2015年物业管理师考试《物业经营管理》命题预测卷（2）
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管理型物业服务企业的工作重点在于（ ）
- A.预算与成本管理
- B.高度专业化与高度综合化管理
- C.物业市场营销与租赁管理
- D.现金流管理、绩效评价和客户关系管理
- E.专业物业管理服务采购与分包商管理
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房地产投资信托基金（REITs），是（ ）房地产资产的公司。
- A.购买
- B.管理
- C.开发
- D.经营
- E.出售
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关于零售商业物业的租金调整，下列说法正确的是（ ）
- A.由于零售商业物业的租约期限很长，对于主要租户来说，通常是10～30年
- B.在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用
- C.租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率
- D.租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定
- E.租金调整对于主要租户一般每4年调整一次
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零售商业物业的商业辐射区域分析包括（ ）
- A.购买能力分析
- B.可能的顾客流量分析
- C.消费者喜好和偏爱分析
- D.消费者行为分析
- E.市场准入度分析
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企业物业资产管理涉及的领域活动包括（ ）
- A.购置或剥离物业资产
- B.财务
- C.管理人员职能
- D.投资数额的大小
- E.投资回收期的长短
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物业管理绩效评价的评议指标包括（ ）
- A.总资产增长率、三年利润平均增长率、资产负债率
- B.经营者基本素质、服务满意度、基础管理水平
- C.在岗员工素质状况、服务硬环境
- D.发展创新能力、经营发展策略
- E.综合社会贡献
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企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，其主要环节包括（ ）
- A.资金筹集
- B.资金耗费
- C.资金运用
- D.资金收回
- E.资金周转
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物业管理成本控制的含义包括（ ）
- A.对目标成本本身的控制
- B.对目标成本完成的控制
- C.对物业管理成本开支的控制
- D.对目标成本过程的监督
- E.在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向
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写字楼物业管理风险的特点包括（ ）
- A.全员性
- B.特殊性
- C.全期性
- D.一贯性
- E.动态性
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收益性物业市场法中，在选取可比实例时，应符合的基本要求包括（ ）
- A.可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
- B.可比实例的成交日期应与估价时点接近
- C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合
- D.可比实例的成交价格应为正常交易价格
- E.可比实例的成交价格应为能够修正为正常的市场价格
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房屋租赁合同的基本条款包括（ ）
- A.当事人姓名或者名称及住所
- B.租赁用途
- C.租金及支付方式
- D.租赁期限
- E.房屋坐落、面积、装修及市场状况
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零售商业物业现场管理的策略包括（ ）
- A.经营策略
- B.发展策略
- C.管理策略
- D.风险策略
- E.营销策略
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写字楼物业管理的常规目标包括（ ）
- A.经营目标
- B.发展目标
- C.收益目标
- D.服务目标
- E.管理目标
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物业服务企业作为公司，其特征包括（ ）
- A.依照有关法律进行登记注册
- B.由三个以上股东共同出资经营
- C.以提高投资效益为目的
- D.具有法人资格
- E.是经济组织
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酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（ ）
- A.服务对象不同
- B.管理组织形式不同
- C.服务内容不同
- D.建筑设计和装潢风格不同
- E.地理位置不同
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写字楼租金调整一般是基于（ ）
- A.市场价格指数
- B.消费者价格指数
- C.零售物价指数
- D.其他租赁双方商定的定期调整比率
- E.投资收益率
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财务费用是物业服务企业在预算期内为筹措资金而发生的各项费用，具体包括（ ）
- A.利息支出
- B.金融机构手续费
- C.汇兑损失
- D.奖金及职工福利费
- E.公司筹资发生的其他财务费用
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办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用，主要包括（ ）
- A.交通费
- B.通信费
- C.加班费
- D.书报费
- E.低值易耗文具、办公用品费
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收益性物业运用成本法估价的一般步骤包括（ ）
- A.测算折旧
- B.测算重新购建价格
- C.求取积算价格
- D.预测估价对象的未来收益
- E.搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料
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居住项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括（ ）
- A.公共交通便捷程度
- B.市政公用和公建配套设施完备的程度
- C.物业税收政策
- D.居民人口与收入
- E.环境因素
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在房地产投赘信托基金的组织结构下，物业服务企业的管理工作，要与（ ）管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。
- A.资产
- B.零售
- C.基金
- D.设施
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房地产市场需求预测分析的具体内容不包括（ ）
- A.就业分析
- B.人口和家庭分析
- C.收入分析
- D.支出分析
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我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下，作为市场经济核心的（ ）对市场起着主要的调节作用。
- A.价格机制
- B.运作机制
- C.管理机制
- D.经营机制
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设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程巾发生的（ ）
- A.自然磨损
- B.实体性磨损
- C.正常磨损
- D.意外磨损
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租金调整对于主要租户一般每（ ）年调整一次，次要租户可每年调整一次。
- A.4
- B.5
- C.6
- D.7
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房屋租赁合同是一种（ ）
- A.射幸合同
- B.债权合同
- C.单务合同
- D.非要式合同
