注册资产评估师《资产评估实务一》冲刺练习八

某房地产开发公司于2010年6月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2012年6月在此块土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2200元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米3000元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为4万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米55元，空置率为10% ，每年需要支付的管理费为年租金的3. 5%，维修费为建筑重置价格的1. 5% ， 土地使用税及房产税合计为每建筑面积20元/平方米，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

要求：

(1)适宜采用收益法评估的建(构)筑物有哪些?

(2)采用收益法评估建(构)筑物价值时收益期限该如何确定?

(3)试根据以上资料评估该宗地2016年6月的土地使用权价值。(计算结果以元为单位，取整数)

某资产评估机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济适用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分(满分100分)，分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费率为5%。假设利润率为3. 5%，银行利率为4.35%。要求：

(1)列出使用成本法评估建筑物价值的计算公式，并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。

(2)计算委估厂房的重置成本。

(3)计算委估厂房的成新率。

(4)计算委估厂房的评估值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)

影响建(构)筑物价格的外部因素主要包括( )。

• A.经济因素
• B.社会因素
• C.区位因素
• D.交易因素
• E.心理因素

被评估A企业持有甲企业发行的3年期一次性还本付息非上市债券100000元，年利率10%，单利计息，评估基准日距债券到期日尚有两年。A企业还持有乙上市;公司发行的可流通的股票50万股，每股面值1元，评估基准日市场收盘价10元，开盘价5元，最高价15元，平均价8元。A企业还持有丙公司发行的优先股2000股，每股面值100元，股息率为年息18%。已知甲企业债券风险报酬率为3%，乙、丙、两家企业的股票风险报酬率均为5%，国库券利率为10%。

要求：

(1)根据债券付息方式的不同，对于非上市债券的评估可分为何种类型?

(2)非上市普通股评估有哪几种类型?

(3)A企业持有的甲企业债券的评估值为多少?

(4)A企业持有的乙上市公司可流通股票的评估值为多少?(5)A企业持有的丙公司优先股的评估值为多少?(计算结果以元为单位，取整数)

下列关于使用成本法评估建(构)筑物的说法，正确的是( )。

• A.政府办公楼适用成本法评估
• B.适用成本法进行评估的前提条件之一是建(构)筑物建造过程中的工程量是可以计量的，且该类建(构)筑物可以大量重复“生产”
• C.使用成本逼近法评估房地分估模式下土地使用权时，土地使用权最终评估值=土地取得费用+ 土地开发费用+利息+利润+税费+ 土地增值收益
• D.房地产中的实体性贬值包括土地与建筑物的贬值
• E.土地取得费用在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期

进口设备的重置成本除包括CIF价外，还包括( )。

• A.银行手续费
• B.进口关税
• C.境外运杂费
• D.境外途中保险费
• E.安装调试费

在缺乏控制权的股权评估中，下列说法错误的是( )。

• A.评估基准日近期收购的非控股长期股权投资，应分析投资成本(收购价格)与被投资企业账面净资产成差异的原因及对商誉的影响
• B.对于已停业或拟清算的长期股权投资企业仅能采用收益法评估
• C.采用市场法需要在市场上找到与被i平估企业类似的可比交易案例或可比上市公司
• D.收益法中的股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估
• E.设立时间较短的非控股长期股权投资，通常可结合其历年财务报表及利润分配情况采用收益法评估

关于投资性房地产评估对象说法正确的是( )。

• A.投资性房地产在用途、状态、目的等方面，与作为生产经营场所的房地产，以及房地产开发企业用于销售的房地产是一样的
• B.为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，这类资产通常在企业的固定资产或者无形资产核算
• C.可能是个别建筑物单元，也可能是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体
• D.包括已出租的土地使用权和建筑物，房地产开发企业的存货和持有并准备增值后转让的土地使用权
• E.投资性房地产能够单独计量和出售

下列关于存货评估说法正确的是( )。

• A.与固定资产不同，存货一般不会出现磨损，以及大面积的技术性、功能性陈旧，但存货的损耗体现在数量减少外，也反映为实体损耗和质量下降
• B.对于第三方保管或控制的存货，在切实可行的情况下，应向持有被评估单位存货的第三方发出函证
• C.对于价格变化不大的存货，可以以账面核算成本为基础，分析估算存货价值
• D.如果存货评估结论对委托方的利害关系大，应对全部资产进行详细核查
• E.委托方的存货管理水平好，核算基础好，抽查范围和比例可以小一些

