全国2013年10月自学考试房地产法真题及答案解析

论述建设单位的前期物业管理义务。

2011年5月5日，白云公司与顺昌公司签订了一份房屋租赁合同，约定：白云公司将位于兴华路的一栋大楼出租给顺昌公司，每月租金180万元，每月1日收租，租期2年，从2011年6月1日到2013年5月31日止。

合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。顺昌公司交付了500万元押金和首月租金后，白云公司将楼房交付顺昌公司使用。此后，顺昌公司按期交租。2011年10月，白云公司因欠蓝天公司4000万元债务，便将该栋大楼抵押给蓝天公司，双方订立了抵押合同，约定：如白云公司不能在2011年12月底还债，蓝天公司将对该房屋行使抵押权。

但是一直到2011年12月，白云公司仍然无钱清偿对蓝天公司的债务。2012年1月，蓝天公司要求顺昌公司向其缴纳租金，顺昌公司拒绝。从2012年1月至2013年3月，顺昌公司以白云公司与蓝天公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向白云公司交租，也不向蓝天公司交租。2013年4月，蓝天公司以抵押合同纠纷诉至法院。 

问题：

(1)白云公司能否将已出租的房屋抵押给蓝天公司?是否需要取得顺昌公司的同意?为什么?

(2)如果白云公司与蓝天公司签订的抵押合同没有进行登记，抵押权成立吗?为什么? 

(3)如果白云公司与蓝天公司的抵押有效，那么蓝天公司在债务履行期限届满时如何实现其抵押权?如顺昌公司提出异议能否成立?为什么?

(4)蓝天公司是否有权向顺昌公司收取租金，以充抵白云公司的债务?为什么?

简述房地产交易的特征。

简述房地产中介服务的主要特点。

简述土地管理制度的基本内容。

简述物业服务企业的法律地位。

地役权

个人住房贷款

经济适用房

房产税

存量房

依据《物业管理条例》规定，下列属于业主大会职责的是( )

• A.制定管理规约
• B.使用专项维修资金
• C.维修物业
• D.保养物业
• E.选举业主委员会

目前，我国的房地产中介服务机构有( )

• A.房地产咨询机构
• B.房地产价格评估机构
• C.房地产经纪机构
• D.房地产开发商
• E.房地产管理部门

根据《物权法》的规定，下列可以抵押的有( )

• A.土地所有权
• B.宅基地
• C.房屋
• D.土地承包经营权
• E.依法被查封的房地产

依据《城市房地产管理办法》，下列属于不得转让的房产是( )

• A.司法机关依法查封的房产
• B.权属有争议的
• C.未依法登记取得权属证书的
• D.共有房地产未取得其他共有人书面同意的
• E.行政机关依法裁决限制转让的房产

按照土地用途，土地分为( )

• A.农用地
• B.建设用地
• C.未利用地
• D.已利用地
• E.空闲地

房地产经纪机构，必须到所在直辖市、市、县人民政府房地产主管部门备案的时间是领取营业执照之日起的( )

• A.5日以内
• B.10日以内
• C.15日以内
• D.30日以内

下列关于商品房包销的描述，错误的是( )

• A.包销商一般是房地产经纪机构
• B.包销商拥有该商品房的独家销售权
• C.包销商对商品房的价格无任何决定权
• D.包销可以帮助开发商化解风险

房地产相邻关系的客体是( )

• A.两个以上房地产所有人或使用人的房地产
• B.一个房地产所有权
• C.不动产本身
• D.相邻关系人因行使所有权引起的经济利益或其他利益

职工个人缴存的住房公积金，缴存的方式是( )

• A.由职工个人每月向受托银行缴存
• B.由职工所在单位每月从其工资中代缴
• C.由住房公积金管理委员会每月向受托银行缴存
• D.由设区的市级人民政府财政部门每月向受托银行缴存

未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处罚款，其罚款的幅度为人民币( )

• A.1～5万元
• B.5～20万元
• C.10～15万元
• D.10～20万元

下列关于住房公积金管理委员会的主任的表述，正确的是( )

• A.应当由具有社会公信力的人士担任
• B.是管理委员会的法人代表
• C.应当由政府负责人担任
• D.应当由人大代表担任

张三将在A市某住宅小区购得的房屋卖给王五，该行为实际上是完成了( )

