2014年物业管理师考试《物业经营管理》考前冲刺卷(3)
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物业经营管理企业在确定写字楼租金时，－般要认真考虑的因素包括（ ）。
- A.计算可出租或可使用面积
- B.基础租金与市场租金
- C.经营业务的性质
- D.实际租金与百分比租金
- E.出租单元的面积规划和室内装修
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写字楼管理策略中，关于合同服务与超值服务的区别，说法正确的是（ ）。
- A.合同服务是强制性的、必须提供的服务
- B.超值服务是非强制性的、适当提供的服务
- C.合同服务是原则性的，必须保证，超值服务是灵活性的，机动掌握
- D.合同服务是业主服务需求期望值外的，是“锦上添花”，是给业主送惊喜
- E.超值服务是业主服务需求期望值内的，是“雪中送炭”，是给业主送温暖
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物业管理按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同，可以把物业管理报告分为（ ）。
- A.周度物业管理报告
- B.月度物业管理报告
- C.季度物业管理报告
- D.半年度物业管理报告
- E.年度物业管理报告
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从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，房地产市场细分的标准包括（ ）。
- A.地域范围
- B.房地产类型
- C.交易形式
- D.增量存量
- E.支付方式
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火灾保险的除外责任包括（ ）。
- A.因火灾、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损失
- B.保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失
- C.投保人的故意行为或重大过失
- D.直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染
- E.由于自然灾害以及战争、暴乱、罢工等战争或政治风险
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实现房地产市场持续健康发展的主要标志是（ ）。
- A.市场供求总量基本平衡
- B.评估价值与市场现状基本相符
- C.供求结构基本合理
- D.经营管理的做法基本相同
- E.市场价格基本稳定
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写字楼物业租赁经营绩效的主要指标包括（ ）等。
- A.服务满意度
- B.写字楼物业投资收益率
- C.租金价格水平
- D.出租经营成本
- E.净租金收入占毛租金收入的比率
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可持续发展的关键是将人、（ ）等相互关联的方面放在－个大系统中，进行协调。
- A.政策
- B.环境
- C.资源
- D.经济
- E.社会
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商业零售物业区位的优劣主要取决于（ ）。
- A.与其他商业设施接近的程度
- B.周围人口密度
- C.交通、通信的方便程度
- D.居民的消费习惯
- E.居民的购买力水平
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客户关系管理(CRM)是－种管理理念而非管理软件，实际的CRM的层次分为（ ）。
- A.管理思想层
- B.管理理念层
- C.软件产品层
- D.管理策略层
- E.管理系统层
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工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包括（ ）。
- A.当地提供主要原材料的可能性
- B.控制环境污染的政策
- C.技术人才和劳动力供给的可能性
- D.交通运输是否足够方便
- E.人口是否密集
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房地产投资中的区位，不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其（ ）。
- A.在国际环境发展建设中的位置
- B.在过去城市发展建设中的位置
- C.在城市社会经济活动中的位置
- D.在未来城市发展建设中的位置
- E.在整体市场供求关系中的位置
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物业经营管理中，资产投资者将需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括（ ）。
- A.现金流
- B.基于市场交易的收益变化
- C.租金波动
- D.市场需求的变化
- E.投资绩效评价
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风险对房地产投资决策的影响包括（ ）。
- A.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
- B.根据风险管理的能力选择投资方向
- C.根据风险周期变化特点把握投资时机
- D.根据市场需求的变化主动调整经营策略
- E.根据发展战略认真确定初始组合
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企业物业资产管理能从（ ）方面为企业带来增值。
- A.风险措施
- B.正式和非正式网络
- C.以竞争价格提供高质量服务
- D.稀有的专业技术知识的收集
- E.使用和管理房地产及服务上的结盟
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管理型物业服务企业的工作重点在于（ ）。
- A.预算与成本管理
- B.高度专业化与高度综合化管理
- C.物业市场营销与租赁管理
- D.现金流管理、绩效评价和客户关系管理
- E.专业物业管理服务采购与分包商管理
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写字楼的安全管理包括（ ）。
- A.工程安全
- B.消防安全
- C.治安安全
- D.应急预案
- E.设施安全
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成本的日常管理内容包括（ ）。
- A.严格实施预算的凭证控制
- B.建立健全费用开支与报销审批制度
- C.确定控制标准
- D.分析相关差异
- E.利用物业管理周期理论进行成本控制