森林资源资产评估收集资料有()。

• A.营林生产技术标准及有关成本费用资料
• B.当地及周边地区的林地使用权出让、转让和出租的价格资料
• C.林分质量调整系数
• D.当地及周边地区的林业生产投资收益率
• E.林权证书(或相关权属证明文件)

机器设备的重置成本包括( )方面。

• A.直接成本
• B.间接成本
• C.其他成本
• D.资金成本
• E.购入成本

在对具有控制权的股权评估时，若采用市场法中的交易案例比较，( )会对评估结论产生影响。

• A.应关注流动性对价值的影响
• B.交易案例与被评估单位会计政策及税收差异
• C.特殊交易背景或动机
• D.可比案例与评估对象的实际相似性
• E.交易价中协同效应

尽职调查，是指为尽可能全面掌握矿业权评估对象信息而进行查证和核实。矿业权评估尽职调查一般包括的内容有( )。

• A.评估对象权属状况
• B.矿山建设和生产经营状况
• C.当地矿产品、矿业权市场情况
• D.矿产资源本身的稀缺程度
• E.周边的勘查、开发活动

下列属于缺乏控制权的股权评估的特点的是( )。

• A.评估程序及评估方法选择可能受到限制
• B.应关注流动性影响
• C.关注资产权属资料完善情况
• D.评估程序及评估方法不受限制
• E.可能存在控制权溢价因素

关于森林资源资产清单说法正确的是( )。

• A.包括森林资源规划设计调查
• B.包括伐区作业设计调查
• C.评估范围内的森林资源图面资料
• D.通常以林班为单位编制
• E.委托方无法提供时，评估机构可委托有资质的森林调查机构进行调查和编制森林资源资产清单

下列关于运用剩余法评估建(构)筑物价值的说法正确的是( )。

• A.开发建设周期是指从开始动工一直到房地产全部销售或出租完毕的时间
• B.对于出售的房地产，可以采用市场比较法确定开发完成后的房地产总开发价值
• C.计算续建成本的投资利息的基数是全部的预付资本，即使这些费用是自有资金，也要计算利息
• D.估算待估房地产价格分为动态法和静态法两种方法，二者的区别为是否考虑资金时间价值
• E.开发商的合理利润一般以房地产总价或预付总资本的一定比例计算

运用市场法评估机器设备通常采用( )进行评估。

• A.综合估价法
• B.直接比较法
• C.相似比较法
• D.比率估价法
• E.重置核算法

比例系数法是将用周期收益资本化法计算的异龄林的收益现值按规定(约定或当地森林经营的习惯)比例分为林地价值和林木价值两部分，确定比例系数要考虑的因素有( )。

• A.林地的立地条件类型或地位指数级
• B.林地的地利系数
• C.投资收益率
• D.当地森林经营实践中习惯性的林价中山价(地租)所占份额
• E.林分质量调整系数

下列项目中属于耗竭性资源的有( )。

• A.气候资源
• B.海洋动力资源
• C.水资源
• D.矿产资源

下列情况中属于功能性贬值的是( )。

• A.由于原材料紧缺，某工厂处于半停产状态
• B.野外作业的大型机械物理性能的损耗
• C.由于产品大量积压，某车间设备开工不足
• D.设备生产厂家采用新设计，使某厂使用的机床相对能耗上升了 8%

下列哪项不是森林资源资产的特点( )。

• A.经营的有序性
• B.再生的短期性
• C.功能的多样性
• D.分布的辽阔性

以下关于基准地价特点的说法，正确的是( )

• A.基准地价通常由资产评估机构测算并发布
• B.基准地价等同于宗地价格
• C.基准地价是实际交易价格
• D.基准地价是区域性价格

下列关于金融工具公允价值的说法中，错误的是( )。

• A.存在活跃市场的期权通常按照活跃市场的报价确定公允价值
• B.员工持股计划通常采用资本资产定价模型估算公允价值
• C.固定利率金融负债通常根据未来现金流的现值确定公允价值
• D.浮动利率金融负债通常根据未来现金流确定公允价值，但在未来现金流的确认上与固定利率金融负债有所差异

