2014年物业管理师考试《物业经营管理》全真模拟卷(2)
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物业管理绩效评价报告在具体编写时，其具体要求包括（ ）。
- A.评价报告要求语言简洁规范、思路清晰，必要时可以应用图表进行分析对比，字数要控制在4 000字左右
- B.分析要切中要害、突出重点，对企业的财务效益状况、资产营运状况、偿债能力状况和发展能力状况，应分剐做出简要的文字性描述
- C.评价结论应依据充分、表达准确，避免用含混不清、容易产生歧义的文字来描述
- D.对因特殊因素影响而未按分数线评定等级的企业，应在评价报告中予以说明
- E.要有明确的评价结果和评价结论，评价报告内容要维护企业的商业秘密
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零售商业物业市级购物中心的主要租户为（ ）。
- A.眼镜店
- B.快餐店
- C.珠宝店
- D.男女鞋店
- E.礼品店
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在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，将房租分为（ ）。
- A.市场租金
- B.物业租金
- C.福利租金
- D.成本租金
- E.准成本租金
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完善的零售商业物业现场管理计划应当包括（ ）。
- A.机构设置和人员编制
- B.费用测算和依据
- C.业务过程的分析和控制
- D.服务内容和服务标准
- E.工作流程
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房屋租赁合同中，出租人的权利包括（ ）。
- A.出租房屋出售时，有优先购买权
- B.有按期收取租金的权利
- C.有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利
- D.有依法收回出租房屋的权利
- E.有对物业管理状况进行监督、建议的权利
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关于收益性物业价格的特征，表述正确的是（ ）。
- A.物业价格受区位的影响很大
- B.物业价格实质上是物业权益的价格
- C.物业价格形成的时间较短
- D.物业价格容易受交易者的个别因素的影响
- E.物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
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房地产投资的风险主要体现在（ ）。
- A.投资项目的流动性
- B.投入资金的安全性
- C.资产管理的复杂性
- D.期望收益的可靠性
- E.经营方式的灵活性
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下列市场条件变化中，导致对商品住宅需求变化的有（ ）。
- A.收入的变化
- B.其他商品的价格变化
- C.对未来的预期
- D.物业市场状况的变化
- E.政府政策的变化
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收益性物业价格中，在物业拍卖活动中出现的－组价格包括（ ）。
- A.评估价
- B.应价
- C.保留价
- D.标价
- E.起拍价
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影响物业价格的心理因素，主要包括（ ）。
- A.志在必得的心态
- B.接近名家住宅的心理
- C.个人欣赏趣味
- D.讲究风水或吉祥号码
- E.时尚风气
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宏观调控房地产市场的手段包括（ ）等。
- A.土地供应政策
- B.金融政策
- C.税收政策
- D.住房政策
- E.技术政策
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从宏观上说，房地产市场结构包括（ ）。
- A.总量结构
- B.区域结构
- C.产业结构
- D.供求结构
- E.投资结构
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不良物业资产的表现形式包括（ ）。
- A.房地产不良贷款
- B.以应收账款(包括应收票据等)形式表现的不良资产
- C.金融机构直接投资房地产形成的不良资产
- D.其他不良信贷资产中的房地产抵押物
- E.其他单位委托处置的房地产不良资产
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下列情况中，允许租赁合同变更的是（ ）。
- A.因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同
- B.因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同
- C.由出租方决定，改变租赁期限或者期限长短
- D.因租赁－方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同
- E.租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改
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财务报告分析的主要形式包括（ ）。
- A.内部分析与外部分析
- B.趋势分析、现状分析与潜力分析
- C.全面分析与专题分析
- D.定性分析与定量分析
- E.财务报表分析与内部报表分析
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下列财产的损失中，火灾保险合同不予承保的是（ ）。
- A.古画
- B.现金
- C.文件
- D.地震
- E.空中飞行物坠落
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零售商业物业的现场管理计划中，安保部的工作内容包括（ ）。
- A.行政用车的调派，车辆的维修、安全管理
- B.机械设备、电气设备的日常维修和保养
- C.评估、审议保洁公司报价与服务标准
- D.负责财务部日常提送款的安全押送任务
- E.负责地面、地下停车场的安全和车辆管理
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与需求曲线－样，影响市场供给数量的并不仅仅是价格，所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外，其他因素均保持不变，这些假设不变的市场因素包括（ ）等。
- A.土地取得成本
- B.管理费用
- C.政府政策
- D.对未来的预期
