全国2014年4月自学考试房地产法真题及答案解析

2013年2月20日，王某与丁某签订了一份房屋买卖合同。合同约定，王某将一套位于锦城住宅小区的房屋出售给丁某，房价200万元。丁某因一笔银行定期存款一个月后才到期，购房款不足，遂与王某商定，先交付一半的购房款，等余款付清后交房并办理房屋所有权变更登记手续。

一个月以后，丁某前往王某处付款并要求办理过户手续时，得知王某已经将该套房屋卖给了张某，并与张某办理了房屋所有权变更登记手续。经过交涉没有结果后，丁某向人民法院提起诉讼，主张拥有该房屋的所有权，但法院经审理判决该房屋所有权属于张某。

张某入住后，发生如下事项：

(1)张某要求租用地下车库的停车位时，被告知车位已满，张某由于没有合适的位置停车，遂自行将小区内的一块绿地改造为停车位;

(2)由于很多业主对电梯运行状况不满意，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造。 

问题：

 (1)王某与丁某之间签订的房屋买卖合同是否有效?为什么?

(2)法院判决该套房屋所有权属于张某是否正确?请说明理由。

(3)张某自行将小区内的一块绿地改造为停车位的行为是否合法?请说明理由。

(4)业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造的决定是否合法?请说明理由。

论述国有土地上房屋征收的补偿范围、标准和方式。

简述商品房包销的基本流程。

简述建筑物专有部分所有权的确定标准。

简述宅基地使用权的概念及特征。

简述建设工程招标的性质和范围。

房地产税收

房地产融资

房屋租赁

建设工程监理

土地利用总体规划

房地产评估活动除遵循独立、客观、公正原则外，还应当遵循( )

• A.合法原则
• B.社会效益原则
• C.最高最佳原则
• D.替代原则
• E.估价时点原则

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应具备的条件有( )

• A.转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书
• B.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
• C.按照出让合同约定已经支付一半以上土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
• D.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
• E.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之五十以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

申请经济适用住房的家庭必须同时具备下列条件( )

• A.具有当地城镇户口
• B.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收人家庭收入标准
• C.申请人需具有完全民事行为能力
• D.申请家庭成员在一定时限内没有住房交易记录
• E.无房或者是现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准

不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。土地权利证书包括( )

• A.国有土地使用权证
• B.国有土地所有权证
• C.集体土地使用证
• D.集体土地所有证
• E.土地他项权利证明书

下列选项中，属于业主在物业管理中享有的权利有( )

• A.监督业主委员会的工作
• B.参加业主大会会议，行使投票权
• C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议
• D.对政府房地产管理部门提出意见与建议
• E.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务

同一财产向两人以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款应当依照有关担保法律制度的规定清偿。下列各项中，不符合《物权法》规定的是( )

• A.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿
• B.抵押权已登记且登记顺序相同的，按照债权比例清偿
• C.抵押权已登记的先于未登记的受偿
• D.抵押权未登记的，按照抵押合同生效时间的先后顺序清偿

房地产抵押权设立的时间是抵押合同( )

• A.签订之时
• B.约定之日
• C.登记之时
• D.履行之时

根据《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是( )

• A.建设用地使用权
• B.房屋及其土地附着物
• C.以招标方式取得的荒地的土地承包经营权
• D.依法公告列入拆迁范围的房地产

业主是房屋的( )

• A.使用人
• B.占有人
• C.租赁人
• D.所有人

物业服务企业或者其他管理人的管理权源于( )

• A.房地产开发商的委托
• B.业主的委托
• C.物业服务公司的章程
• D.政府房地产管理部门的委托

下列关于土地增值税征税范围的选项中，正确的是( )

• A.有偿转让国有土地使用权
• B.有偿转让集体土地使用权
• C.以继承方式取得的国有土地上的房屋
• D.以赠与方式取得的国有土地上的房屋

“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制度的规定，下列关于业主大会选举业主委员会表决通过标准的表述中，正确的是( )

• A.经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主或占总人数2/3以上的业主同意
• B.经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意
• C.经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主或占总人数超过1/2的业主同意
• D.经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主且占总人数超过1/2的业主同意