采用市场法评估花卉资产价值时，首先应考虑( )。

• A.花卉的品种
• B.花卉的整体效果、花部状况、茎叶状况
• C.病虫害或破损等情况
• D.花卉的株高、冠幅、花序数量

对某企业的一条生产线进行评估，该生产线的设计生产能力为每天生产1000件产品，设备状况良好，技术上也很先进。由于市场竞争加剧，该生产线开工不足，每天只生产500件产品。经评估，该生产线的重置成本为900万元，试估测该生产线的经济性贬值额(规模效益指数取0.7)为( )万元。

• A.345.96
• B.340
• C.324.96
• D.340

运用收益法评估投资性房地产，下列说法正确的是( )。

• A.未来净收益应首先通过租赁收入测算，是由有效毛收入扣除相关税费后得到的净营运收益归属于房地产的收入
• B.投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，包括物业管理费、代垫水电费等其他项目
• C.评估承租人的权益价值时，收益期为租赁期
• D.运用收益法评估投资性房地产时，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限合理确定收益期限

下列关于PPP项目的说法中，不正确的是( )。

• A.我国推广的PPP模式是指“政府和社会资本合作”
• B.已全部或部分建成的公共产品或者公共服务项目设施，称为PPP存量资产
• C.资产评估对PPP项目资产证券化业务没有影响
• D.PPP存量项目的评估对象主要有项目破施经营权资产组、项目设施所有权资产组以及项目公司的股权

下列各项中，有关长期应收款评估程序说法错误的是( )。

• A.获取长期应收款评估申报表，并与明细账、总账、利润表进行核对
• B.对大额、重点长期应收款项实施函证
• C.对长期应收款项的账龄进行分析，判断其可回收性，了解有无未能按照合同规定收款或延期收款现象，确认是否存在减值情况，并估计其可收回金额
• D.对于已经确认发生了坏账损失或者减值准备的长期应收款，应扣减其坏账损失或者减值准备，按照可回收金额确认评估值

关于应付及预收款项评估下列说法不正确的是( )。

• A.应付账款评估中，若不存在现金折扣，可按实有应付金额予以确定
• B.应付账款评估中，若带有现金折扣，可根据会计上采用的核算方法，按付账款的总值或扣除折扣后的净值予以确定
• C.预收账款评估可根据企业实际收取的金额予以确认
• D.其他应付款评估可根据企业实际收取的金额予以确认

关于应收款项的评估，以下说法正确的是( )。

• A.对发生坏账的估计方法主要有坏账比例法和账龄分析法
• B.应收款项评估价值=应收款项账面余额-已确定的坏账损失-坏账准备
• C.坏账准备=核实后的应收账款数额×坏账比例
• D.计算坏账比例时，应将因特殊原因造成的坏账从中扣除，不能直接作为预计未来坏账损失的依据

下列关于司法领域资产评估的说法中不正确的是( )。

• A.民事诉讼案中，在立案、审理、判决、执行等各个环节，资产评估均可以提供涉案标的资产的价值鉴定工作
• B.在诉讼过程中对专门性问题需要鉴定的，应当交由法定鉴定部门鉴定，没有法定鉴定部门的，由评估机构鉴定
• C.司法领域资产评估鉴定的类型属于传统的三大类鉴定业务以外的鉴定业务
• D.由资产评估机构确定资产价值减损额、确定资产变价底价是国际通行的做法

运用市场法评估投资性房地产的价值时，以下说法正确的是( )。

• A.公允价值以未来收益为核心，评估时应区分投资性房地产是否存在出售或者使用的限制
• B.调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过1.3
• C.对可比案例成交价格单项修正幅度不宜超过20%，共同修正幅度不宜超过30%
• D.构建可比修正体系应考虑的问题：可比指标的选取、可比目标的影响因素、可比案例的权重设计

某宗土地2 000平方米，土地单价为10 000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )元/平方米。

• A.2 500
• B.5 000
• C.10 000
• D.20 000

对设备进行部分解体，修理或更换部分接近失效的主要零部件和其他磨损件的修理是( )。

• A.大修
• B.小修
• C.中修
• D.项目维修

资产价值测试中评估对象作为企业组成部分或者要素资产按( )类型评估。

• A.市场价值
• B.投资价值
• C.在用价值
• D.重置价值

2016年8月甲企业因转产需要出售200件在产品，并对其进行评估。根据在产品的完工程度和市场调查得知，评估基准日该在产品市场上可接受的不含税价为150元/件，销售费用约占不含税价的6.5%，不考虑增值税及其附加税费等其他因素，则该200件在产品的评估值最接近于( )元。