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保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用，其中，公共责任保险直接保险的对象是（ ）
- A.保险人
- B.投保人
- C.被保险人
- D.受害人
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房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体是（ ）
- A.收益性物业
- B.服务性物业
- C.综合性物业
- D.稳定性物业
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评价居住物业区位的优劣，不需考虑的因素是（ ）
- A.公共交通便捷程度
- B.市政公用和公建配套设施完备的程度
- C.环境因素
- D.与其他商业设施接近的程度
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房屋租赁合同中，引起租赁纠纷的主要原因是（ ）
- A.租金标准
- B.租金下跌
- C.租金上涨
- D.租赁期限
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设备无形磨损的局部补偿是（ ）
- A.修理
- B.现代化技术改造
- C.更换
- D.替补
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会计报表类型中，（ ）是反映物业服务企业一定期间的经营管理费用、成本的水平及构成情况的报表，它可以包括各个部门的成本费用表。
- A.资产负债表
- B.利润表
- C.成本报表
- D.现金流量表
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零售商业物业对主要租户的租金调整一般是每（ ）年调整一次。
- A.1
- B.3
- C.5
- D.8
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租赁管理的核心内容是（ ）
- A.出租面积和租赁方式
- B.租赁经营预算
- C.定位目标市场
- D.租金方案
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物业服务企业可与（ ）签订合同，成为保险代理人。
- A.保险人
- B.投保人
- C.被保险人
- D.受益人
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按存量增量细分，可将整个房地产市场划分为三级，新建商品房租售市场属于（ ）
- A.一级市场
- B.二级市场
- C.三级市场
- D.四级市场
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物业租赁根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，物业服务企业有不同的管理模式，在租赁市场活跃时，业主通常选择（ ）模式。
- A.包租转租
- B.度假经营
- C.委托管理
- D.出租代理
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由于房地产的（ ），投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。
- A.寿命周期长
- B.不可移动性
- C.相互影响性
- D.政策影响性
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房地产置业投资的现金流量中，如果物业没有抵押贷款安排，亦无储存基金项目扣除，业主应纳税所得额就等于物业的（ ）
- A.净运营收益
- B.抵押贷款还本付息
- C.税前现金流
- D.所得税
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关于资本利润率或每股利润的说法，错误的是（ ）
- A.资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润与资本的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力
- B.每股利润也称每股盈余，是税后净利润与普通股股数的对比数
- C.资本利润率最大化是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利率
- D.资本利润率最大化或每股利润最大化可以避免利润最大化目标的缺点，同时能避免诸如忽略资金的时间价值和经营中各种风险因素
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我国目前的各类房地产价格指数，通常基于（ ）
- A.市场价格
- B.平均价格
- C.理论价格
- D.成交价格
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房地产投资财务评价指标中，评估项目盈利性的基本指标是（ ）
- A.财务净现值
- B.财务内部收益率
- C.现金回报率
- D.投资回报率
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关于成本固定预算的特点，说法错误的是（ ）
- A.编制简单，预算的编制成本较低
- B.没有结合预算期的情况重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证
- C.可以实现费用支出效益最大化
- D.难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性
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房地产投资是许多人梦寐以求的，世界上（ ）以上的百万富翁是由于拥有房地产。
- A.90％
- B.91％
- C.93％
- D.95％
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物业要有价格，与其他任何物品要有价格一样，需要具备的条件不包括（ ）
- A.有用性
- B.稀缺性
- C.需要性
- D.有效需求
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可出租面积是（ ）
- A.单元内建筑面积+外墙
- B.出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积
- C.单元间分隔墙+分摊公用建筑面积
- D.出租单元内使用面积+分摊公用建筑面积
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在设施管理中，如果整合好（ ），可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。
- A.资金管理
- B.质量管理
- C.成本管理
- D.经营管理
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在房地产市场需求指标中，国内生产总值的表现形态不包括（ ）
- A.物理形态
- B.产品形态
- C.价值形态
- D.收入形态
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物业服务合同的订立以（ ）为前提。
- A.双方达成协议
- B.当事人相互信任
- C.支付物业服务企业一定的酬金
- D.符合要求的劳务
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租赁管理的本质实际上是（ ）
- A.典型的服务营销与销售
- B.能够签订租约
- C.吸引租户入住
- D.全方位与租户进行沟通
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收益性物业价值高低的主要取决因素不包括（ ）
- A.未来净收益的大小
- B.获得净收益期限的长短
- C.获得净收益的可靠性
- D.未来投资收益的潜力
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企业物业资产管理是指（ ）
- A.企业对主营业务的物产资产管理
- B.调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值的管理
- C.企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理
- D.企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产的物业资产的管理
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房地产物业管理的常规目标中，从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是（ ）
- A.做好房屋与设备维护工作
- B.调整房屋的有效使用率
- C.提高物业的市场地位
- D.提高租户对物业环境的满意度
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设备更新的核心工作是确定设备的（ ）
- A.技术寿命
- B.经济寿命