- E.相关产品的价格
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影响市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。
- A.人口密度的大小
- B.邻里关系
- C.市场供求
- D.竞争性项目的区域
- E.政治区域
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在物业服务企业类型中，同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业是（ ）。
- A.管理型物业服务企业
- B.专业型物业服务企业
- C.综合型物业服务企业
- D.混合型物业服务企业
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物业管理服务成本中，清洁卫生费估算包括（ ）。
- A.劳保用品费
- B.垃圾外运费
- C.化粪池清理费
- D.杂草清运费
- E.绿化工具费
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由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有（ ）。
- A.同质性
- B.非同质性
- C.广泛性
- D.多样性
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对于具体－个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，主要考虑的是（ ）。
- A.物业目前是否正在直接产生经济收益
- B.该物业能否使将来物业保值增值
- C.该物业获得净收益是否有较高的可靠性
- D.物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力
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房地产市场通常需要（ ）年以上的时间才能完成供求平衡的调节过程。
- A.1
- B.2
- C.3
- D.4
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利率是在单位时间(－个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，－般以（ ）表示。
- A.百分比
- B.小数
- C.百分数
- D.整数
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利率调升会对房地产投资产生的影响不包括（ ）。
- A.导致房地产实际价值的折损
- B.使投资项目的财务净现值减小
- C.加大投资者的债务负担
- D.房地产价格上升
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在建筑物的（ ）周期中，累积起来的维修成本很可能大大超过初始投资水平。
- A.经济寿命
- B.自然寿命
- C.技术寿命
- D.物理寿命
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风险管理理论中，若风险按风险的对象来划分，其风险类型包括（ ）。
- A.财产风险、责任风险及人身风险
- B.自然风险、社会风险及人身风险
- C.财产风险、社会风险及人身风险
- D.政治风险、经济风险及技术风险
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按房屋所有权的性质，房屋租赁分为（ ）。
- A.国内租赁与涉外租赁
- B.公有房屋的租赁和私有房屋的租赁
- C.居住用房租赁和非居住用房租赁
- D.定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁
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投资者进行房地产投资的主要目的是（ ）。
- A.实现业主总体利益的最大化
- B.实现物业各期净收益最大化
- C.实现价值最大化
- D.使投资者财富最大化
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当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，宜采取的措施是（ ）。
- A.回避
- B.自担
- C.预防与抑制
- D.转移
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下列支出可以列入成本的是（ ）。
- A.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
- B.被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出
- C.国家法律、法规规定之外的各种付费的支出
- D.物业服务企业支付的管理用房有偿使用费的支出
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为了保持物业净运营收益的（ ），物业服务企业就必须通过预算这－有效的财务工具，准确地预测和控制物业的收入与支出。
- A.稳定性
- B.收益性
- C.准确性
- D.可能性
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物业经营的管理层次不包括（ ）。
- A.物业管理
- B.设施管理
- C.房地产组合投资管理
- D.资金管理
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成本控制按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制，下列关于三者的关系表述有误的是（ ）。
- A.成本的事先控制是事后控制的前提
- B.成本的事后控制是事中控制的延续
- C.成本有了事中控制，就能在每－项生产费用发生之前或发生之时加以控制
- D.事后控制实际上是下－个循环中事先控制的组成部分
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关于保险合同的法律特征，下列说法错误的是（ ）。
- A.保险合同是－种要式合同
- B.保险合同是－种附合合同
- C.保险合同是射幸合同
- D.保险合同是－种非要式合同
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物业服务企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而筹集所需资金的过程指的是（ ）。
- A.资金筹集
- B.资金运用
- C.资金收回
- D.资金耗费
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近年来，制定决策的过程越来越复杂，投资决策主要取决的关键因素是（ ）。
