全国2016年4月自考房地产法真题及答案解析

试述房地产开发项目运作中项目公司融资的类型及内容。

马某与聂某于2013年3月11日签订一份房屋租赁合同，合同约定马某将其所有的一栋二层楼房租给聂某，租期 4年，每月租金 4000元。后来，马某因做生意缺钱，遂以该楼房作抵押向孔某借款 80万元，双方于同年 7月1日签订了抵押合同，并到当地房地产管理部门办理了抵押登记。 

2014年7月，借款到归还期时，马某不能按期归还欠款，遂与孔某订立一份房屋买卖合同，将该楼房以 80万元的价格卖给孔某，以抵作借款，并约定于 8月8日一起到房地产管理部门办理产权转移登记。同年 7月11日，孔某通知聂某，称自己已将该房屋买下，要求聂某在 7月31日以前搬出房屋。聂某则认为，马某设定房屋抵押权时未通知他，故该抵押无效， 且房屋租赁合同未到期， 孔某无权解除房屋租赁合同，并要求马某以75万元的价格将该房屋优先卖给自己，以实现自己作为承租人的优先购买权。马某加以拒绝，聂某也拒绝搬出该房屋。为准备装修，孔某于 7月29日带人强行将聂某赶出房屋，并将其家具、衣物等物品扔到外面，造成了一些损失。

问题：

(1)马某与孔某签订的房屋抵押合同是否有效 ?为什么?(3分)

(2)马某与孔某签订的房屋买卖合同是否有效 ?为什么?(2分)

(3)聂某要求以 75万元购买该房屋是否符合优先购买权的条件 ?为什么?(3分)

(4)孔某能否强行要求聂某搬出该房屋 ?为什么?(3分）

简述建设工程施工合同承包人的一般义务。

简述申请购买限价商品住房应符合的条件。

简述作为居间人的房地产经纪机构的权利和义务

土地增值税

简述房屋登记与土地登记的关系。

商品房销售广告

买卖不破租赁规则

住房公积金

房地产估价的原则包括( )

• A.独立、客观、公正原则
• B.合法原则
• C.代替原则
• D.最高最佳原则
• E.估价时点原则

房地产

《物业服务企业资质管理办法》将物业服务企业资质等级分为( )

• A.特级
• B.一级
• C.二级
• D.三级
• E.四级

房地产信托融资与REIEs的区别有( )

• A.REIEs实质上是证券化的产业透支基金，而房地产信托融资主要是债权式投资
• B.REIEs可以直接持有运营不动产，并享有法律上的权属，而房地产信托融资不转移信托财产的权属
• C.REIEs通过专业化的管理，从事多样化的投资，而房地产信托融资以单一项目为主
• D.REIEs产业周期较长，一般为10-15年，而房地产信托融资产品周期较短，一般为3-5年
• E.REIEs的投资份额流动性较差，而房地产信托融资其有较高的流动性和变现性

国有土地上的建设用地使用权的设立方式包括( )

• A.国有建设用地使用权出让
• B.国有土地租赁
• C.国有土地使用人作价出资
• D.国家对集体土地征收
• E.建设用地使用权划拨

下列不属于物业服务合同特点的是( )

• A.综合性
• B.单一性
• C.有偿性
• D.双务性

国家征收集体土地的条件包括( )

• A.国家需要
• B.集体同意
• C.公共利益需要
• D.足额补偿、妥善安置
• E.遵循法定的程序

住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于( )

• A.单位职工集体建房
• B.担保
• C.购买国债
• D.公共设施建设

契税的征税对象是( )

• A.房屋租赁
• B.房屋抵押
• C.房屋出售
• D.房屋继承

下列各项中，属于商品房包销的特征之一的是( )

• A.稳定性
• B.风险性
• C.规范性
• D.收益性

下列情形中，可以免征土地增值税的是( )

• A.企业用于投资转让房屋
• B.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的30%
• C.个人用于投资转让房屋
• D.个人居住满5年，由于工作调动而转让原自用住房，经申报核准

下列关于住房公积金管理中心的表述，正确的是( )

