注册资产评估师《资产评估实务一》冲刺练习五

待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2016年12月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照物。交易实例有关情况见下表。已知以下条件：(1)交易情况正常。

(2)2016年6月以来，土地价格平均每月上涨1%。

(3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断。(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高4%。

(5)折现率为8%。

要求：

(1)从评估价角度看，哪些交易实例的成交价格可能会出现偏差?

(2)本题应采用哪种方法评估该宗地块的价值?该种方法的适用范围主要是什么? 

(3)根据上述条件估算该宗地块的价值。(计算结果以元为单位，取整数)

乙企业的某型号压力机购置于2013年12月，账面原值为35万元，其中，压力机的购买价为30万元，基础及安装费4万元，运杂费1万元。评估基准日为2016年12月25日。经过调查得知，该类压力机的定基价格指数2013年和2016年分别为105%、125%，基础安装费3年间上涨了150%，评估基准日的运杂费为1.5万元。该压力机前2年的利用率为115%，后1年的利用率为95%，预计尚可以使用4年。与同类设备相比，该设备的操作需要6个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2.5万元/人。所得税税率为25%，折现率为10%。要求： 

(1)简述功能性贬值的含义及类型。

(2)计算该设备的重置成本。

(3)计算该设备的实体性贬值额。 

(4)计算该设备的功能性贬值额。 

(5)计算该设备的评估价值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)

对于材料的评估，下列说法错误的是( )。

• A.企业的材料主要分为库存材料和在用材料，材料的评估主要是对库存材料进行评估
• B.对于购进批次时间间隔较长，价格变化较大的库存材料，一般采用成本法评估
• C.材料的评估主要采用市场法和成本法
• D.对于近期购进的材料，可以采用市场法或成本法进行评估

甲公司委托某资产评估机构对其拥有的A、B、C、D公司的长期股权投资进行评估，评估基准日为2016年12月31日。假设无风险报酬率为3%，预计风险报酬率为5%，不考虑其他因素(如少数股权折价和控股股权溢价因素)。经评估人员调查了解，取得以下信息：

(1)A公司为一家非上市的股份公司，2013年1月1日发行普通股股票，甲公司购入50万股，每股面值1元，在其持有股票期间，每年股票收益率均在10%左右。A公司每年将净利润的50%用于行股利，其余50%用于追加投资。评估人员分析后认为，A公司所从事的行业有较大的发展前途，A公司具有较强的发展潜力，预计净资产收益率将保持在12%的水平上。

(2)B公司为甲公司于2012年12月31日与另一公司共同投资组建的联营企业，甲公司共投入资本500万元，占B公司总资本的40%(非控股)。协议约定，合营期10年，投资双方按投资比例对B公司每年的净利润进行分配，合营期满后，按B公司剩余净资产和投资双方的投资比例进行分配。B公司自成立之日起至评估基准日，每年均盈利，并按股东的投资比例进行分配。评估人员分析后认为，B公司生产较为稳定，预计今后每年的投资收益率将保持在20%的水平上，合同期满后B公司剩余净资产的预计变现值为2 000万元。

(3)C公司为甲公司于2016年10月1日与张某共同出资新组建的有限责任公司，注册资本为1 000万元，甲公司以100万元货币资金出资，占C公司总资本的10%。评估基准日C公司资产价值变化不大，公司净资产与注册资本一致。

(4)D公司为甲公司于2012年12月31日与另外两家单位共同出资组建的有限责任公司，甲公司当时以货币资金投入200万元，占D公司总股本的20%。合同约定，甲公司按投资比例对D公司每年的净利润进行分红。经调查，D公司因管理不善、产品滞销等原因，自成立以来一直亏损，也从未向股东进行分红，现已全部停产，无法继续经营。评估人员取得了 D公司在评估基准日审计后的资产负债表，其净资产为-500万元。

要求：

(1)简述长期股权投资评估的基本特点、

(2)评估对A公司的长期股权投资价值。

(3)评估对B公司的长期股权投资价值。

(4)评估对C公司的长期股权投资价值。

(5)评估对D公司的长期股权投资价值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)

具有控制权的股权评估中，在确定评估结论时，下列选项不应考虑的内容是( )。

• A.不同方法与评估目的及评估结果的用途是否匹配
• B.不同方法评估价值结论所依据信息资料的质量和可靠性
• C.不同方法评估结果大小的比较
• D.不同的企业特点与资产使用状况对不同方法评估结果的影响

