次分为（ ）
- A.管理思想层
- B.管理理念层
- C.软件产品层
- D.管理策略层
- E.管理系统层
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大型企业物业资产管理的内容包括（ ）
- A.编制企业物业资产清单
- B.设定管理目标
- C.适时处置资产并获得收入
- D.控制成本
- E.进行系统化的物业投资
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关于房地产组合投资管理的描述，错误的是（ ）
- A.组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合
- B.组合投资管理的管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构
- C.组合投资管理的管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法
- D.组合投资管理偏重于控制、调节的管理
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物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括（ ）等。
- A.写字楼
- B.工业物业
- C.居住型别墅或公寓
- D.商业物业
- E.酒店和休闲娱乐设施
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旅游度假村的服务对象是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者和（ ）
- A.培训人员或会议客人
- B.培训人员或商务人员
- C.商务人员或观光客人
- D.会议客人或观光客人
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当通货膨胀严重或商业活动处于低潮时，一些大型租户会为了控制成本支出而不再过分追求高档次的写字楼，这时市场营销人员应宣传的工作是（ ）
- A.豪华程度和优越的地理位置
- B.物业本身的素质
- C.良好的声誉
- D.经济实用
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房地产投资的弊端之一是投资数额巨大。不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者只支付（ ）的资本金用作前期投资或首期付款，也超出了许多投资者的能力。
- A.10％
- B.20％
- C.30％
- D.40％
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物业除了保火险外，通常对其他的风险，如地震、飓风、洪水、自动灭火系统漏水、破坏、暴动、空中运行物体坠落、水箱满溢或水管爆裂所引起的损失也进行保险，一般来说对这些风险的保险结合火险一起购买一个物业（财产）的（ ）
- A.责任险
- B.信用险
- C.农业险
- D.综合险
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制订物业管理计划的前提是（ ）
- A.物业现状分析
- B.邻里分析
- C.区域宏观市场环境分析
- D.明确业主目标
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物业服务企业进入零售商业物业管理领域的目标归根结底是（ ）
- A.树立良好的品牌形象
- B.与开发商建立密切联系
- C.积极地参与市场竞争
- D.取得合理的经济回报
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在物业服务企业中，成本控制首先要做的工作是（ ）
- A.分析相关差异
- B.明确控制标准
- C.执行控制标准
- D.纠正成本偏差
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物业服务合同中，专项维修基金主要是针对（ ）而言的。
- A.零售商业物业
- B.住宅物业
- C.写字楼物业
- D.建筑物业
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资产负债率指标是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于（ ）
- A.50％
- B.60％
- C.70％
- D.80％
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在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于（ ）
- A.附加租金
- B.基础租金
- C.实际租金
- D.毛租金
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新建物业，物业管理招投标应在物业建成投入使用之前进行，具有早期介入的特点，一般法是（ ）
- A.在物业开始销售之前进行物业管理的招投标
- B.物业经营管理企业向租户单独收取租金
- C.业主与物业服务企业就未确定项目先签订意向性协议
- D.利用以往的管理经验对设计方案是否合理提出意见
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物业管理绩效评价的基本要素中，实施物业管理绩效评价的基础是（ ）
- A.评价指标
- B.评价目的
- C.评价标准
- D.评价方法
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物业服务企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营管理资金会发生财务费用，这些费用又称为物业服务企业的（ ）
- A.经营管理费用
- B.成本管理费用
- C.日常管理费用
- D.其他管理费用
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银行货币资金运动的（ ）是不良物业资产形成的根本原因。
- A.变化
- B.中断
- C.减弱
- D.增强
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从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有（ ）价值。
- A.时间
- B.空间
- C.市场
- D.资金
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收益性物业由于（ ），在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。
- A.寿命周期长
- B.不可移动
- C.政策影响
- D.专业化管理
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企业通过决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等，属于设施经理的（ ）工作。
- A.职业性
- B.非职业性