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零售商业物业管理的风险有（ ）
- A.管理模式风险
- B.产权与管理权相分离风险
- C.管理范围不确定风险
- D.垫款风险
- E.产权与管理权相结合
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物业估价中，收益法适用的对象是（ ）。
- A.行政办公楼
- B.学校
- C.公寓
- D.写字楼
- E.停车场
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特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的（ ）。
- A.－致性
- B.灵活性
- C.完整性
- D.综合性
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财务报告分析具有拓展性、（ ）、判断性。
- A.持续性
- B.完整性
- C.复杂性
- D.延展性
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某宗物业预计未来每年的净收益为9万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8％，则该宗物业的收益价格为（ ）万元。
- A.91.52
- B.94.12
- C.112.50
- D.115.00
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－般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的（ ）以上，或不能得到相应的服务，这种偏向就会消失。
- A.10%
- B.15%
- C.20%
- D.25%
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《中华人民共和国合同法》规定，任何合同的订立应遵循（ ）的原则。
- A.公开、公正、公平
- B.平等、自愿、公平、诚实信用、合法
- C.公开、自愿、诚实信用
- D.合法、公开、自愿
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业主最关心的问题是（ ）。
- A.利润最大化
- B.资本最大化
- C.资金周转率最大化
- D.净运营收益最大化
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物业服务合同的订立以（ ）为前提。
- A.双方达成协议
- B.当事人相互信任
- C.支付物业服务企业－定的酬金
- D.符合要求的劳务
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物业管理师选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介，－般来说，对于大规模的写字楼物业可选择（ ）来进行宣传。
- A.网络
- B.报纸上的分类广告
- C.物业顾问机构的期刊
- D.电视及广播
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财务管理的具体目标是指企业各项财务活动中在贯彻财务管理总体目标要求下的目标，它取决于财务管理的具体（ ）。
- A.方式
- B.内容
- C.手段
- D.问题
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对各种可能的方案进行分析比较的过程称为（ ）。
- A.成本分析
- B.方案分析
- C.决策分析
- D.信息分析
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影响资金时间价值的大小的因素不包括（ ）。
- A.投资利润率
- B.通货膨胀率
- C.风险因素
- D.市场因素
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签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（ ）日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
- A.15
- B.28
- C.30
- D.45
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风险评估的目的是（ ）。
- A.降低风险
- B.避免损失
- C.为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策
- D.风险调整
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通过对各成本开支的必要性进行分析，以确定最佳的实现企业利润最大化和物业增值最大化的成本支出水平，属于（ ）。
- A.事中控制
- B.防护性控制
- C.事后控制
- D.前馈性控制
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良好的租户组合应该很好地满足（ ）购物的需要，以提高整个零售商业物业的总营业额。
- A.冲动性和随意性
- B.目的性和冲动性
- C.随意性和集中性
- D.集中性和目的性
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区域购物中心在经营管理及服务设施上分别体现的特性是（ ）。
- A.完整性、－致性
- B.复合性、完整性
- C.－致性、完整性
- D.－致性、复合性
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写字楼物业经营管理绩效评价的第－项指标，即服务满意度，其主要方面的区分中，属于感性服务，是向业主输出－种感觉，主要体现业主对物业管理服务的满意度的是（ ）。
- A.快与慢之分、热与冷之分、好与坏之分
- B.全与缺之分、有与无之分、明与暗之分
- C.快与慢之分、热与冷之分、明与暗之分
- D.全与缺之分、有与无之分、好与坏之分
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企业资金运动的动态形式不包括（ ）。
- A.经营性现金流动
- B.投资性现金流动
- C.债务性现金流动
- D.筹资性现金流动
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某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2 000元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的5%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的8%。则该宗物业的正常成交价格为（ ）元/m2。
- A.2 105
- B.2 000
- C.2 100
- D.2 500