某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为( )元。

• A.417
• B.450
• C.460
• D.500

木材市场价倒算法主要用于( )林木资源资产评估。

• A.成熟林
• B.中龄林
• C.幼龄林
• D.异龄林

下列关于资产减值测试评估方法说法正确的是( )。

• A.预计未来现金流量的预测是基于特定实体现有管理模式下可能实现的收益队预计未来现金流量的预测考虑单项资产或资产组/资产组组合内主要资产项目的改良或重置
• B.资产组内其他资产项目于预测期末的变现净值不应当纳人资产预计未来现金流量的现值的计算
• C.市场法评估资产值测试时，处置费用的估计包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的间接费用等

在运用市场法评估建(构)筑物时，要求适当的选取可比实例，要求可比实例成交日期与待估建(构)筑物的估价时点相近，不宜超过( )。

• A.1年
• B.2年
• C.3年
• D.5年

关于企业合并中无形资产评估说法错误的是( )。

• A.收益法下常用的具体方法包括增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益折现法
• B.使用增量收益折现法评估的无形资产一般包括品牌、专利和技术
• C.增量现金流体现在两个方面：一是价格的溢价，二是成本的节省
• D.多期超额收益折现法是指把收益进行拆分，把其中作为评估对象的无形资产得到的收益拆分出来

新型号的手机、个人计算机等电子类产品大量出现，从而导致原有型号的该类商品迅速降价，这种贬值或损耗在资产评估中称为( )。

• A.实体性贬值
• B.功能性贬值
• C.有形损耗
• D.经济性贬值

鉴定机器设备的功能性贬值，需要考虑的因素是( )。

• A.设备的技术进步因素
• B.设备的维修保养水平
• C.设备的使用天数
• D.设备使用强度

乙企业有一期限为8个月的票据，本金为75万元，月利息为7.5‰，截至评估基准日离付款期尚差2. 5个月的时间，则该应收票据的评估值为( )元。

• A.1 087 500
• B.780 938
• C.806 250
• D.890 625

下列关于市场法评估机器设备的说法错误的是( )。

• A.用相似比较法的前提是评估对象与市场参照物基本相同，需要调整的项目较少，差异不大，并且差异对价值的影响可以直接确定
• B.相似比较法是将与评估对象相似的参照物作为评估的基础，通过比较、调整评估对象与参照物之间的因素差异确定评估对象价值的评估方法
• C.比率估价法是基于同类型设备的贬值程度与使用年限之间存在基本相同函数关系的统计规律
• D.使用市场法的前提条件有符合公开市场条件、市场有效、评估对象与市场参照物是相似或可比的等三个基本条件

下列关于机器设备评估业务的说法错误的是( )。

• A.对原地持续使用机器设备评估时，机器设备的评估范围除了机器设备本身，还应包括使其正常发挥作用的设备基础、附属设施等
• B.对于大部分需要变现处置的机器设备，其评估范围除了包括设备本身及相关附件，还包括运杂费、安装调试费、基础费等要素
• C.对于需要现场拆除的机器设备应明确所评估的价值中是否包括拆除、运输等费用
• D.原地复用清算假设机器设备的评估范围，除了机器设备本体还应包括使其正常发挥作用的设备基础、附属设施等资产

下列关于专项应付款评估说法错误的是( )。

• A.评估与资产相关的专项应付款时，若该项工程还未完工，按照账面值保留其评估值
• B.评估与资产相关的专项应付款时，若工程已经完工验收，评估值按照完工时市场价值进行确认
• C.评估与收益相关的专项应付款时，用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，评估值仅保留所得税
• D.评估与收益相关的专项应付款时，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，评估值按照相关费用期间所对应的价值进行确认

关于金融工具评估对象说法错误的是( )。

• A.现金类分为证券类和其他现金类，衍生类分为交易所交易的金融衍生品和柜台金融衍生品
• B.基础金融工具评估对象包括应收账款、债券投资、普通股以及期权合同
• C.权益工具通常指企业发行的普通股、在资本公积下核算的认股权等
• D.衍生工具包括远期合同、期货合同、互换和期权，以及具有远期合同、期货合同、互换和期权中一种或一种以上特征的工具

可回收金额应根据( )确定。

• A.资产的公允价值减去处置费用后的净额
• B.资产预计未来现金流量的现值
• C.两者之间较高者
• D.两者之间较低者

下列关于股票及其投资的叙述中，不正确的有( )。

• A.股票投资是指企业通过购买方式取得被投资企业的股票而实现的投资行为
• B.对股票的价值评估，一般分为上市交易股票评估和非上市交易股票评估
• C.股票的评估值与股票的票面价格、发行价格和账面价格有关
• D.股票的清算价格是公司清算时公司的净资产与公司股票总数的比值