职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的( )

• A.5%
• B.7%
• C.10%
• D.12%

关于经纪机构从事房地产代理活动的表述中，正确的是( )

• A.必须以被代理人的名义从事代理活动
• B.可以以被代理人的名义也可以以自己的名义从事代理活动
• C.必须以自己的名义从事代理活动
• D.不得超越代理权限，但对被代理人有益的，对被代理人有约束力

下列关于规制商品房销售广告的表述中，不正确的是( )

• A.预售房地产，未取得该项目预售许可证的，不得发布广告
• B.涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积
• C.涉及销售价格的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限
• D.广告中含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺

下列关于房屋承租人行使优先购买权的表述中，正确的是( )

• A.出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，在合理期限内通知了承租人，承租人有以同等条件优先购买房屋的权利
• B.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人的优先购买权优先于房屋共有人
• C.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在5日前通知了承租人，承租人虽未参加拍卖，人民法院应当认定承租人仍然享有优先购买权
• D.出租人将房屋出卖给其兄弟，承租人若行使优先购买权，人民法院应当支持

房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为( )

• A.未经出租人同意，承租人擅自转租
• B.虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋所在地房屋管理部门备案
• C.出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议
• D.因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金

根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产交易的形式不包括( )

• A.房地产转让
• B.房地产抵押
• C.房地产租赁
• D.房地产经纪

下列关于工程款优先受偿权规则的表述中，不正确的是( )

• A.承包人的工程款清偿不仅优先于普通债权，而且优先于以该工程设定的抵押权
• B.工程款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房全部或大部分款项的商品房买受人
• C.优先受偿的工程款不仅包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，也包括发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金
• D.优先权行使的期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算

根据《城市房地产管理法》的有关规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由( )

• A.全国人大规定
• B.国务院规定
• C.住房和城乡建设部规定
• D.国土资源部规定

《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程电气管线的最低保修期限为( )

• A.1年
• B.2年
• C.3年
• D.5年

下列关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是( )

• A.注册资本5000万元以上
• B.从事房地产开发经营时间3年以上
• C.近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上
• D.连续3年建筑工程质量合格率达到100%

国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁，短期租赁的年限一般不超过( )

• A.1年
• B.3年
• C.5年
• D.10年

根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业必须有一定金额的注册资本，该金额最低为( )

• A.50万元
• B.100万元
• C.1000万元
• D.5000万元

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了征收补偿的责任主体是( )

• A.建设单位
• B.人民政府
• C.财政部门
• D.住房和城乡建设管理部门

对于经营性房地产开发用地，建设用地使用权合同设立的方式是( )

• A.国有建设用地使用权出让
• B.国有土地出租
• C.国有土地使用权作价出资
• D.建设用地使用权划拨

按照国家规定，需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发( )

• A.建设项目用地呈报说明书
• B.选址意见书
• C.项目规划书
• D.土地利用总体规划书

下列建设用地使用权流转属于土地一级市场的是( )

• A.建设用地使用权入股
• B.建设用地使用权转让
• C.建设用地使用权出租
• D.建设用地使用权抵押

根据我国《土地管理法》的规定，行使征收土地审批权的政府机关至少应是( )

• A.乡级人民政府
• B.县级人民政府
• C.市级人民政府
• D.省级人民政府

划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，应申请( )

• A.初始登记
• B.转移登记
• C.更正登记
• D.异议登记

《房屋登记办法》要求房屋登记机构自受理国有土地范围内房屋所有权登记申请之日起一定时间内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定，该时间是( )

• A.10个工作日
• B.15个工作日
• C.30个工作日
• D.60个工作日

房地产信托融资中，信托公司运用信托资金主要采取的信托方式中不包括( )

• A.贷款信托
• B.股权信托
• C.财产权信托
• D.人格权信托

依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出让取得教育、科技、文化用地使用权的最高年限为( )

• A.30年
• B.40年
• C.50年
• D.70年

住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，除信用等级高的个人可以上浮外，单笔最高额度为人民币( )

• A.20万元
• B.30万元
• C.40万元
• D.50万元

从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征是( )

• A.基础性
• B.支配性
• C.风险性
• D.排他性