• A.属于事业单位
• B.属于政府机关
• C.不得设立分支机构
• D.不具体从事住房公积的核算

廉租房住房退回廉租房的情形之一是，无正当理由连续未在所承租的廉租房居住的时间达到( )

• A.2个月以上
• B.3个月以上
• C.6个月以上
• D.12个月以上

下列属于公共租赁住房出租对象的是( )

• A.城乡低收入阶层
• B.城镇单身职工
• C.家庭成员多的职工
• D.在城镇稳定就业的外来务工人员

下列各项中，属于住房公积金制度特征之一的是( )

• A.救济性
• B.互助性
• C.营利性
• D.扶助性

业主委员会是业主大会的( )

• A.监督机构
• B.决策机构
• C.权力机构
• D.执行机构

房地产开发贷款不仅要符合贷款担保的有关规定。而且要( )

• A.公开、公平、公正
• B.合法、有效、足值
• C.充分、及时、有效
• D.合规、公开、有效

物业管理的法律性质是( )

• A.行政管理
• B.公共管理
• C.服务
• D.及管理，服务

我国推行住房公积金制度的起始时间是( )

• A.1994年
• B.1996年
• C.1998年
• D.2000年

下列不得设定抵押权的房地产是( )

• A.所有权、使用权有争议的房地产
• B.承包经营的农村土地
• C.城镇居民的自由房屋
• D.其他地上附着物

业主在物业管理活动中享有的权利之一是( )

• A.代表所在区、县人民政府房地产主管部门指导业主委员会的工作
• B.参加业主大会会议、但不一定有投票权
• C.管理业主委员会的工作
• D.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议

房地产抵押人的义务之一是( )

• A.将抵押的房地产交抵押人管理
• B.保持抵押的房地产价值
• C.就同一房地产不得再次设立抵押
• D.优先履行主债务

下列各项中，属于商品房预售条件之一的是( )

• A.已经开始施工建设
• B.房屋已装修完工
• C.已发布预售广告
• D.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

建设工程投标保证金最高不得超过人民币( )

• A.10万元
• B.20万元
• C.30万元
• D.50万元

根据我国现行立法规定，教育、科技、文化用地的最高使用年限是( )

• A.40年
• B.50年
• C.70年
• D.100年

建设工程监理的现场监理工程师享有的权利是( )

• A.行政命令权
• B.处罚权
• C.审批监督权
• D.起诉权

根据《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修期为( )

• A.1年
• B.2年
• C.3年
• D.5年

申请人民法院强制执行征收补偿决定的案件，其管辖的法院是( )

• A.申请人所在地基层人民法院
• B.申请人所在地中级人民法院
• C.房屋所在地基层人民法院
• D.房屋所在地中级人民法院

下列建设用地中、可以以划拨方式取得土地使用权的是( )

• A.住宅用地
• B.工业用地
• C.商业用地
• D.城市基础设施用地

根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，新设立的房地产开发企业取得的《暂定资质证书》的有效期为( )

• A.6个月
• B.9个月
• C.1年
• D.2年

以招标方式出让国有建设地使用权的主体是( )

• A.省、市、县人民政府国土资源行政主管部门
• B.市、县人民政府国土资源行政主管部门
• C.市、县人民政府
• D.市、县、乡人民政府

建设用地使用权是指依法对国有土地享有的( )

• A.占有、使用、处分的权利
• B.使用、收益、处分的权利
• C.占有、收益、处分的权利
• D.占有、使用、收益的权利

下列关于“小产权”的说法中，正确的是( )

• A.小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的所有权
• B.小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的使用权
• C.任何人不能取得小产权的产权
• D.农村军民都不可以取得小产权的所有权

按土地用途进行分类，我国土地可以分为( )

• A.农用地、建设用地、未利用地
• B.农用地、工业用地、商业用地
• C.住宅用地、工业用地、商业用地
• D.农用地、工商业用地、军事用地

对新建房屋进行的权属登记属于( )

• A.转移登记
• B.初始登记
• C.总登记
• D.变更登记

形式意义上的房地产法是指( )

• A.《城市房地产管理法》
• B.《土地管理法》
• C.《商品房销售管理办法》
• D.《城市房屋租赁管理办法》