• A.房产交易
• B.地产交易
• C.土地所有权转让
• D.房产交易和地产交易

为了保障建设工程质量和安全，法律禁止建筑工程( )

• A.招标发包
• B.直接发包
• C.肢解发包
• D.承包

土地增值税采用四级超率累进税率，下列表述正确的是( )

• A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
• B.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%
• C.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%
• D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为70%

依据《房地产开发企业资质管理规定》，注册资本≥100万元人民币、具备从事房地产开发经营时间≥1年、有已竣工的建筑工程、专业管理人员职称结构及人数符合规定标准的房地产开发企业，可达到资质评定标准是( )

• A.一级资质
• B.二级资质
• C.三级资质
• D.四级资质

限价商品住房，对多次参加摇号均未摇中且轮候3年以上(不含3年)的申请家庭，区县住房保障管理部门可以( )

• A.优先配售
• B.重新摇号配售
• C.直接配售
• D.暂缓配售

我国房产税中依照房屋租金计算缴纳的税率为( )

• A.1.2%
• B.12%
• C.15%
• D.20%

依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括( )

• A.房地产转让
• B.房地产抵押
• C.房地产开发
• D.房屋租赁

下列关于住房公积金提取和使用的表述，不正确的是( )

• A.职工死亡，其继承人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额
• B.职工提取住房公积金账户内的存储余额的，应由所在单位核实并出具提取证明
• C.住房公积金管理中心可以向他人提供担保
• D.申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保

召开业主大会会议( )

• A.应当于会议召开1个月前通知全体业主
• B.应当于会议召开15日前通知全体业主
• C.应当于会议召开5日前告知居民委员会
• D.每位业主应当作好业主大会会议记录

业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日以内( )

• A.向物业所在地居民委员会备案
• B.向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案
• C.向物业所在地区、县级人民政府房地产行政主管部门备案
• D.向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职

按《房地产管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，下列符合设立房地产开发企业应具备资本条件的是( )

• A.注册资本100万元人民币以上
• B.注册资本50万元人民币以上
• C.注册资本30万元人民币以上
• D.注册资本10万元人民币以上

下列不得设定抵押的房地产是( )

• A.出让取得的国有土地使用权
• B.张某的个人房屋
• C.我国某名牌大学的教学楼
• D.某私营企业的国有土地使用权

房地产抵押合同的生效时间是( )

• A.签订之日
• B.登记之日
• C.履行之日
• D.约定之日

被征收人在法定期限内对补偿决定不申请复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定的期限内又不搬迁的，由作出房屋拆迁决定的县、市人民政府申请( )

• A.仲裁机构执行
• B.行政机关执行
• C.人民法院执行
• D.社会机构执行

房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有( )

• A.优先购买权
• B.阻止权
• C.优惠购买权
• D.拒绝交租金的权利

不动产物权转让时办理的登记叫做( )

• A.初始登记
• B.总登记
• C.转移登记
• D.他项权利登记

下列土地所有权，只能归国家所有的是( )

• A.城市市区土地
• B.农村和城郊土地
• C.宅基地
• D.自留地、自留山

房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的( )

• A.勒令拆除
• B.不予补偿
• C.处以罚款
• D.补办手续

《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求市县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行的评估是( )

• A.社会福利评估
• B.社会风险评估
• C.商业利益评估
• D.房屋价格评估

国有土地租赁是出让方式的补充，其不得适用的情形是( )

• A.利用原有建设用地进行经营性房地产开发
• B.原有建设用地因发生土地转让后依法应当有偿使用
• C.原有建设用地因企业改制后依法应当有偿使用
• D.原有建设用地因改变土地用途后依法应当有偿使用

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收入在补偿方式上( )

• A.应当采取货币补偿
• B.应当采取房屋产权调换
• C.既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换
• D.县政府必须提供改建地段房屋

下列有关房屋预售条件的表述中，不符合法律规定的是( )

• A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
• B.持有建设工程规划许可证
• C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
• D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以上，并获得房地产管理部门批准

征收基本农田以外的耕地不足35公顷的，由( )

• A.国务院批准
• B.省、自治区、直辖市人民政府批准
• C.市级人民政府批准
• D.县级人民政府批准

依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国工业用地使用年限最高为( )

• A.20年
• B.30年
• C.50年
• D.70年