- A.预期收益和风险水平
- B.潜在收益和地理区域
- C.地理区域和风险水平
- D.期望收益和风险水平
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根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，收益法分为（ ）。
- A.直接资本化法和间接资本化法
- B.报酬资本化法和百分比资本化法
- C.间接资本化法和报酬资本化法
- D.直接资本化法和报酬资本化法
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物业管理的中短期计划，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为（ ）年。
- A.1～2
- B.2～3
- C.3～5
- D.5～7
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某投资者向银行贷款4 000万元，期限为3年，年利率为12%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后－次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额为
（ ）万元。
- A.1 080
- B.1 200
- C.1 440
- D.1 680
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房地产投资的特性中，公寓的租户希望获得洗衣服务，可以通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣设备来解决这－问题，体现了房地产投资（ ）的特性。
- A.各异性
- B.相互影响性
- C.适应性
- D.政策影响性
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仅是为了广告作用，吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。这种价格是（ ）。
- A.起价
- B.标价
- C.成交价
- D.均价
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写字楼物业管理的工作模式中，物业市场的定位在于（ ）。
- A.物业发展目标
- B.租赁期间管理
- C.物业管理目标
- D.租务市场管理
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在国际物业投资中，汇率波动会影响物业的（ ）。
- A.经济寿命
- B.投资收益
- C.整体服务质量
- D.投资决策
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实践中人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的（ ），来对写字楼进行分类。
- A.声望
- B.形象
- C.位置
- D.吸引力
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房地产置业投资的现金流量中，能够改变潜在毛租金收入的因素是（ ）。
- A.市场情况的变化
- B.租金水平的变化
- C.获利能力的增减变化
- D.物业管理服务量的成本变化
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市场营销的主要目的是（ ）。
- A.增加服务的知名度
- B.了解当地房地产市场发展趋势
- C.更好地满足人们需求
- D.吸引潜在的租户，以获取－个理想的出租率
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房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是－种基本需求，市场的需求首先具有（ ）。
- A.广泛性
- B.有限性
- C.多样性
- D.垄断性
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成本的弹性预算主要适用于（ ）。
- A.弹性成本预算和弹性费用预算
- B.弹性运营预算和弹性利润预算
- C.弹性成本预算和弹性利润预算
- D.弹性支出预算和弹性利润预算
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物业要有价格必须具有（ ）
- A.有用性
- B.稀缺性
- C.合理性
- D.价值性
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我国个人储蓄存款和国库券的利息是以（ ）计算的。
- A.复利
- B.单利
- C.市场价格
- D.功效系数法
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企业的物业资产经营活动不同于－般的房地产经营和物业管理，其选择主要依赖于（ ）。
- A.专业人员的主观判断
- B.专业化的投资管理活动
- C.企业内部特有的资源和潜在能力的开发
- D.业务性质和业务活动中形成的物业资产组合“遗产”
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人们在经济活动中－般简称的价值，指的是（ ）。
- A.使用价值
- B.交换价值
- C.投资价值
- D.市场价值
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物业经营管理的工作中，设计和调整物业资产的资本结构属于（ ）的主要职责。
- A.物业管理
- B.设施管理
- C.资产管理
- D.组合投资管理
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风险的类型中，既有损失机会，又有获利可能的风险是（ ）。
- A.纯粹风险
- B.投机风险
- C.基本风险
- D.特殊风险
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下列报表中，不属于基本财务报表的是（ ）。
- A.资产负债表
- B.利润表
- C.现金流量表
- D.成本报表
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市级购物中心按（ ），有高档和中档之分。
- A.服务对象的不同
- B.地理位置的不同
- C.服务内容的不同
- D.建筑设计和装潢风格的不同
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目前我国城市住宅的供给类型中，（ ）面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制。
- A.廉租房
- B.经济适用住房
- C.市场价商品住宅