- C.专业性
- D.全面性
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财务报告分析中，物业服务企业向其信息使用者提供财务信息的基本形式是（ ）
- A.会计报表
- B.分析报告
- C.文字报告
- D.成本报表
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房地产市场通常需要（ ）年以上的时间才能完成供求平衡的调节过程。
- A.1
- B.2
- C.3
- D.4
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零售商业物业的机构设置应当考虑（ ），不能完全照搬写字楼、公寓或住宅小区的物业管理模式。
- A.租户的特殊困难
- B.商业服务的特性
- C.整个商业的实际费用支出
- D.整个物业管理的服务过程
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企业的筹资成本是指企业取得和使用资金所发生的资金筹集费用和资金占用费，下列费用属于资金占用费的是（ ）
- A.融资费用
- B.股票的印刷费用
- C.借款利息
- D.债券的印刷费用
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年利率为12％，存款额为10000元，期限为一年，以一年1次复利计息则一年后的本利和为（ ）元。
- A.11200
- B.11255．1
- C.11268．3
- D.11276．8
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写字楼按照物业所具备的功能差异分类，不包括（ ）
- A.单纯型写字楼
- B.商住型写字楼
- C.综合型写字楼
- D.租售型写字楼
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关于按风险发生原因划分的自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险，下列说法错误的是（ ）
- A.盗窃、罢工、动乱等所带来的损失属于经济风险
- B.由于种族、宗教、政治势力之间的冲突、暴乱、战争而导致的风险是政治风险
- C.自然风险、经济风险、社会风险因积累过久、处理不当，很可能引发政治风险
- D.自然风险、社会风险、技术风险又通常伴随着经济风险
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成本管理中，（ ）的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程。
- A.成本估算
- B.成本预算
- C.成本概算
- D.成本控制
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物业管理的年度计划是一种运行计划，属于（ ）的计划。
- A.战术层次
- B.策略层次
- C.管理层次
- D.操作层次
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在实际交易中，关于买方和卖方市场的说法，错误的是（ ）
- A.买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场
- B.卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场
- C.在买方市场下，成交价格会偏向最高卖价
- D.在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价
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偿债能力状况修正指标中，流动比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力。但是该指标若过高，说明企业的资金利用效率比较低下，国际上公认标准比率为200％，我国较好的比率为（ ）左右。
- A.100％
- B.120％
- C.150％
- D.180％
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企业资金运动的动态形式不包括（ ）
- A.经营性现金流动
- B.投资性现金流动
- C.债务性现金流动
- D.筹资性现金流动
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物业价格实质上是（ ）
- A.物业交易的价格
- B.物业整体的价格
- C.物业权益的价格
- D.物业实际的价格
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物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业（ ）的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
- A.自然寿命
- B.经济寿命
- C.物理寿命
- D.技术寿命
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火灾保险费率的计算方法有（ ）
- A.分解法和定额法
- B.分类法和表定法
- C.预算法和表定法
- D.分类法和定额法
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房地产投资首先面临的是（ ）风险。
- A.系统
- B.个别
- C.比较
- D.时间
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房屋租赁合同中，承租人应当按照合同规定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取（ ）
- A.超额租金
- B.滞纳金
- C.利润回报
- D.百分比租金
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围绕“4P”进行营销管理是“以（ ）为中心”的市场营销策略。
- A.企业
- B.产品
- C.客户
- D.社会
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在国际物业投资中，汇率波动会影响物业的（ ）
- A.经济寿命
- B.投资收益
- C.整体服务质量
- D.投资决策
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企业员工加班费按人均月加班2～3天，再乘以日平均工资计算，日平均工资按每月（ ）个工作日计算。
- A.20
- B.22
- C.24
- D.26
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市场营销人员在宣传工作中推广物业时，能给高素质的职员带来一种成功感，有利于租户吸引优秀人才的宣传工作是（ ）
- A.价格优势
- B.物业本身的素质
- C.良好的声誉
- D.经济实用
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关于物业管理招投标的原则，说法错误的是（ ）
