2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(四)

某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为 50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。假设残值均为零，试计算该建筑物的折旧总额。

在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。(      )

某幢写字楼，土地面积4000m²，总建筑面积为9000m²，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m²，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：

(1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为 10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。

(2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800元。

(3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

(4) 该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

(5) 假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。(      )

可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。  (      )

如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。(      )

选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。(      )

在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。(      )

标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。(      )

在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 (      )