2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(九)

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对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期间开发商可以在房地产学会的监督下预售。
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已知某笔贷款的年利率为10%，借贷双方约定按半年计息。问该笔贷款的实际年利率为多少?
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已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。
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可行性研究的根本目的是对项目建成后的技术方面的指标分析。
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房地产同时具有经济寿命和自然寿命，经济寿命一般比自然寿命长。
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所谓房地产增值，是指随着总体价格水平上升而导致的房地产价格增加，即通货膨胀。
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投资的目的在于得到报酬即收益。
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功能定位的目的是为市场提供适销对路，有较高性能价格比的产品。
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在物业销售形式上，大型房地产开发公司往往委托物业代理进行租售。
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时间序列分析法是利用过去的数据或资料来预测未来的状态。
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开发建设项目的招标方式可以分为：公开招标、邀请招标、议标等方式。
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房地产泡沫是反映如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，则房地产泡沫就产生了。
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房地产市场供给主体间的竞争是充分和广泛的。
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二级房屋市场就是存量市场或二手市场。
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影响房地产市场发展的社会经济因素包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。
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建设工程施工的分包也需要经过开发商同意，分包商应该由开发商指定。
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房地产投资规模大、周期长、风险高，故房地产投资不宜获得金融机构的支持。
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对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括( )。
- A．购买价格
- B．土地费用
- C．租金水平
- D．空置率
- E．建筑费用
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房地产开发项目的前期工程费主要包括( )。
- A．“三通一平”费
- B．土地租用费
- C．可行性研究费
- D．土地转让费
- E．建筑费用
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目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有( )。
- A．经营税收及附加
- B．企业所得税
- C．城镇土地使用费
- D．契税
- E．印花税
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从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下( )投资。
- A．土地
- B．房屋
- C．机械设备
- D．原材料
- E．辅料
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主要的调查手段是问卷，答卷一般包括( )两种。
- A．收集式
- B．开放式
- C．闭合式
- D．检索式
- E．收敛式
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基础设施建设费包括( )的建设费用。
- A.自来水
- B.污水
- C.煤气
- D.热力
- E.电信
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物业代理的形式主要有以下( )几种分类方式。
- A．联合代理与独家代理
- B．买方代理、卖方代理和双重代理
- C．销售代理和租售代理
- D．首席代理和分代理
- E．双重代理
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土地一级开发项目的操作模式有( )三种模式。
- A．纯企业模式
- B．纯政府模式
- C．政府与企业合作模式
- D．受政府授权委托的企业模式
- E．房地产学会模式
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房地产泡沫的成因，主要有( )三个方面。
- A．土地的有限性和稀缺性
- B．开发商的因素
- C．投机需求膨胀
- D．金融机构过度放贷
- E．领导的决策
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反映和描述房地产市场状况的指标，包括( )三种类型。
- A.空置率指标
- B.供给指标
- C.需求指标
- D.市场交易指标
- E.存量指标
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房地产市场结构包括以下的结构( )。
- A．供求结构
- B．投资结构
- C．产品结构
- D．产业结构
- E．利润结构
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房地产市场的参与者包括( )。
- A．开发商
- B．政府
- C．金融机构
- D．建筑师
- E．专业顾问
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房地产项目投资估算的范围，包括( )。
- A．土地费用
- B．前期工程费用
- C．销售利润
- D．销售费用
- E．设计费
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盈亏平衡分析是研究投资项目( )的平衡关系的方法。
- A．改进
- B．产品成本
- C．产销量
- D．盈利
- E．投资
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在经济评价指标中，以下( )属于动态指标。
- A．FNPV
- B．FIRR
- C．动态投资回收期
- D．成本利润率
- E．投资利润率
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房地产市场分析的角度是多元化的，对于开发商来讲，市场分析可以起到的作用是( )。
- A．了解项目，满足户型方面的需求
- B．有针对性地制定销售策略
- C．选择合适的项目位置
- D．进行宏观调控
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当计息周期为1年时，名义利率r与实际利率i的关系是( )。
- A．i＝r
- B．i＞r
- C．i＜r
- D．i＝1+r
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零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括( )。
- A．外墙面积
- B．营业面积
- C．公用面积
- D．建筑面积
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从宏观上讲，房地产市场结构不包括( )。
- A．总量结构
- B．存量结构
- C．区域结构
- D．产品结构