• A.32 085
• B.30 000
• C.28 050
• D.31 950

下列关于资产减值测试说法错误的是( )。

• A.进行资产减值测试首先要对减值迹象和资产寿命进行判断
• B.资产的公允价值减去处置费用的净额，通常考虑采用市场法确定
• C.减值测试对象的确定应从经营层面的独立性和合同的约束性两方面考虑
• D.资产减值测试评估对象通常是多项资产、资产组或资产组合

某资产评估机构受托对A公司持有的B公司债券进行评估，债券面值50 000元，系B公司发行的5年期债券，年利率为10%，每年付息一次，到期一次还本。评估基准日距离债券到期日2年，经资产评估专业人员调查，B公司经营业绩尚好，财务状况稳健，2年后具有还本付息的能力，投资风险较低。若折现率为5%，该债券评估值约为( )元。

• A.60 000
• B.58 900
• C.66 000
• D.58 740

确定低值易耗品成新率时根据(

• A.账面未摊销数额
• B.账面已摊销数额
• C.实际损耗率
• D.低值易耗品账面余额

某公司2017年1月1日收到当地政府补偿该公司因研发环保产品而支出的相关费用100 000元，2017年6月30日企业专项应付款账面仍有该笔款项100 000元，若评估基准日为2017年6月30日，企业所得税率为25%，该笔专项应付款评估值为( ) 元。

• A.100 000
• B.23 750
• C.75 000
• D.25 000

下列关于投资性房地产说法错误的是( )。

• A.投资性房地产能够单独计量和出售
• B.投资性房地产在用途、状态、目的等方面，与房地产开发企业用于销售的房地产是不同的
• C.投资性房地产公允价值评估是对符合会计准则规定条件的投资性房地产在资产负债表日的公允价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业行为
• D.投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产

在森林资源资产评估中，下列选项中体现不出长的周期对于评估价值影响的是( )。

• A.在供求关系对价格的影响方面表现为供给弹性小，且成本效应滞后
• B.由于经营周期长，投入资金时间价值极为重要，投资收益率的微小变化将对评估结果产生重大影响
• C.由于经营周期长，生产过程不易人为控制，对未来投入产出的预测较为困难
• D.由于经营周期长，所以需要关注历史的投入

关于企业合并中无形资产的辨认说法错误的是( )。

• A.客户信息受到保密协议的限制，不可以被出售，因此其无法满足可分离的条件
• B.即使某项无形资产无法单独出售，但可以与其他相关合同、资产或负债一起用于出售，这项无形资产仍然满足可分离的确认条件
• C.消费者基础、客户服务能力、地域优势、经过特别训练的员工等无形资产，一般不作为可辨认无形资产
• D.合同或协议含有限制特定资产从被收购方分离的条款，需要与其他相关的合同、资产、负债一起出售或转移，此类限制影响满足合同权利的无形资产的确认

市场成交价比较法在林地资源资产评估的应用时，应注意的问题是( )。

• A.必须确定合理的投资收益率
• B.必须根据林分质量调整估算评估值
• C.必须找到与被评估林地类似的真实、合理的交易案例
• D.待评估资产可以永续经营

A公司于2017年10月1日从银行借人一笔5 000万元的短期借款，利息采取预提方法，那么短期借款评估值为()。

• A.短期借款金额加上借款日至评估日期应付利息
• B.核实后的短期借款金额
• C.折现后的现值
• D.短期借款金额加上借款期间应付利息

关于金融工具计量说法错误的是( )。

• A.金融工具又称交易工具，它是证明债权债务关系并据以进行货币资金交易的合法凭证
• B.企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量
• C.金融工具是货币资金或金融资产借以转让的工具
• D.企业应当按照公允价值对金融资产进行后续计量，扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用

建筑物由于内部布局过时、设备落后引起的贬值属于( )。

• A.经济性贬值
• B.实体性贬值
• C.功能性贬值
• D.物质性贬值

下列选项中哪种是市场成交比较法的计算公式( )。

• A.
• B.
• C.
• D.