2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(十一)

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某人欲购买一套住房，有两家银行愿意提供贷款，甲行的年贷款利率为6%，按月计息。乙行的年贷款利率为7%，按年计息，问该人应从哪家银行贷款?
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优先股在收益分配上享有优先权，同时享有公司的经营管理权。
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市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料。
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某家庭预计在今后的10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少?
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可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
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房地产开发项目总投资包括开发建设投资和物业管理资金。
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开发商公开招标项目应该授标给最低报价者。
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从投资者的角度来看资金的增值特征使其具有时间价值。
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消费者购买行为也会受到诸如相关群体、家庭、社会角色与地位等一系列社会因素的影响。
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公开招标通常适用于工程项目规模较大，建设周期较长，技术复杂的开发项目建设。
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在获取土地使用权的途径中，土地使用权出让即是土地使用权划拨。
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在制定广告方案时，市场营销经理必须先确定广告公司，然后才作出制定广告方案所需的五种决策。
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房地产市场的自然周期在第二个阶段时，需求不断增长，超过了长期平均控制率水平。
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空置率等于空置量。
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投资是一个国家经济增长的基本推动力。
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房地产开发过程中需要两类资金，即建设贷款和短期资金。
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敏感性分析的三项预测值是指( )预测值。
- A．最合理
- B．最乐观
- C．最可能
- D．最悲观
- E．最公平
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管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括( )。
- A．管理人员工资
- B．房屋开发费
- C．财务费用
- D．办公费
- E．勘察费用
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对于任何工程项目，开发商可以在开标会议上当场决定中标单位。
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房地产投资项目经济评价指标体系中以下( )属于盈利能力指标。
- A．FIRR
- B．借款偿还期
- C．财务净现值
- D．资产负债率
- E．流动比率
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潜在购买者一般具有三个特点即( )。
- A．调查
- B．分析
- C．兴趣
- D．收入
- E．途径
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物业代理的形式主要有以下( )方式。
- A．联合代理
- B．独家代理
- C．招标代
- D．投标代理
- E．政府代理
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房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作( )。
- A．与房地产主管部门协调
- B．确定宣传目标、实施宣传方案
- C．选择宣传的信息与工具、评价宣传效果
- D．与其他房地产企业的沟通
- E．实施宣传方案
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若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即( )。
- A．分散偏好
- B．集群偏好
- C．商品偏好
- D．同质偏好
- E．不同质偏好
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以下指标属于市场指标的是( )。
- A．销售量
- B．出租量
- C．吸纳量
- D．建筑面积
- E．预售面积
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政府宏观调控房地产的手段包括( )。
- A．严格控制建设程序
- B．金融政策和住房政策
- C．地价政策
- D．城市政策
- E．住房政策
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开发商对投标人进行资格审查时应考虑( )。
- A．企业注册证明、资金和财务状况
- B．主要施工经历、投标人在施工的承建项目
- C．技术力量简况
- D．投标人的积极性
- E．投标人正在施工的承建项目
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房地产市场可以理解为从事( )等交易活动场所及一切交易途径和形式。
- A．房地产买卖
- B．房地产市场调研
- C．房地产抵押
- D．房地产租赁
- E．房地产协会
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通常将房地产市场划分为( )。
- A．土地市场
- B．一级市场
- C．二级市场
- D．三级市场
- E．四级市场
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房地产投资之利包括( )。
- A．较高的收益水平
- B．抵消通货膨胀影响
- C．较少的投资
- D．可获金融机构支持
- E．能够得到税收方面的好处
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房地产价格指数包括( )价格指数。
- A．供给
- B．房屋销售
- C．需求
- D．房屋租赁
- E．土地交易
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写字楼分类过程中要考虑的因素包括( )。
- A．所处区位
- B．交通方便性
- C．建筑设备系统
- D．物业管理水平
- E．建筑形式
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开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括( )。
- A．需求分析
- B．供给分析
- C．竞争分析
- D．建造商分析
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新城区开发房地产具有的不利条件有( )。
- A．增加安置补偿费开支
- B．获得土地非常困难
- C．规划设计条件苛刻
- D．市政配套设施缺乏
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存量房地产交易市场属于房地产( )。
- A．一级市场
- B．二级市场
- C．三级市场
- D．一手房市场
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财务评价是根据( )，计算评价指标，判别项目的财务可行性。
- A．市场平均价格
- B．国家现行的财税制度和价格体系
- C．社会平均收益率
- D．集团企业之间的交换价格
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对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。
- A．土地费用高
- B．无投资风险
- C．投资者易与政府沟通
- D．开发周期长