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债券偿付方式不包括( )方式。
- A．担保
- B．偿还
- C．转换
- D．转期
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与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括( )。
- A．资金使用
- B．资金筹措
- C．资金运营
- D．资金需求
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抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券，不包括( )类型。
- A．抵押市场贷款
- B．抵押贷款支持债券
- C．抵押贷款传递证券
- D．抵押贷款直付债券
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项目评估基础数据的预测和选定通常不包括( )部分。
- A．销售收入测算
- B．成本及税金
- C．借贷资金
- D．利润分配
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房地产开发项目的投资的特性不包括( )。
- A．投资具有时间性
- B．投资目的在于得到报酬
- C．投资具有政治行为
- D．投资具有风险性
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房地产置业投资较一般投资，不具有的好处是( )。
- A．相对较高的收益水平
- B．得到税收方面的益处
- C．提高投资者的资信等级
- D．良好的流动性
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目前房地产开发中，土地使用权出让不可以采用( )形式。
- A．挂牌
- B．招标
- C．公开拍卖
- D．划拨
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吸纳率是指报告期内吸纳量占同期( )之比例。
- A．可供租售量
- B．需求量
- C．用地面积量
- D．使用权面积量
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房地产投资者对系统风险( )控制。
- A．容易
- B．不易
- C．面对
- D．逃避
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一般来说．标准方差越小，则投资的风险就( )。
- A．越小
- B．一样
- C．越大
- D．无关系
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房地产过度开发比房地产泡沫的危害( )。
- A．更大
- B．一样
- C．小
- D．不可比
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房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对( )具有吸引力。
- A．物业管理公司
- B．政府
- C．承包商
- D．租客
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房地产开发项目的前期工作的内容不包括( )。
- A．征地、拆迁、安置、补偿
- B．规划设计及建设方案的制订
- C．施工现场的水、电、路通和场地平整
- D．施工建设
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若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则以为该物业的空置率会( )。
- A．为0
- B．下降
- C．上升
- D．为1
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企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般是( )。
- A．1年
- B．1～2年
- C．3～5年
- D．5～6年
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具有保值、增值性，是因为房地产本身的( )。
- A．多样性
- B．固定性
- C．稀缺性
- D．消耗材料多
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个人住房抵押贷款的利率，我国目前采用的是可调的利率方式，即在给定利率调整时，于( )开始，按新的利率规定计算利息。
- A．下年初
- B．下午第二季度
- C．下年第三季度
- D．下年第四季度
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以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是( )。
- A．政策风险
- B．市场风险
- C．经营风险
- D．物业费收缴难风险
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建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与( )之比。
- A．规划建设用地面积
- B．居住区总用地面积
- C．居住区建筑用地面积
- D．获取土地使用权面积
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土地供应政策的核心是( )。
- A.税收
- B.土地供应计划
- C.管理
- D.环境保护
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房地产不可移动的特性，房地产所处区位对( )并不具有吸引力。
- A．置业投资者
- B．开发商
- C．承建商
- D．租客
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对于一般房地产投资项目，偿债备付率此指标值应该大于( )。
- A．0.5
- B．1.0
- C．1.1
- D．1.2
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房地产投资项目经济指标体系中以下属于清偿能力指标的是( )。
- A．FNPV
- B．FIRR
- C．资产负债率
- D．动态投资回收期
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开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是( )。
- A．成本导向定价法
- B．购买者导向定价法
- C．竞争导向定价法
- D．政府导向定价法
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指数平滑中的平滑指数。的范围为( )。
- A．0＜A＜1
- B．A＜0
- C．a＞1
- D．a＝2
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现在借入100元，年利率为15%，则1年后要还的本利和是( )元。
- A．115
- B．100
- C．120
- D．125
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编制招标工程标底的工作应由( )来完成。
- A．投标单位
- B．政府部门
- C．招标单位
- D．房地产学会
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以下指标属于市场交易指标的是( )。
- A．销售量
- B．人口数
- C．存量
- D．空置率
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目前我国城市住宅的供给主要有三类，即( )、经济适用房和市场价商品住宅。
- A．廉租房
- B．二手房
- C．一手房
- D．期房
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房地产开发的程序主要分为( )四个阶段。
- A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
- B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
- C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
- D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
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房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的( )。
- A．多样性
- B．固定性
- C．稀缺性
- D．消耗材料多
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