2012年物业管理师考试《物业管理实务》预测试卷(二)

大成物业服务企业接到了某大厦的物业服务投标邀请函。该大厦是一座大型智能化综合写字楼，建筑面积为11m²，配套设施设备完善。被邀请的几家物业服务企业实力都很强，竞争，激烈。大成物业服务企业总经理对这次投标工作非常重视，亲自动笔独立完成了物业服务投标书的编写工作，并带队参加了现场答辩。结果大成物业服务企业并未中标，原因之一是评委们认为该公司拟定的物业服务方案存在一些专业方面的缺陷。

请分析后回答以下问题：

1.大成物业服务企业在编写该大厦物业服务方案时，应怎样避免专业方面的缺陷？

2.如果你是大成物业服务企业的总经理，你将怎样组织参加这次投标活动？

某业主到房地产开发公司办理入住手续。该业主直接找到物业服务企业的经理自我介绍说：“我接到人住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特抽空来办理”。

工作人员说：“没关系，我们一切为用户服务，不论拖多长时间，我们都一样办理”。工作人员说：“您的材料是否都带齐了”？业主拿出买房合同、入住手续书及付款收据。工作人员说：“可以了”。业主问：“你们公司的收费标准有批文吗”？工作人员说：“有，你看，这是房地产开发公司的批文”。业主说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分我能不能缓交，等到发生大修时，我一定补齐”。经理说：“可以，不过您必须写一个保证”。业主问：“装修是否要办理手续”？工作人员说：“只要您不破坏承重墙，就不用办理任何手续了”。业主问：“装修前是否要交一些费用”？工作人员说：“您自己找人装修就不用交任何费用了”。业主又问：“我是否可以一次缴纳10年的管理费”？工作人员说：“那太好了，都像您这样我们的服务就有保障了”。办完手续保安部派人来送钥匙。业主接过钥匙说：“行了，还要办理什么手续吗”？工作人员说：“没有了，您装修完就可以入住了，欢迎您成为我们的新业主”。

请分析后回答以下问题：

指出并改正本案例中存在的错误与不妥之处。

事务文书主要包括(       )。

• A．计划
• B.总结
• C．大事记
• D．会议纪要
• E．倡议书

物业管理投诉处理的方法包括(       )。

• A．详细记录，确认投诉
• B．真诚对待，冷静处理
• C．耐心倾听，不与争辩
• D．及时处理，注重效率
• E．总结经验，加强管理

住房与城乡建设部对物业服务企业信用档案系统建设的要求是(       )。

• A.统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享
• B．以物业管理电子政务系统、物业管理行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执（从）业人员的信用档案系统
• C．各级物业管理主管部门要提高认识，加强领导，积极组织、指导和推动物业服务企业信用档案系统的建设工作
• D．统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享
• E．扩大物业服务企业信用档案的覆盖面

中高级管理人员知识培训的主要内容包括(       )。

• A.物业服务企业财务管理
• B．经济学
• C．经营服务的策划
• D．公共关系学
• E．心理学

对专项维修资金的管理，叙述正确的有(       )。

• A．专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用
• B．由于其所有权及使用的特殊性，房地产主管部门或其指定机构、开发企业以及物业管理单位代收的专项维修资金计征营业税
• C．在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经房地产行政主管部门审核后划拨
• D．在物业服务企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当；办理账户转移手续
• E．在业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户

物业承接查验期，物业管理档案收集的特点包括(       )。

• A．收集期间较集中，一般集中在物业承接查验阶段，并与承接查验同步进行
• B．物业承接查验期的档案收集内容主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为物业基础资料档案
• C.档案收集的技术要求高，涉及面广，对物业管理公司的技术力量是一个重要的考验
• D.档案收集的索取对象较单一，主要是建设单位
• E.如收集处理不全或遗漏，会对今后的物业管理工作造成长远的影响

对处理紧急事件的要求，以下叙述不正确的有(       )。

• A．处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大损失
• B．在发生紧急事件时，企业应尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常
• C.在发生紧急事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理
• D．面对突如其来的、不可预见的紧急关头或困境，必须立即采取行动以避免造成灾难和扩大损失
• E．紧急事件处理小组应由企业的高层决策者、公关部门、质量管理部门、技术部门领导及法律顾问等共同参加

物业服务企业的营业成本包括(       )等。

• A．直接人工费
• B．补贴收入
• C.专项维修资金
• D.间接费用
• E．直接材料费

清洁工作日常管理由(       )组成。

• A．日检
• B．周检
• C．月检
• D．年检
• E．专项抽检

公共秩序管理服务的内容表现在(       )方面。

• A.施工现场管理
• B．动火安全管理
• C．公共安全防范管理服务
• D．消防管理服务
• E．车辆停放管理服务

物业装饰装修管理包括(       )。

• A．装饰装修申报
• B．登记审核
• C.入场手续办理
• D．装饰装修过程监督检查
• E．领取房屋钥匙

在物业管理实践中，往往在业主人住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业服务企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括(       )。