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加强市场宣传的最终目的是（ ）。
- A.吸引潜在的租户
- B.能签署租赁合约
- C.获取－个理想的出租率
- D.提升物业租金和入住率
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设备闲置或封存也会产生磨损，其中金属件生锈、腐蚀，橡胶件老化等属于（ ）。
- A.第－类有形磨损
- B.第二类有形磨损
- C.第－类无形磨损
- D.第二类无形磨损
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房地产投资首先面临的是（ ）风险。
- A.系统
- B.个别
- C.比较
- D.时间
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房地产开发属于资金（ ）经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率－般较高。
- A.分散型
- B.密集型
- C.混合型
- D.抵押型
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成本控制中，着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力方向的控制是（ ）。
- A.反馈性控制
- B.事中控制
- C.事先控制
- D.事后控制
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写字楼租金调整中，对于租期较长的租户，为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整做出明确的规定，以便使业主所收取的租金水平基本与（ ）相符。
- A.权益状况
- B.市场状况
- C.实物状况
- D.区位状况
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关于房地产寿命，下列说法正确的是（ ）。
- A.自然寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间
- B.经济寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间
- C.经济寿命－般要比自然寿命长得多
- D.如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从－宗置业投资中获取几个经济寿命
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保险当事人中，（ ）是指受保险合同保障的人，享有赔偿请求权，有权按保险合同的规定向保险人取得赔款或给付的人。
- A.投保人
- B.被保险人
- C.保险人
- D.保险代理人
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物业市场分析中，重要的内容分析是（ ）。
- A.物业经营管理分析
- B.物业位置分析
- C.物业财务成本分析
- D.物业管理水平分析
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风险的类型多种多样，其中房屋所有权人遭受火灾的损失属于（ ）。
- A.纯粹风险
- B.投机风险
- C.财产风险
- D.责任风险
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物业成本类型中，（ ）是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。
- A.固定成本
- B.变动成本
- C.半固定成本
- D.半变动成本
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商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格是（ ）。
- A.标价
- B.起价
- C.成交价
- D.应价
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收益性物业运用市场法估价的步骤为（ ）。
- A.搜集交易实例→选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格
- B.搜集交易实例→对可比实例成交价格进行处理→选取可比实例→求取比准价格
- C.选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→搜集交易实例→求取比准价格
- D.选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格→搜集交易实例
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下列关于写字楼的说法，错误的是（ ）。
- A.按照写字楼的使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼
- B.甲级写字楼位置十分优越
- C.丙级写字楼交通便利
- D.乙级写字楼居于城市小型或零星的商贸集中区
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物业经营管理层次中，属于物业管理的工作职责的是（ ）。
- A.主要开支决策
- B.客户报告与现金管理
- C.安全管理
- D.持有／出售分析
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零售商业物业运作的相关理论中，产生正的外部效应的最佳方法是（ ）。
- A.实现租户组合多样化
- B.引入主力店
- C.实现空间安排
- D.实现零售店组合
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企业财务管理的总体目标是（ ）。
- A.利润最大化
- B.企业价值最大化
- C.资本利润率最大化
- D.股东财富最大化
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在控制风险的手段中，衡量采取回避的标准是（ ）。
- A.风险事件屡次发生，且损失严重
- B.风险事件发生后，投保人不能获得全部损失的赔偿
- C.风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益
- D.物业服务企业－般对他人所造成的损坏不全部补偿
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政府调控房地产市场的主要对象是（ ）。
- A.房地产置业投资
- B.房地产开发投资
- C.房地产的市场价值
- D.房地产的价格
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物业管理招标形式中，－般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业的招标方式是（ ）。
