全国2010年10月自学考试房地产法真题及答案解析

王某是某建筑工程队经理。2009年3月，王某因承包一项建筑工程急需资金，便找到刘某提出借款，刘某同意，双方签订了借款房产抵押合同，双方约定：刘某出借现金50万元给王某，借款期限为1年，利率6%，王某以其一栋房屋作抵押。合同订立后，王某从刘某处取得借款50万元，并出具了借据，但双方未能持房屋抵押合同到房产管理部门办理抵押物登记。

2010年2月，王某又将其房屋以60万元的价格出售给张某，并在房产管理部门办理产权转移登记。刘某知道后，即要求王某在30天内还清欠款本息。借款期满后，王某因承包工程严重亏损无力偿还，刘某遂起诉到法院，请求确认王某和张某的房屋买卖合同无效，并要求按房产抵押合同实现抵押权。

问题： 

(1)在该房屋上设定的抵押权是否成立?为什么?

(2)王某和张某的房屋买卖合同是否有效?为什么?

试述保护耕地是我国的一项基本国策。

简述城市房屋拆迁的原则。

简述业主大会的职责。

简述房地产开发企业的设立条件。

个人住房贷款

简述建筑物区分所有权的特征。

城市房地产开发

房地产相邻权

房地产转让

物权

农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，县级以上人民政府土地行政主管部门有权( )

• A.对该村民处以罚款
• B.责令该村民退还非法占用的土地
• C.限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋
• D.限期恢复原耕地的种植条件，还可处以耕地复垦费2倍以下的罚款
• E.没收该村民在非法占用的土地上新建的房屋

处理土地房屋纠纷问题，无论是审判、仲裁，或是行政处理，都应该坚持的基本理念是( )

• A.公正
• B.秩序
• C.自愿
• D.效率
• E.平等

房产税的征税范围为( )

• A.城市
• B.县城
• C.建制镇
• D.工矿区
• E.林区

我国对外商投资企业使用土地的限制包括( )

• A.对其占有的土地只有使用权，没有所有权
• B.需交纳场地使用费
• C.其用地期限与企业的经营期限相同
• D.未经批准，不得擅自改变土地的用途
• E.使用土地必须严格遵守其所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设

对房地产行政管理相对人而言，基本的行政责任形式是( )

• A.行政处罚
• B.刑事制裁
• C.赔礼道歉
• D.行政处分

县级以上地方人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取的措施包括( )

• A.要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制
• B.要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明
• C.进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测
• D.责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为
• E.拘留非法占用土地的单位负责人或个人

在土地管理关系中，上级行政管理部门不可以直接做出的行政处分决定是( )

• A.警告
• B.记过
• C.记大过
• D.降级

预售商品房的价格，除国家规定的“微利房”、“解困房”外，实行( )

• A.国家定价
• B.市场价格
• C.成本价格
• D.标准价

在房地产纠纷的解决方式中，仲裁区别于诉讼及行政处理的根本特征是( )

• A.及时
• B.公正
• C.自愿
• D.经济

在我国内地开办的外商投资企业，其占用的土地使用权由( )

• A.外方享有
• B.国家或集体享有
• C.外商投资企业享有
• D.中方享有

关于涉外房产制度，下列说法中正确的是( )

• A.批准内销的商品房要转为外销时，无须重新审批
• B.土地使用权期限届满，原房屋无偿收归国有，但可以申请续期
• C.外国人私有房所有人办理委托手续无须公证
• D.土改时港澳户地主在农村被没收的房屋，属于土改遗留的问题，按政策应予发还

经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区城镇土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的( )

• A.50%
• B.40%
• C.30%
• D.20%

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为( )

• A.成交价格
• B.征收机关参照土地使用权、房屋的市场价格核定的价格
• C.土地使用权与房屋交换价格的差额
• D.交易双方各自申报的价格

下列有关个人住房贷款担保的表述中，不正确的是( )

• A.购房人可以用所购自用住房进行抵押，但必须将住房价值全额用于抵押
• B.抵押期间届满之前，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押
• C.当法人作为保证人为借款人提供担保时，必须具有代为偿还本息的能力
• D.享有完全民事行为能力的自然人，都可以作为借款人的保证人

