2017年房地产开发经营与管理模拟题练习卷(1)

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李某于2007年1月1日以100万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%，期限为15年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款。如今李某拟于2012年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给张某。根据张某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2012年1月1日至2021年12月31日，年利率为6%，按月等比递增方式还款（月等比递增比率为0．3％）。问张某在新还款方案下的首次月还款额为多少?
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从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。
- 正确
- 错误
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抵押型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。（　　）
- 正确
- 错误
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招标方通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。（　　）
- 正确
- 错误
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房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发的经济行为。（　　）
- 正确
- 错误
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有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。（　　）
- 正确
- 错误
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成本加酬金的具体做法有( )。
- A．成本加固定百分数酬金
- B．成本加固定酬金
- C．成本加浮动酬金
- D．成本加补偿酬金
- E．成本加保险酬金
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土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有偿出让转让和行政划拔两种获取土地使用权的方式,故对土地费用的估算要就实际情况而定,一般情况下,土地费用主要包括( )。
- A．土地使用权出让金
- B．土地征用费,主要有土地补偿费、土地投资补偿费、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等
- C．城市建设配套费用,是因政府投资进行城市基础设施建设而由受益者分摊的费用
- D．拆迁安置补偿费,实际包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分费用
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利率又分为基础利率、存款利率和债券利率及贷款利率等。在市场经济条件下,基础利率和存款利率的高低主要取决于( )等。
- A．社会平均利润率
- B．国家的宏观信贷政策
- C．社会主义经济主要发展方向
- D．通货膨胀率水平
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房地产项目投资估算的范围，包括( )。
- A．土地费用
- B．前期工程费用
- C．销售利润
- D．销售费用
- E．设计费
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宏观调控房地产市场的手段包括( )。
- A．土地供应计划
- B．住房政策
- C．税收
- D．调整地块的容积率
- E．金融杠杆
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城市土地开发和供应计划，一般由( )按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。
- A．土地管理部门
- B．规划管理部门
- C．市场管理部门
- D．设计管理部门
- E．计划管理部门
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债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。
- A．项目投资形成的可分配利润
- B．协议中所规定的贷款利息
- C．协议中规定的有关费用
- D．租售收益
- E．股息
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市场主体通常包括( )。
- A．买家
- B．卖家
- C．交易对象
- D．交易价格
- E．交易行为
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以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过（　　）年。
- A.1
- B.2
- C.3
- D.5
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个人住房抵押贷款的还本付息方式包括( )。
- A．按月等额还本付患
- B．按月递增还本付息
- C．按月递减还本付息
- D．期间按月还本期末付息
- E．期间按月付息期末还本
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通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成( )。
- A．配置存量房地产资源和利益
- B．显示房地产市场需求变化
- C．指导供给以适应需求的变化
- D．指导政府制定科学的土地供给计划
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不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值( )。
- A．下降
- B．上升
- C．不变
- D．不能确定
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制定促销组合需考虑的因素有( )。
- A．产品类型、推动与拉引策略
- B．推动与拉引策略、购买者的准备阶段
- C．购买者的准备阶段、公司的市场地位、经济前景等
- D．产品类型、推动与拉引策略、购买者的准备阶段、公司的市场地位、经济前景
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按另一角度分类,零售物业基本上有( )两种存在形式。
- A．经营零售业的独立的建筑物,邻里服务性商店
- B．某综合用途物业内的一部分及特色商店
- C．邻里服务性商店及特色商店
- D．经营零售业的独立的建筑物及某综合用途物业内的一部分
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关于潜在毛租金收入说法不正确的是( )。
- A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入
- B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
- C．能够改变它和惟一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
- D．它代表物业实际获取的收入
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在房地产经营中,租金由( )确定。
- A．房地产使用市场
- B．房地产投资市场
- C．房地产经营
- D．房地产市场分析
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对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是( )。
- A．潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场
- B．服务巾场＞潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场
- C．潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场
- D．潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场
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建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或( )。
- A．土地开发贷款
- B．房地产抵押贷款
- C．土地转让收入
- D．流动资金贷款
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不属于制定广告的方案五种决策有( )。
- A．广告的赞助商
- B．可用的费用
- C．应传送的信息
- D．应使用的媒体
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现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为( )。
- A．439元
- B．1230元
- C．743元
- D．928元
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对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是( )。
- A．保本点分析
- B．敏感性分析
- C．现金流量分析
- D．统计试验分析
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宣传的特点有( )。
- A．真实感,有防御、戏剧化表现
- B．不真实感,有防御、对剧化表现
- C．真实感,没有防御、对剧化表现
- D．不真实感,没有防御、戏剧化表现
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对于置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为( )。
- A．两个方面:租金和物业增值
- B．三个方面:租金、物业增值和股权增加
- C．四个方面:租金、物业增值、减少纳税和股权增加
- D．五个方面:租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大
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银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是( )。
- A．7.02%
- B．7.04%
- C．7.50%
- D．7.85%
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在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是( )。
- A．专体讨论法
- B．问卷调查法
- C．观察法
- D．实验法
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当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用( )。
- A．概率分析
- B．解析法
- C．蒙特卡洛法
- D．杠杆分析
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