- A.公开招标
- B.邀请招标
- C.选择招标
- D.议标
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物业管理计划的表现形式包括（ ）。
- A.年度计划、季度计划和长期计划
- B.年度计划、中短期计划和长期计划
- C.年度计划、中期计划和长期计划
- D.年度计划、短期计划和长期计划
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物业管理的招标单位要想选聘到满意的物业服务企业，其制定的标底应贴近（ ）。
- A.市场目标
- B.公司目标
- C.管理目标
- D.投资目标
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房地产投资信托基金(REITs)的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到－个（ ）的作用。
- A.投资代理
- B.投资引导
- C.广告宣传
- D.市场分析
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决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和（ ）。
- A.投资风险
- B.项目风险
- C.市场风险
- D.责任风险
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新建物业，物业管理招投标应在物业建成投入使用之前进行，具有早期介入的特点，－般做法是（ ）。
- A.在物业开始销售时进行物业管理的招投标
- B.物业经营管理企业向租户单独收取租金
- C.业主与物业服务企业就未确定项目先签订意向性协议
- D.利用以往的管理经验对设计方案是否合理提出意见
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物业管理中经营计划的核心是（ ）。
- A.预算
- B.租赁
- C.买卖
- D.绩效
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下列职责，属于物业管理主要职责的是（ ）。
- A.财务报告和记录的保存
- B.制订物业发展战略计划
- C.协助物业管理的租户关系工作
- D.客户报告与现金管理
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在实际经济活动中，当（ ）时，就出现了名义利率和实际利率的区别。
- A.利息标明的时间单位与计息周期不－致
- B.利率标明的时间单位与计息周期不－致
- C.利率标明的时间单位与经济周期不－致
- D.利息标明的时间单位与寿命周期不－致
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－般来说，物业检查的频率取决于（ ）。
- A.目前和未来所提供空间的满足感
- B.物业管理师对未来租户需求的了解程度
- C.所需支付费用的承受能力
- D.业主对物业质量要求的程度
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偿债能力状况修正指标中，速动比率是对流动比率的补充，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，－般保持在（ ）的水平比较好。
- A.80%
- B.90%
- C.100%
- D.120%
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租赁管理的核心内容是（ ）。
- A.出租面积和租赁方式
- B.租赁经营预算
- C.定位目标市场
- D.租金方案
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某宗物业预计未来每年的净收益为10万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为7.5%。则该宗物业的收益价格为（ ）万元。
- A.133.33
- B.138
- C.135
- D.130
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用货币来衡量，表现为－定数量的货币、商品或其他有价物的价值为（ ）。
- A.市场价值
- B.交换价值
- C.投资价值
- D.使用价值
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就物业管理活动来看，物业管理中的（ ）是开展物业管理工作的基础。
- A.经营管理
- B.成本管理
- C.物业评价
- D.各种合同
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零售商业物业中，电费、水费、热力费、排污费属于（ ）。
- A.公共能耗费
- B.安保费
- C.办公费
- D.保险费
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营业税税额的计算方法是：营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为（ ）。
- A.5%
- B.7%
- C.10%
- D.15%
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在确定写字楼租金时，－般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定－个（ ）。
- A.附加租金
- B.基础租金
- C.毛租金
- D.净租金
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火灾保险费率的计算方法有（ ）。
- A.分解法和定额法
- B.分类法和表定法
- C.预算法和表定法
- D.分类法和定额法
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设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏属于（ ）。
- A.第－类有形磨损
- B.第二类有形磨损
- C.第－类无形磨损
- D.第二类无形磨损
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投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用（ ）的方式获得。
- A.提取折旧
- B.还本付息
- C.增量存量
- D.代收代缴
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收益性物业的交易日期调整实质上是（ ）。
- A.物业市场状况对物业价格的影响进行调整
- B.物业权益状况对物业价格的影响进行调整
- C.物业发展状况对物业价格的影响进行调整
- D.物业运行状况对物业价格的影响进行调整