职工不可以提取住房公积金账户内的存储余额的情形是( )

• A.购买自住房屋的
• B.大修自住房屋的
• C.离退休的
• D.部分丧失劳动能力的

物业管理的基本业务工作应该是( )

• A.日常生活类服务
• B.常规性的公共服务
• C.委托性的特约服务
• D.行政性的管理服务

业主大会分为定期会议和临时会议，经一定比例以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，该比例是( )

• A.10%
• B.20%
• C.30%
• D.50%

在物业管理中，物业管理的主体是 ( )

• A.业主
• B.物业管理公司
• C.业主管理公司
• D.业主委员会

改革开放前我国住房制度价格方面实行( )

• A.住房高租金制
• B.价格自由化
• C.住房低租金制
• D.住房商品化

出售公有住房，旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的( )

• A.50%
• B.60%
• C.70%
• D.80%

我国住房制度改革始于20世纪80年代初。在改革之前形成的住房制度的特征不包括( )

• A.国家包
• B.等级制
• C.供给制
• D.货币工资分配制

房屋租金是房屋使用价值分期出售的价格。房屋租金分为( )

• A.市场租金、商品租金和成本租金
• B.市场租金、商品租金和福利性租金
• C.商品租金、成本租金和公房租金
• D.市场租金、成本租金和私房租金

在我国，房屋租赁行为合法有效的凭证是( )

• A.房屋租赁合同
• B.房屋租赁证
• C.房屋租赁登记书
• D.房屋产权证

拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的情形是( )

• A.拆除出租住宅房屋
• B.拆除地上附属建筑物
• C.拆除非住宅房屋
• D.被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的

依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括( )

• A.房地产转让
• B.房地产抵押
• C.房地产开发
• D.房屋租赁

拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的( )

• A.所有人
• B.使用人
• C.租赁人
• D.抵押权人

拆迁房屋必须取得( )

• A.拆迁许可证
• B.国有土地使用权证
• C.建设用地规划许可证
• D.建设项目批准文件

世界各国的土地制度，大致可以分为三种模式。其中，实行以土地私有制为基础的完全市场模式的国家或地区是( )

• A.日本
• B.我国香港地区
• C.前苏联
• D.英国

《城市房地产管理法》规定，设立房地产开发企业实行( )

• A.登记主义
• B.准则主义
• C.申报主义
• D.备案主义

《城市房地产管理法》第25条规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金一定比例的土地闲置费。该比例为( )

• A.10%以上
• B.10%以下
• C.20%以上
• D.20%以下

异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋的共用部位时，应具备的条件是( )

• A.房屋管理部门批准
• B.物业管理公司批准
• C.各所有人一致同意，并签订书面协议
• D.支付相应费用

在区分所有建筑物与基地利用权的一体性的问题上，存在的两种模式是( )

• A.德国模式、美国模式
• B.日本模式、美国模式
• C.日本模式、德国模式
• D.美国模式、法国模式

土地使用权原始取得的方式主要有行政划拨和( )

• A.有偿出让
• B.无偿转让
• C.有偿转让
• D.无偿出让

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的( )

• A.4—8倍
• B.4—10倍
• C.6—8倍
• D.6—10倍

《土地管理法》规定，省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的( )

• A.80%以上
• B.50%以上
• C.30%以上
• D.20%以上

下列关于土地承包经营权流转的说法中，正确的是( )

• A.土地承包经营权采取转包方式流转的，必须经发包方同意
• B.土地承包经营权采取互换方式流转的，必须登记，否则无效
• C.承包方将土地交由他人代耕不超过两年的，可以不签订书面合同
• D.土地承包经营权采取出租方式流转的，应当报发包方备案

国有土地使用权出让属房地产交易的( )

• A.一级市场
• B.二级市场
• C.三级市场
• D.四级市场

有权制定房地产行政法规的部门是( )

• A.全国人民代表大会
• B.国务院
• C.建设部
• D.某自治县人民代表大会