- A.公开原则是指招标过程中的各项程序都要公开发布
- B.公平原则是指要使所有物业服务企业在不同的条件下参加投标
- C.公正原则是指要用同样的准则，即作为衡量所有投标书的尺度一视同仁
- D.合理原则是指评标、议标、定标过程中，在确定物业管理服务项目、内容档次、收费标准时要合理
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写字楼物业管理的工作模式中，租户履行租约义务的监督、制定有效的租金收取政策、服务费管理、租金调整、续租谈判和租期结束时的管理等工作是指（ ）
- A.租务市场管理
- B.租赁期间管理
- C.建筑物管理
- D.经营状况评估
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人工费的估算成本是指物业服务企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及（ ）等。
- A.交通费和通信费
- B.书报费和通信费
- C.加班费和服装费
- D.装修费和交通费
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关于物业管理的公开招标，说法错误的是（ ）
- A.公开招标的招标方有较大的选择范围
- B.公开招标可在众多的投标单位之问选择最优者
- C.公开招标的竞标单位较多
- D.公开招标的工作量大，但时间较短
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在控制风险的手段中，衡量采取回避的标准是（ ）
- A.风险事件屡次发生，且损失严重
- B.风险事件发生后，投保人不能获得损失的全部赔偿
- C.风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益
- D.物业服务企业一般对他人所造成的损坏不全部补偿
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置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着（ ）而加大的。
- A.持有期的延长
- B.投资的增加
- C.成本的降低
- D.未来经营的优化
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关于物业管理的邀请招标，下列说法错误的是（ ）
- A.邀请招标又称为有限竞争性选择招标
- B.邀请招标可保证投标公司有相关的资质条件和足够的经验，信誉可靠
- C.邀请招标的招标单位一般向3～7家服务企业发出招标邀请
- D.邀请招标有一定局限性，可能漏掉一些有较强竞争力的物业服务企业参与竞标
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人身保险的被保险人死亡后，有权领取保险金的人是（ ）
- A.投保人
- B.被保险人
- C.受益人
- D.保险经纪人
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用于物业更新改造的准备金可以取（ ）或年净运营收益的一个百分比。
- A.组合投资收益
- B.有效毛租金收入
- C.潜在毛租金收入
- D.抵押贷款还本付息
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潜在毛租金收入减少的原因是（ ）
- A.空置的面积不能按约定的时间投入使用
- B.租金水平不能反映资产经营财务效益
- C.空置的面积不能全面反映事物的所有特征
- D.空置的面积不能产生租金收入
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适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用的预算编制方法是（ ）
- A.固定预算
- B.弹性预算
- C.零基预算
- D.滚动预算
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从国际经验来看，通常（ ）左右的子公司（尤其是那些母公司从事重工业制造的子公司）性质的物业资产管理机构获得了与母公司相等或超过母公司的回报率。
- A.1／3
- B.2／3
- C.1／2
- D.3／4
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租赁管理中租赁方案的核心是（ ）
- A.规划
- B.计划
- C.预算
- D.结算
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在确定写字楼租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个（ ）
- A.附加租金
- B.基础租金
- C.毛租金
- D.净租金
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物业经营管理中，处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具是（ ）
- A.物业经营管理决策
- B.物业经营管理预测
- C.物业经营管理规划
- D.物业经营管理计划
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在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）
- A.物业出租经营成本
- B.业主希望的投资回报率
- C.物业自身的状况
- D.同类型物业的市场供求关系
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物业服务企业和业主的沟通模式和频率主要取决于（ ）
- A.业主的态度
- B.物业管理师的态度
- C.人口素质
- D.租户的素质
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某投资者向银行贷款4000万元．期限为3年，年利率为12％。若该笔贷款的还款方式为期问按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额为（ ）万元。
- A.1080
- B.1200
- C.1440
- D.1680
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经营性物业的租金水平，主要取决于（ ）
- A.物业本身的状况
- B.当地房地产市场的状况
- C.物业所处的位置
- D.企业的发展战略
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房地产投资活动可以从（ ）两个方面进行考察。
- A.物理形态和货币形态
- B.实物形态和货币形态
- C.价值形态和实物形态
- D.收入形态和产品形态
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特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的（ ）
- A.一致性
- B.灵活性
- C.完整性
- D.综合性