全国2016年4月自考房地产法真题及答案解析

试述房地产开发项目运作中项目公司融资的类型及内容。

马某与聂某于2013年3月11日签订一份房屋租赁合同，合同约定马某将其所有的一栋二层楼房租给聂某，租期 4年，每月租金 4000元。后来，马某因做生意缺钱，遂以该楼房作抵押向孔某借款 80万元，双方于同年 7月1日签订了抵押合同，并到当地房地产管理部门办理了抵押登记。 

2014年7月，借款到归还期时，马某不能按期归还欠款，遂与孔某订立一份房屋买卖合同，将该楼房以 80万元的价格卖给孔某，以抵作借款，并约定于 8月8日一起到房地产管理部门办理产权转移登记。同年 7月11日，孔某通知聂某，称自己已将该房屋买下，要求聂某在 7月31日以前搬出房屋。聂某则认为，马某设定房屋抵押权时未通知他，故该抵押无效， 且房屋租赁合同未到期， 孔某无权解除房屋租赁合同，并要求马某以75万元的价格将该房屋优先卖给自己，以实现自己作为承租人的优先购买权。马某加以拒绝，聂某也拒绝搬出该房屋。为准备装修，孔某于 7月29日带人强行将聂某赶出房屋，并将其家具、衣物等物品扔到外面，造成了一些损失。

问题：

(1)马某与孔某签订的房屋抵押合同是否有效 ?为什么?(3分)

(2)马某与孔某签订的房屋买卖合同是否有效 ?为什么?(2分)

(3)聂某要求以 75万元购买该房屋是否符合优先购买权的条件 ?为什么?(3分)

(4)孔某能否强行要求聂某搬出该房屋 ?为什么?(3分）

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