2014年房地产估价师《房地产估价理论与方法》实战模拟题(3)

当选用加权算术平均数时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果赋予较大的权重；反之，赋予较小的权重。（　　）

有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1．05倍，第三层的房地价值为第四层的1．15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。（　　）

任何一个估价项目都有估价目的。（　　）

一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。（　　）

投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。（　　）

有条件选用市场法进行估价的，应当以市场法为主要的估价方法。（　　）

预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（　　）

运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0．5～2范围内。（　　）

供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。 （　　）

在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 （　　）

现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。 （　　）

在实际估价中，估价程序中的各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互间可以有某些交叉，但不会出现反复。（　　）

对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价格，此标准价格称为路线价。（　　）

估价报告使用期限也是估价的责任期。（　　）

房地产的共有权在按份共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。

根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为 3500元/m²、3700元/m²、3950元/m²、4250元/m²、4550元/m²，运用平均增减量法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/m²。（　　）

明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（　　）

为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。 （　　）

资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（　　）

高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。（　　）

估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（　　）。

某工业用地的土地面积为10000m²，规划容积率为1．0，楼面地价为500元/m²。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2．0，楼面地价为1500元/m²，则因规划调整所需的补地价为（　　）万元。

在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含（　　）。

土地实物因素包括（　　）。

现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是（　　）。

市场法适用的对象有（　　）。

搜集交易实例时应搜集交易实例的（　　）。

基准地价修正法是一种（　　），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。

房地产价格构成中的开发成本包括（　　）。

在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（　　）。

关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（　　）。

下列是收益性房地产的有（　　）。

在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（　　）。

下列关于房地产估价本质的说法，正确的有（　　）。

下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的是（　　）。

在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括（　　）等。

下列不存在替代关系的有（　　）。

在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（　　）。

选取可比实例时，应符合的要求包括（　　）等。

某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（　　）。

评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的（　　）。

下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（　　）。

某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路18元，燃气18元，供水16元，排水18元，热力12元，供电23元，通信10元，场地平整13元，则该地区五通一平的正常费用是（　　）元/平方米。

（　　）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过（　　）层的为高层。

成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的 （　　）。

一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（　　）。

下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是（　　）。

估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录（　　）。

某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（　　）万元。

防范估价风险的最后一道防线是（　　）。

下面（　　）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（　　）时的汇率。

通常房地产开发投资利润率的计算基数为（　　）。

某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　　）万元。

长期趋势法适用的对象是（　　）。

在估价报告中应包含一份由（　　）的估价师签名、盖章的声明。

房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（　　）的特性。

在保险事故发生后，房地产保险需要评估（　　），以为确定赔偿金额提供参考依据。

房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做（　　）。

王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为（　　）元。

某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（　　）元/㎡。

某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（　　）万元。

运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（　　）的估计值。

为评估某宗房地产2010年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2010年4月末，该类房地产自2010年1月至2010年6月末每月价格递增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2010年10月末的价格为（　　）元/㎡。

某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m²和4800元/m²，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（　　） 元/m²。

房地产的（　　）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0．5，该房地产的收益价格为（　　）万元。

房地产估价的合法原则是针对（　　）来讲的。

某建筑物建成于1993年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效经过年数为10年，如果要求取建筑物在2008年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为（　　）年。

某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（　　）元/㎡。

某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m²、3260元/m²、3440元/m²、3620元/m²、3800元/m²、3980元/m²，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（　　） 元/m²。

在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（　　）进行移动平均。

某类房地产2005年-2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0．1、0．2、0．2、0．5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年得价格为（　　）元/平方米。

某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（　　）元/㎡。

房地产权利的种类中，属于债权的是（　　）。

为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（　　）元/㎡。

市场法的理论依据是房地产价格形成的（　　）。

某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（　　）。

在房地产价格中，市场价格是（　　）。