运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。

• A.管理费+折旧费+保险费+税金
• B.管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费
• C.管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费
• D.管理费+维修费+保险费+税金

森林资源资产评估中最基本的方法是( )。

• A.木材市场价倒算法
• B.收益现值法
• C.林地期望价法
• D.市场成交价比较法

关于金融衍生工具评估方法说法错误的是( )。

• A.如果嵌入衍生工具与主合同分开核算，通常采取整个混合合同的公允价值减去主合同的公允价值这种方法来评估嵌入衍生工具的公允价值
• B.员工持股计划的特点决定了并不存在一个活跃市场，无法取得市场报价，需要采用期权定价模型估算其公允价值
• C.互换合同的公允价值实际上就是上述固定利率债券以及浮动利率债券公允价值的差额
• D.互换合同的公允价值实际上可以看作一系列股权的组合

衰产期乔木树种的经济的最适宜的评估方法是( )。

• A.木材市场价倒算法
• B.年金资本化法
• C.收益现值法
• D.市场成交价比较法

进口设备关税的计税基数是进口设备的( )。

• A.离岸价
• B.到岸价
• C.离岸价+国外运输费
• D.到岸价+相关手续费

甲企业有一张期限为一年的带息票据，本金70万元，年利率为6. 8%，截至评估基准日离付款期尚差2. 5个月时间，该票据的评估值为()元。

• A.707 950
• B.737 683.33
• C.747 600
• D.709 916.67

关于作为整体资产组成部分的机器设备评估，下列说法错误的是( )。

• A.资产评估专业人员采用资产基础法评估整体企业价值时，其目的是确定整体资产的市场价值
• B.对机器设备的评估依据是替代原则，即采用同等功能的替代产品的价格作为重置价
• C.机器设备的价值是指按原来的用途与其他资产一起持续使用条件下的使用价值， 即续用价值
• D.在这种情况下机器设备所能够实现的价值取决于自身对该整体企业价值的贡献程度，该价值是这些设备单台、独立销售时实现的市场价值

在企业持续经营前提下，当评估对象为缺乏控制权的股权，应采用( )评估。

• A.假设开发法
• B.收益法
• C.资产基础法
• D.市场法

下列关于实体性贬值测算中的可修复性损耗和不可修复性损耗说法正确的是( )。

• A.大多数情况下，可修复性损耗和不可修复性损耗是并存的，应分别计算
• B.大多数情况下，两项损耗中要重点考虑其中一项损耗，需着重计算
• C.大多数情况下，只存在一种损耗
• D.大多数情况下，可以不考虑实体性损耗

某在用低值易耗品的原价为1000元，摊销后的账面余额为800元，该低值易耗品的使用寿命是1年，截止到评估基准日已经使用了8个月，该低值易耗品的现行市价为1400元，则评估该低值易耗品的价值约为( )元。

• A.1 000
• B.800
• C.1 400
• D.466.67

被投资企业属轻资产类且近期盈利较好，通常可结合其历年财务报表及利润分配情况采用()评估。

• A.成本法
• B.收益法
• C.市场法
• D.资产基础法

下列关于常见企业负债的评估说法不正确的是( )。

• A.负债评估主要包括两方面内容：一是企业负债确认，二是对企业负债金额的判断
• B.与资产相关的专项应付款，若该项工程还未完工，按照账面值保留其评估值
• C.与收益相关的专项应付款，用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，评估值按照相关费用期间所对应的价值进行确认
• D.长期借款评估，由于长期借款时间长、金额大，对其评估时，应按评估时的适用折现率进行折现

2018年初某公司以分期付款的方式销售给乙公司一批产品，长期应收款金额为2000万元，约定分期5年收取。经过对应收款项的可回收金额减值测试，可回收金额为1800万元，此时长期应收款评估值为( )万元。

• A.2 000
• B.200
• C.1 800
• D.0

被评估债券为4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18%，不计复利，评估时债券的购入时间已满3年，当时的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业了解认为应该考虑2%的风险报酬率，试问该被评估债券的评估值最有可能是() 元。

