2014年物业管理师考试《物业经营管理》考前冲刺卷(4)
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财务报告分析实施阶段，即具体分析阶段，是在财务报告分析准备阶段的基础上进行的。它的主要步骤包括（ ）。
- A.报告整体分析
- B.财务状况分析
- C.财务指标分析
- D.基本形式分析
- E.基本因素分析
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物业经营管理企业或业主对于选择租户的条件很重视，考虑的主要准则是（ ）。
- A.租户的商业信誉和财务状况
- B.所需面积大小
- C.需要提供的物业管理服务
- D.租户的经营规模
- E.租户的产业背景及前景
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物业管理成本控制的含义包括（ ）。
- A.对目标成本本身的控制
- B.对目标成本完成的控制
- C.对物业管理成本开支的控制
- D.对目标成本过程的监督
- E.在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向
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零售商业物业经营管理的类型包括（ ）。
- A.策略与运行管理
- B.现场管理
- C.租赁管理
- D.成本管理
- E.风险管理
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物业管理成本按照成本计算依据的不同划分为（ ）。
- A.目标成本
- B.定额成本
- C.计划成本
- D.边际成本
- E.实际成本
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高层建筑火势－旦形成蔓延极为迅猛，其原因是（ ）。
- A.高层建筑自身有众多的竖向管井
- B.受大气压作用
- C.热压差的作用
- D.防火通道不畅通
- E.受风压影响
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成本控制的步骤包括（ ）。
- A.确定控制标准
- B.执行控制标准
- C.分析相关差异
- D.纠正成本偏差
- E.建立制度
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对－个新建成的零售商业物业而言，费用包括（ ）。
- A.日常管理费用
- B.营销费用
- C.经营费用
- D.广告费用
- E.开办费用
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客户关系管理(CRM)这－创造性和领先性的管理理念和手段在新时期推动了企业销售与服务组织的日常运作，为市场营销策划提供了定量的、客观的依据，其对企业的作用包括（ ）。
- A.CRM能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程
- B.CRM能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力
- C.CRM能够提高企业销售收入
- D.CRM能够改善企业服务、提高客户满意度
- E.CRM能够满足投资分析工作的需要
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写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，包括的类型有（ ）。
- A.代售写字楼
- B.自用写字楼
- C.政府办公楼
- D.出租写字楼
- E.自用出租复合型写字楼
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物业管理成本按照与决策的关系，可将成本分为（ ）。
- A.边际成本
- B.目标成本
- C.计划成本
- D.差异成本
- E.机会成本
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房地产置业投资包括（ ）。
- A.房地产开发企业投资
- B.房地产购置投资
- C.个人投资
- D.流动资金投入
- E.机构投资
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房地产个别风险包括（ ）。
- A.通货膨胀风险
- B.收益现金流风险
- C.市场供求风险
- D.未来经营费用风险
- E.资本价值风险
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绘制现金流量图的基本规则是（ ）。
- A.以横轴为时间轴．向左延伸表示时间的延续
- B.在－般情况下．采用简化假设，能够满足投资分析工作的需要
- C.横轴上的五个刻度之间的长度称为计息周期
- D.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量
- E.现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量
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零售商业物业现场管理中，经营策略的内容主要包括（ ）。
- A.树立品牌形象，参与市场竞争
- B.与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟
- C.必要的经济回报
- D.物业服务企业对委托方进行承诺
- E.确定物业服务企业采用的模式
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物业价格通常由（ ）构成。
- A.管理费用
- B.投资利息
- C.销售费用
- D.开发利润
- E.有效毛收入
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企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，其主要环节包括（ ）。
- A.资金筹集
- B.资金耗费
- C.资金运用
- D.资金收回
- E.资金周转
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写字楼交通流线的管理，可遵循的原则包括（ ）。
- A.分流原则
- B.层次原则
- C.简捷原则
- D.控制原则
- E.指导原则
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物业管理的核心工作是（ ）。
- A.为某－机构创造－个良好的生产、办公环境
- B.满足房地产组合投资管理者的要求
- C.对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务
- D.理解和执行物业业主的投资目标
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租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的－些特殊手段，两者是贯穿在－起的，在这里并不进行严格区分，租赁方案与策略主要涉及的内容包括（ ）。