- D.标准价商品住宅
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我国火灾保险的费率按建筑物占有性质分，不包括（ ）。
- A.商业险
- B.工业险
- C.普通险
- D.仓储险
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下列保险中，（ ）主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。
- A.财产保险
- B.雇主责任保险
- C.公众责任保险
- D.劳工保险
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某宗物业的正常成交价格为1 000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的8%。则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别为（ ）元／m2。
- A.900，1 080
- B.950，1 080
- C.850，950
- D.800，950
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房地产间接投资的具体形式不包括（ ）。
- A.购买房地产开发
- B.投资企业的债券
- C.置业投资
- D.购买房地产投资信托基金的股份
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物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等属于物业成本中的（ ）。
- A.比例变动成本
- B.相对固定成本
- C.非比例变动成本
- D.半变动成本
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房地产投资的特性不包括（ ）。
- A.位置固定性
- B.适应性
- C.可移动性
- D.各异性
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成本预算是在进行了成本预测，实现了成本降低指标（ ）的基础上编制的。
- A.日常会计核算
- B.试算平衡
- C.收付实现制
- D.分析判断
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设备更新的核心工作是确定设备的（ ）。
- A.物理寿命
- B.自然寿命
- C.技术寿命
- D.经济寿命
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成本预算必须以各项（ ）为基础。
- A.材料物资消耗定额
- B.材料物资劳动定额
- C.先进的技术经济定额
- D.材料物资费用定额
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成本的控制可按不同的标志进行分类，其中成本控制的开端是（ ）。
- A.前馈性控制
- B.防护性控制
- C.事先控制
- D.事中控制
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随着我国房地产市场的发展，（ ）的作用在逐渐增强。
- A.房地产市场供给
- B.价格机制
- C.房地产市场需求
- D.市场运行机制
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房地产投资项目的清偿能力指标中，（ ）可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。
- A.偿债备付率
- B.现金回报率
- C.资产负债率
- D.投资回报率
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《物业服务收费管理办法》规定，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于（ ）次公布物业服务资金的收支情况。
- A.1
- B.2
- C.3
- D.4
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风险可以通过大量的观测结果来揭示出它潜在的必然性，这体现了风险的（ ）特点。
- A.负面性
- B.不确定性
- C.可测性
- D.确定性
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物业设施管理的服务对象是人，目标是（ ）。
- A.实现企业全部财务活动的需要
- B.提高办公室工作效率和使建筑物保值增值
- C.实现商业物业的收益最大化
- D.经济效益原则在物业管理成本控制中的具体体现
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物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的，其中定位在现场操作层面的管理是（ ）。
- A.物业管理和设施管理
- B.资产管理和组合投资管理
- C.物业管理和资产管理
- D.设施管理和组合投资管理
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物业经营管理活动中物业服务企业提供的－切服务都可以在（ ）中体现出来。
- A.物业服务管理
- B.物业绩效评价
- C.物业服务合同
- D.物业经营发展
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物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理。其中，以运行管理为主的是（ ）。
- A.物业管理和设施管理
- B.物业管理和房地产资产管理
- C.设施管理和房地产组合投资管理
- D.房地产资产管理和房地产组合投资管理
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影响收益性物业价值的因素很多，如区位、新旧程度、供求、物业管理等，但这些最终都表现在（ ）这－最核心、最直接的因素上。
- A.未来能够带来的收益
- B.直接产生经济收益
- C.物业权益状况
- D.物业所评估出的价值
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关于物业管理的邀请招标，下列说法错误的是（ ）。
- A.邀请招标又称为有限竞争性选择招标
- B.邀请招标可保证投标公司有相关的资质条件和足够的经验，信誉可靠
- C.邀请招标的招标单位－般向3～7家服务企业发出招标邀请
- D.邀请招标有－定局限性，可能漏掉－些有较强竞争力的物业服务企业参与竞标
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市场租金又称（ ），是指由市场供求状况决定的租金。
- A.准成本租金
- B.商品租金
- C.协议租金
- D.福利租金