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房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型( )。
- A．政府债券
- B．抵押贷款支持债券
- C．抵押贷款传递证券
- D．抵押贷款担保债务
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房地产抵押贷款不包括( )。
- A．个人住房抵押贷款
- B．商业房地产抵押贷款
- C．维修基金
- D．在建工程抵押贷款
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房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是( )。
- A．资本金
- B．预租售收入
- C．借贷资金
- D．政府资助
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以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力( )。
- A．资产负债率
- B．内部收益率
- C．流动比率
- D．速动比率
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规范房地产市场行为的方法不包括( )。
- A．产权登记
- B．规范交易行为
- C．建立房地产价格评估制度
- D．城市规划指导
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政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括( )。
- A．调控土地供应计划
- B．城市规划指导
- C．控制人口
- D．税收调节
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与其他投资相比，房地产投资的优点不包括( )。
- A．能够得到税收方面的好处
- B．能够抵消通货膨胀的影响
- C．提高投资者的资信等级
- D．变现容易
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编制房地产项目招标工程标底是由( )来完成。
- A．开发商
- B．承包商
- C．设计部门
- D．建委
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进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。
- A．是否考虑计算公式的影响
- B．是否的考虑设备寿命影响
- C．是否考虑资金时间价值的影响
- D．是否考虑设备磨损的影响
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下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。
- A.房屋出售
- B.房地产抵押
- C.土地使用权转让
- D.土地使用权出让
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下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。
- A．提高抵押贷款利率
- B．降低抵押贷款利率
- C．降低首期付款比例
- D．通货膨胀率上升
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房地产投资之弊不包括( )
- A．流动性差
- B．投资数额巨大
- C．提高投资者的资信等级
- D．投资回收期较长
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如果银行存款的利率为12%，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行( )。
- A．5674元
- B．2000元
- C．6250元
- D．8929元
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收益性物业的经营费用不包括( )。
- A．人员工资
- B．抵押贷款还本利息
- C．办公费
- D．保险费
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房地产抵押物的抵押率是贷款金额与( )之比。
- A．抵押物价值
- B．预计利润额
- C．总投资额
- D．总成本额
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个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。
- A．政府
- B．建造商
- C．开发商
- D．物业管理企业
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某单位以现时的楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若1年后竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率是( )。
- A．50%
- B．60%
- C．70%
- D．80%
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对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和 ( )在内的房地产管理人员的责任。
- A．定资产管理
- B．变动资产管理
- C．房地产投资组合管理
- D．投资管理
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房地产投资个别风险包括( )。
- A．利率风险
- B．或然损失风险
- C．持有期风险
- D．政策风险
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按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指( )。
- A．土地使用权出让市场
- B．土地转让市场
- C．新建商品房租售市场
- D．存量房地产交易市场
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决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和( )。
- A．资金收益
- B．项目规模
- C．经营状况
- D．项目风险
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房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对( )。
- A．较低
- B．较高
- C．不高不低
- D．为零
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产品生产经营活动中的成本包括生产成本和( )两部分。
- A．广告费
- B．销售费用
- C．促销费用
- D．不可预见费用
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消费者购买行为要受( )、知觉、学习和态度等心理因素的影响。
- A．年龄
- B．动机
- C．文化
- D．社会
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所谓的“五M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和( )。
- A．任务
- B．可用的费用
- C．广告效果评估
- D．企业信誉
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以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是( )。
- A．开发商对市场预测的偏差
- B．建造商的参与
- C．开发商间非理性行为
- D．开发资金的易得性
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制定进度计划的方法有横道图法和( )。
- A．水平进度计划表
- B．网络图法
- C．POCA法
- D．直方图法
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资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占( )的比例。
- A．全部贷款
- B．全部资产
- C．银行贷款
- D．部分资产
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获取土地使用权属于房地产开发中( )的工作。
- A．资机会选择
- B．建设阶段
- C．前期工作
- D．租售阶段
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财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计( )时的折现率。
- A．大于零
- B．等于零
- C．小于零
- D．无关系
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