- C.物理寿命
- D.自然寿命
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（ ）的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。
- A.主要租户
- B.租户结合
- C.经营产品
- D.潜在客户
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物业经营管理活动的管理对象通常为（ ）物业。
- A.服务性
- B.收益性
- C.稳定性
- D.独立性
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关于房屋租赁合同的法律特征，说法错误的是（ ）
- A.房屋租赁合同是双务合同
- B.房屋租赁合同是无偿合同
- C.房屋租赁合同是诺成合同
- D.房屋租赁合同是要式合同
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物业租赁的类型中，自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有（ ）
- A.《房地产权证》或《房屋所有权证》
- B.《房地产权证》或《房屋使用权证》
- C.《房屋租赁证》或《房地产权证》
- D.《房屋租赁证》或《房屋占有权证》
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在房地产投资分析中，现金流量是指（ ）
- A.用来考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力
- B.把一项投资活动作为独立的系统，某时期某一时点上实际发生的资金流出或流入
- C.把某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入
- D.把某一项投资活动作为独立系统，流出系统的资金
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物业管理中，（ ）是招标方的意向，要求全面、详尽的阐述，是投标方编制投标书的依据，也是日后与中标单位签订物业服务合同的基础，是物业管理招投标工作能否成功完成的关键。
- A.招标领导小组
- B.招标文件
- C.发布招标公告
- D.投标单位的资质审查
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不良物业资产管理中，证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等是以（ ）形式表现的不良资产。
- A.应收账款（包括应收票据等）
- B.存货
- C.短期投资和长期投资
- D.固定资产和在建工程
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物业管理成本中，目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本是（ ）
- A.可免成本
- B.差异成本
- C.沉没成本
- D.附加价值成本
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在实际经济活动中，年利率为l8％，而一年计息4次时的实际利率为（ ）
- A.18．23％
- B.18．25％
- C.19．25％
- D.19．68％
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物业服务企业类型中，（ ）是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。
- A.管理型物业服务企业
- B.专业型物业服务企业
- C.综合型物业服务企业
- D.混合型物业服务企业
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下列属于房地产市场状况供给分析内容的是（ ）
- A.分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等
- B.分析运营中的主要物业项目
- C.分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
- D.估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和目标物业的市场份额
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物业管理中涉及的财产保险主要是（ ）
- A.物业的火险
- B.物业的责任险
- C.物业的财产险
- D.物业的信用险
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房地产市场指标中，可以作为研究职工生活和确定工资政策依据的指标是（ ）
- A.城镇登记失业率
- B.城市家庭总支出
- C.商品零售价格指数
- D.城市居民消费价格指数
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在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同。其品质的具体内容不包括（ ）
- A.户型
- B.功能
- C.环境
- D.物业经营
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物业管理计划的预算技术中，（ ）表明预计的运营收入、费用支出和准备金基金的来源。
- A.年度运营预算
- B.资本支出预算
- C.长期预算
- D.中短期预算
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市场分析中的重要内容是（ ）
- A.物业位置分析
- B.明确业主目标
- C.邻里分析
- D.物业现状分析
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成本预算中，编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据的预算是（ ）
- A.固定预算
- B.零基预算
- C.弹性预算
- D.概率预算
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物业成本保险费估算的开支不包括（ ）
- A.物业共用部位费用开支
- B.共用设施设备费用开支
- C.公众责任保险费用开支
- D.员工医疗险的开支
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零售商业物业管理中，关于百分比租金，说法错误的是（ ）
- A.百分比租金通常以每月每平方米为基础计算
- B.百分比租金具体可以按月或季度支付
- C.百分比租金常常作为基础租金的附加部分
- D.收取百分比租金时，没有统一的百分比标准
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在房地产投资分析中，（ ）又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。
- A.运营费用
- B.准备金
- C.净运营收益
- D.税金
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写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分构成，其类型不包括（ ）
- A.出租写字楼
- B.企业自用写字楼
- C.自用出租综合型写字楼
- D.自用出租复合型写字楼
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物业服务企业的财务费用不包括（ ）
- A.税金
- B.汇兑净损失
- C.金融机构手续费
- D.公司筹资发生的其他财务费用
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关于物业经营管理的内涵，下列说法错误的是（ ）
- A.物业经营管理综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式
- B.物业经营管理是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护及管理
- C.物业经营管理活动包括以保证物业正常使用的运行操作管理
- D.物业经营管理不是一个特定的专业领域
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收益性物业在运用市场法估价时，一般选取（ ）个以上可比实例。
- A.2
- B.3
- C.4
- D.5
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随着我国房地产市场的发展，（ ）的作用在逐渐增强。
- A.房地产市场供给
- B.价格机制
- C.房地产市场需求
- D.市场运行机制
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下列目标中，（ ）既是投标企业编制投标文件的主要依据，同时也是招标单位制定标底的重要依据。
- A.经营目标
- B.管理目标
- C.投资目标
- D.收益目标