某一工业厂房，房屋建筑面积10000m²，占地面积30000m²，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m²，其中取得土地成本为430元/m²(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m²，管理费、投资利息销售税费90元/m²，开发利润70元/m²。

问题：

1．请写出房地产估价的技术路线?

2．该房地产的土地使用权年限应设定为多少?

3．该房地产的抵押担保额为多少?

估价对象为一宗10000m²的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m²(含独立使用的车棚300m²)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m²。工程于2006年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下：

1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

2．建筑安装工程费为1100元/m²，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。

4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m²；建成一年时间可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m²，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。

5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：

采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

解：

1．开发完成后的房地产总价值

总建筑面积=10000×5=50000(m²)

住宅总面积=50000-9000-41000(m²)

(1) 商铺开发完成后的房地产总价值

每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m²)

每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m²)

商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5=4118．45(元/m²)

商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)

(2) 住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元)

(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)

2．扣除项目

(1) 建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)

(2) 专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)

(3) 销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)

(4) 销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)

(5) 买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V

3．总地价

2006年9月1日的总地价：

V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

V=3031.74(万元)

致委托方函(略)

××别墅房地产估价结果报告(略)

××别墅房地产估价技术报告

一、委托估价方

××市恒通房地产开发公司。

二、受理估价方

××市房地产估价事务所。

三、估价目的

为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。

四、估价时点

2004年4月15日。

五、估价对象概况

(一)××市概况(略)

(二)××别墅项目概况

1．土地情况

①土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。

②土地总面积70000m²。

③用途：别墅及配套设施。

④108栋别墅，建筑总面积35285m²。

其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m²。

2．地上物情况

该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D4型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m²，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m²。建筑材料及设备(略)。

六、估价采用的方法和步骤

(一)采用的估价方法为市场比较法、成本法和假设开发法。

(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。

七、计算过程

(一)方法一：房地分别估价

1．土地估价采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。

①利用成本法进行土地估价

计算公式土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金

根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m²，土地开发费用为158元/m²，土地使用权出让金为2770元/m²。以上3项合计为3324元/m²。

②利用市场比较法进行土地估价

可比实例情况与参数修正情况分别见表4-10、表4-11。

根据测算，上述3个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果。

比准价格=(3410+3474+3230)/3元/m²=3371元/m²

成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出

土地单价：(3324+3371)/2元/m²=3348元/m²

③土地估价综合结果

土地总价=土地单价×土地总面积=3348×70000元=23436万元

2．别墅建筑物估价

别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。

①据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m²，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。

②根据建筑情况分别求出己完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428×35285元=12095.7万元

根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%元/m²=1714元/m²

③现有别墅建筑物价格

(3428×7548+1714×2830)元=3072.51万元

④别墅现有房地产价格

(23436+3072.51)万元=26508.51万元

(二)方法二：别墅项目整体估价

根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。

1．别墅总楼价

市场研究分析(略)

据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m²，完工后的总楼价为11200×35285元=39519.2万元

2．销售税费(含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%万元=3951.9万元

3．建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格即

(12095.7-3072.51)万元=9023.19万元

4．别墅现有房地产价格=(39519.2-3951.9-9023.19)万元=26544.11万元

八、估价结论

以上两种估价思路的估价结果如表4-12：

估价结果为别墅现有房地产总价格为26526.31万元。

九、附件，说明，其他资料(略)

若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是(      )

若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为(      )。

若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按(      )评估。

(三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。

若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按(      )评估。

假设抵押贷款的期限为两年，而房主陈某又与客户签订了至2003年9月6日的租约，租金比市场上同类物业的租金水平要高，如果估价时点为2001年9月16日，则此租约限制对评估的抵押价格的影响为(      )。

此房地产的建筑物现值等于(      )。

此房地产的抵押价格为(      )。

(二)陈某于几年前通过划拨方式取得一块土地，并于2000年底建成了一幢房屋，陈某于 2001年9月16日拿此房地产到银行去抵押贷款，请回答下列问题。

陈某获取的划拨土地使用权是否可以抵押(      )。