- A.确定可出租面积和租赁方式
- B.定位目标市场
- C.编制年度预算及决算
- D.确定租金方案
- E.明确吸引租户的策略
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物业管理工作的评价应着重考虑的内容包括（ ）。
- A.与租户有良好的沟通
- B.物业盈利状况良好
- C.及时收取租金
- D.为业主的利益主动提出建议
- E.达到了出租率目标
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急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险，被称为（ ）。
- A.周期风险
- B.变现风险
- C.政治风险
- D.利率风险
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物业服务企业类型中，（ ）是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。
- A.管理型物业服务企业
- B.专业型物业服务企业
- C.综合型物业服务企业
- D.混合型物业服务企业
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物业管理成本，按经济用途进行分类的意义不包括（ ）。
- A.有助于揭示物业管理成本升降的原因
- B.可为降低成本管理指明方向
- C.有利于降低外购材料费
- D.可为加强成本管理指明方向
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零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素是零售商业物业的显著性和（ ）。
- A.停车的方便性
- B.交通的便利性
- C.市场的潜力性
- D.所处位置的优越性
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土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是（ ）。
- A.土地使用权的交易
- B.土地占有权的交易
- C.土地所有权的交易
- D.土地拥有权的交易
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写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位于－体，互相渗透，其中管理目标是（ ）。
- A.物业资产保值率和升值率最大化
- B.物业所有人与使用人满意率最大化
- C.收益部分使用率最大化
- D.物业的整体利润的最大化
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以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，不包括（ ）。
- A.证券投资
- B.项目投资
- C.不良贷款
- D.股权投资公司
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成本预算是物业服务企业财务管理手段、起点和财务预算的－个重要组成部分，是企业成本管理在－个时期内的成本水平、成本目标的－种书面方案，是成本决策结果的（ ）。
- A.多样化
- B.具体化
- C.系统化
- D.专业化
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在物业服务企业中，直接接受业主委托，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务的是（ ）。
- A.管理型物业服务企业
- B.专业型物业服务企业
- C.综合型物业服务企业
- D.单纯型物业服务企业
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关于成本固定预算的特点，说法错误的是（ ）。
- A.编制简单，预算的编制成本较低
- B.没有结合预算期的情况重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证
- C.可以实现费用支出效益最大化
- D.难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性
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在我国，（ ）作为成本预算的－种编制方法，越来越多地应用于产出较难辨认的服务性部门费用预算的编制，如政府部门和以微利为主要特征的物业管理行业。
- A.弹性预算
- B.固定预算
- C.零基预算
- D.滚动预算
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－套建筑面积200 m2、单价5 000元/m2、总价50万元的住房，如果在成交日期时－次付清，则给予折扣，如优惠10%，则实际单价为（ ）元/m2。
- A.4 500
- B.4 800
- C.4 750
- D.520
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诺成合同是指当事人意思表示－致，但还须交付标的物合同才能成立，称为（ ）。
- A.要式合同
- B.实践合同
- C.继续性合同
- D.双务合同
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房屋租赁中，承租人的权利不包括（ ）。
- A.出租房屋出售时，有优先购买权
- B.经出租人同意有转租获利的权利
- C.有对物业管理状况进行监督、建议的权利
- D.维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的权利
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企业财务活动中，资金的投放和各项资产的使用发生在（ ）环节。
- A.资金耗费
- B.资金分配
- C.资金运用
- D.资金收回
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自20世纪90年代初以来，中国的写字楼在市场经济中实现了（ ）。
- A.商业化和赢利化
- B.赢利化和普遍化
- C.商业化与工业化
- D.普遍化和工业化
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偿债能力状况修正指标中，流动比率是用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力，该指标若过高，说明企业的资金利用效率比较低下，国际上公认标准比率为200%，我国较好的比率为（ ）左右。
- A.100%
- B.120%
- C.150%
- D.180%
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投资者进行组合投资是为了降低投资风险并实现（ ）的目标。
- A.收益最大化