• A.15 400
• B.17 200
• C.11 800
• D.15 357

不属于资产价值测试资产组账面价值必须涵盖的项目有( )。

• A.土地使用权
• B.在建工程
• C.机器设备
• D.总部资产

下列有关长期待摊费用的评估程序说法正确的有( )。 ①对长期待摊费用的评估，一般可采用费用分摊法、账面余额法。 ②获取长期待摊费用评估申报表，复核其合计的正确性，并与明细账、总账及报表核实一致。 ③抽查大额长期待摊费用发生的原始凭证及相关文件、资料，以查核其发生额的合法性、真实性和准确性。 ④抽查大额待摊费用受益期的有关文件、资料，了解长期待摊费用的摊销政策并对其摊销进行复核计算，确认待摊费用受益期及其摊销额是否正确。

• A.①②③
• B.①②④
• C.②③④
• D.①②③④

甲企业在2016年12月对应收账款进行评估，评估基准日应收账款金额72万元。已知前3年的应收账款余额为75万元，坏账发生额为5万元，预期应收账款的变现成本为0.8万元，企业的应收账款评估值为( )万元。

• A.66.2
• B.66.4
• C.67
• D.67.2

对建筑物进行现场调查时，需要对建筑物的实物状态、权利状态、区位及交易状况、财务状况等进行调查。下列选项中，属于调查区位状况的是( )。

• A.待估地块的地势
• B.土地出让合同
• C.所得税纳税申报情况
• D.产业聚集情况

某被评估进口设备评估基准日的离岸价格为20万美元，海外运输及保险费用为离岸价的10%，关税税率为20%，增值税税率为17%，国内运输费率为2.5%。美元对人民币的汇率为1:6.8，不考虑其他因素，该进口设备的国内运输费用为( )万元人民币。

• A.4.00
• B.3.74
• C.4.64
• D.6.04

长期应收款属于( )。

• A.流动资产
• B.固定资产
• C.具有融资性质的金融资产
• D.所有的金融资产

关于矿业权价值评估，下列说法不正确的( ) 。

• A.对矿业权价款和矿业权价值评估形成的不同结果，可以直接比较
• B.矿业权价款，是国家作为矿产资源勘查出资人身份享有的权益，即“勘查投资及其收益”
• C.矿业权价值评估不能离开其物质载体--矿产资源而进行，这也是收益法评估结果的内涵
• D.矿业权是矿产资源分离出来的使用权，具体分为探矿权和采矿权

投资性房地产修正实物状况时，应调整( )。

• A.规划条件
• B.土地使用期限
• C.用益物权设立情况
• D.建筑结构

关于投资性房地产评估对象说法错误的是( )。

• A.评估对象可能是个别建筑物单元，也可能是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体
• B.企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产
• C.不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，可以确认为投资性房地产
• D.不属于投资性房地产评估项目的的有自用房地产和房地产开发企业的存货

有关常见负债评估的特点，下列说法错误的是( )。

• A.理论上，负债评估同样是反映其市场价值的
• B.价值量一般与企业偿债能力、现金流、经营风险、负债率、举债能力、资产规模和利率水平、汇率高低、通货膨胀率、整体经济形势等因素有关，有时候还需要考虑时间价值因素
• C.评估实践中，负债评估多类似于会计核算审核性质
• D.负债评估常用的方法有现行市价法、M置成本法、收益现值法等

运用基准地价修正法评估房地产价值时，在对基准地价修正的过程中，需要利用的主要修正系数不包括( )。

• A.容积率修正系数
• B.交易情况修正系数
• C.年期修正系数
• D.期日修正系数

关于银行借款的评估，下列说法正确的是( )。

• A.长期借款评估值通常为核实后的账面余额
• B.短期借款评估值等于短期借款金额加上借款日至评估日期间应付利息
• C.短期借款评估值通常为核实后的账亩金额
• D.长期借款评估值等于长期借款金额加上借款日至评估日期间应付利息

2012年1月1日，甲公司接到当地政府通知，向其提供一台不需要安装的机器设备，以鼓励甲公司继续生产环境保护产品。该设备已办好相关手续，公允价值是50 000 元，假设该设备使用寿命为10年，企业所得税税率为15%。评估基准日2017年6月30日甲公司专项应付款账面仍有该笔设备款项50 000元，则此专项应付款评估值为( ) 元。

• A.3 375
• B.50 000
• C.22 500
• D.3 250

衰产期经济林的产量明显下降，继续经营收益低，甚至出现亏损，应及时更新。这个阶段的经济林资产通常可采用的评估方法是( )。

• A.剩余价值法
• B.收益现值法
• C.木材市场价倒算法
• D.重置成本法

建筑物由于内部布局过时、设备落后引起的贬值属于( )。

• A.经济性贬值
• B.实体性贬值
• C.功能性贬值
• D.物质性贬值