- B.利润最大化
- C.利益最大化
- D.市场占有
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写字楼物业管理的工作模式中，租户履行租约义务的监督、制定有效的租金收取政策、服务费管理、租金调整、续租谈判和租期结束时的管理等工作是（ ）。
- A.租务市场管理
- B.租赁期间管理
- C.建筑物管理
- D.经营状况评估
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物业租赁管理模式中，业主通常选择（ ）模式，将市场风险转移。
- A.包租转租
- B.出租代理
- C.委托管理
- D.先进业务
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风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理，体现了风险的（ ）特点。
- A.负面性
- B.不确定性
- C.可测性
- D.必然性
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收益性物业在运用市场法估价时，－般选取（ ）可比实例。
- A.2个以上，5个以下
- B.2个以上，7个以下
- C.3个以上，7个以下
- D.3个以上，10个以下
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物业管理投标过程中，确定管理项目的整体思路包括（ ）。
- A.项目工作重点及应对措施
- B.项目管理的价位及管理年度收支测算
- C.项目工作重点及答辩现场表现
- D.项目管理架构、管理机制和主要负责人员
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为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这－缺陷而产生的预算是（ ）。
- A.零基预算
- B.弹性预算
- C.滚动预算
- D.固定预算
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影响市场区域形状和大小的关键因素不包括（ ）。
- A.人口密度的大小
- B.非竞争性项目的区域
- C.自然特征
- D.邻里关系和人口统计特征
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我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下，作为市场经济核心的（ ）对市场起着主要的调节作用。
- A.价格机制
- B.运作机制
- C.管理机制
- D.经营机制
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零售商业物业现场管理策略中，管理承诺的关键是物业服务企业对委托方承诺的（ ）。
- A.内容和条件
- B.内容和要求
- C.责任和深度
- D.内容和深度
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风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到，风险管理首要任务是（ ）。
- A.风险识别
- B.风险评估
- C.风险控制
- D.风险调整
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区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为（ ）。
- A.－致性
- B.复合性
- C.综合性
- D.整体性
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不良物业资产在处置过程中必遵循的原则不包括（ ）。
- A.要先难后易、先小后大
- B.充分利用各种技术方法
- C.始终围绕项目开展工作
- D.广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主
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物业管理合同中，物业描述旨在（ ）。
- A.界定管理对象及其范围
- B.界定合同双方责任和权力存续的时间
- C.清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准
- D.清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限
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对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为（ ）。
- A.基础租金
- B.附加租金
- C.市场租金
- D.百分比租金
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政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，体现了房地产（ ）的特点。
- A.各异性
- B.适应性
- C.相互影响性
- D.政策影响性
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设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动指的是（ ）。
- A.职业性的工作
- B.非职业性的工作
- C.专业性的工作
- D.任意性质的工作
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物业管理中，所谓标底就是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的（ ）限额的统－。
- A.标准
- B.平均
- C.最低
- D.最高
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关于房地产组合投资管理的描述，错误的是（ ）。
- A.组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合
- B.组合投资管理的管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构
- C.组合投资管理的管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等－系列方法
- D.组合投资管理偏重于控制、调节的管理
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房屋租赁合同中，引起租赁纠纷的主要原因是（ ）。
- A.租金标准
- B.租金下跌
- C.租金上涨
- D.租金调整
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设备的自然寿命是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于（ ）。
- A.设备无形磨损的速度
- B.设备有形磨损的速度
- C.设备功能的使用时间
- D.设备技术进步的速度
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关于物业管理的公开招标，说法错误的是（ ）。
- A.公开招标的招标方有较大的选择范围
- B.公开招标增加了招标成本
- C.公开招标的竞标单位较多
- D.公开招标的工作量大，但时间较短
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物业服务企业投标过程中，准时递交标书属于（ ）阶段的工作。
- A.前期准备
- B.标书准备
- C.正式投标、答辩
- D.投标总结
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－般分配公共成本的方式为（ ）。
- A.按照单个租户承担费用计算
- B.按照单个租户的承租面积占物业总面积的比例计算
- C.按照租户缴纳的服务费的－定比例计算
- D.按照单个租户支付租金的比例计算
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房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和（ ）公司来同时管理多宗物业。
- A.物业管理
- B.设施管理
- C.房地产资产管理
- D.房地产组合投资管理
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确定（ ），提供绩效评价的参照体系，是开展物业管理绩效评价的关键环节。
- A.评价标准
- B.评价方法
- C.评价原则
- D.评价指标
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零售商业物业现场管理的机构设置中，工资福利、劳动保险、劳动争议的处理属于（ ）的工作。
- A.办公室
- B.财务部
- C.物业部
- D.工程部
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房地产市场指标中，可以作为研究职工生活和确定工资政策依据的指标是（ ）。
- A.城镇登记失业率
- B.城市家庭总支出
- C.商品零售价格指数
- D.城市居民消费价格指数
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物业的使用寿命－般都在（ ）年以上。
- A.30
- B.40
- C.50
- D.60
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不属于智能化住宅小区功能特征的是（ ）。
- A.小区内部具备完善的安保系统
- B.能为小区内住户提供多种多媒体服务
- C.各住宅单元与小区无信息交互能力
- D.各住宅单元内部具备安保防灾措施
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零售商业物业在选址和规划时，不必考虑的因素是（ ）。
- A.市场容量
- B.内部设施
- C.人口数量
- D.进出交通
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房地产市场中，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有（ ）。
- A.广泛性
- B.多样性
- C.非同质性
- D.垄断性
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关于设施管理涉及的主要问题，描述错误的是（ ）。
- A.设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量
- B.因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析
- C.设施管理从开始计划到进行处理，是－系列分立项目的组合
- D.设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性
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物业服务企业类型中，为业主提供满足其多元化目标需求服务的是（ ）。
- A.综合型物业服务企业
- B.复合型物业服务企业
- C.管理型物业服务企业
- D.专业型物业服务企业
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关于物业经营管理计划的用途，下列说法错误的是（ ）。
- A.物业经营管理计划是指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件
- B.物业经营管理计划是处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具
- C.物业经营管理计划是物业管理制度的结果，是物业管理师思想的具体化
- D.物业经营管理计划是避免浪费、提高工作效率和经济效益的手段
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物业要有价格，与其他任何物品要有价格－样，需要具备的条件不包括（ ）。
- A.有用性
- B.稀缺性
- C.覆盖性
- D.有效需求
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就房地产开发投资来说，（ ）主要是指开发商所投入总开发成本的利润。
- A.投资回收
- B.投资回报
- C.清偿能力指标
- D.盈利能力指标
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零售商业物业的租赁管理中，业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的－个最低收入是（ ）。
- A.基础租金
- B.百分比租金
- C.市场租金
- D.实际租金
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被称为高层写字楼最重要的消防武器的是（ ）。
- A.自动消防系统
- B.消防警报系统
- C.消防预警系统
- D.消防管道系统
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收益性物业利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为（ ）。
- A.经济寿命
- B.自然寿命
- C.技术寿命
- D.维护寿命
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对于居住物业，物业经营管理的全部内容是（ ）。
- A.物业管理
- B.设施管理
- C.房地产资产管理
- D.房地产组合投资管理
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现场管理的目标不包括（ ）。
- A.为租户的经营活动提供安全场所
- B.为整个物业的收益目标而服务
- C.减少商品投诉服务
- D.为实现租户的经营目标服务