• A．管理用房到位
• B．物资配备到位
• C．物业管理人员到位
• D．资金落实到位
• E．档案管理到位

发生物业工程质量问题的原因主要有(       )。

• A.个别监理人员好逸恶劳，不负责
• B．施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料
• C．验收检查不细、把关不严
• D.建材质量不合格
• E.设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷

下列选项中，有关合同要约与邀请要约的表述中，正确的是(       )。

• A.如广告中标明具体物品及价格的，认为广告是要约
• B．拍卖过程中出价人每次竞买的出价均为承诺
• C．往往在拍卖过程中，拍卖广告上的有些物品，可能会被撤销拍卖，因为拍卖广告并非要约
• D．任何商店或超级市场上商品的标价陈列，都仅仅是邀请要约，当顾客交钱购物，店员接受时，合同才成立
• E．招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺

中华人民共和国合同法》规定了要约人不得撤销要约的情形是(       )。

• A.要约人确定了承诺期限
• B．要约人没有确定承诺期限
• C．因受要约人的故意使要约人撤销要约的通知无法到达受要约人的
• D．要约人以某种形式明示要约不可撤销
• E．受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了准备工作

在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是、守信践诺，准确履行招标投标义务，具体表现在(       )。

• A．招标人不得自行组织招标
• B．招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势
• C.招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同
• D.投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益
• E．投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标

以下关于物业管理招标程序的表述中，正确的有(       )。

• A.招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人
• B．招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标过程中完成招标文件的编制
• C.在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标机构在投标人获得招标文件后，统一安排投标人会议
• D．招标人采取邀请招标方式的，只能向3个以上物业服务企业发出投标邀请书
• E.公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日

根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为(       )。

• A．物业建设单位为主体的招标
• B．业主大会（或单一业主）为主体的招标
• C．全权管理项目的招标
• D．监理单位为主体的招标
• E．物业产权人为主体的招标

物业服务企业的特征包括(       )。

• A.多为全民所有制物业服务企业
• B.以盈利为目的
• C．是独立的企业法人
• D．具有一定的公共管理性质的职能
• E．属于服务性企业

物业管理的制度文书种类主要有(       )。

• A．制度
• B．办法
• C．守则
• D.公约
• E．计划

以下属于组成公文式标题的最基本要素是(       )。

• A．性质
• B．内容
• C.时间
• D.区域

物业管理项目机构请求购买车辆，公司对其请示必须作出同意与否的答复，就要用 “批复”。其“批复”属于(       )。

• A.内行文
• B．后行文
• C．上行文
• D．下行文

对各种投诉、遭遇或不幸的倾诉，首先要设身处地从业主的角度考虑，适当表示理解或同情，这体现了物业管理投诉处理方法中(       )的方法。

• A．真诚对待，冷静处理
• B．耐心倾听，不与争辩
• C．及时处理，注重质量
• D．总结经验，改善服务

下列选项中，不属于基本的答问格式是(       )。

• A．自主答卷式
• B．面谈问答式
• C．提问答卷式
• D.计算机答卷式

客户满意度调查过程的最重要步骤是(       )。

• A．调查
• B．报告反馈
• C．客户满意过程再评估
• D．实施战略行动计划

物业服务企业培训常用的方法中，具有系统性、连贯性的特点是(       )。

• A．现场教学法
• B．课堂教学法
• C．师徒式培训法
• D．远程培训法

物业服务企业信用档案系统建设的技术支持和系统运行与维护管理工作是由(       )负责。

• A．地方物业管理行政主管部门
• B．中国物业管理协会
• C．住房与城乡建设部
• D．住房与城乡建设部信息中心

下列选项中，不属于筛选申请表的方法是(       )。

• A．分析简历结构
• B．关注与职业相关的问题
• C．判断应聘者的态度
• D．注明可疑之处

物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案，档案收集的索取对象较单一，主要是指(       )。

• A．施工单位
• B.监理单位
• C．建设单位
• D．档案管理部门

物业管理档案的分类方法中，能较好地保持文件在内容方面的联系，使内容相同或相近的文件集中在一起，既能较突出地反映立档单位主要工作活动的面貌，又便于按专业系统全面地查阅利用档案特点的分类方法，称为(       )分类法。

• A．事由
• B．季度
• C．年度
• D．组织机构

对物业服务费用包干制的叙述中，不正确的是(       )。

• A.在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己
• B．以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是不固定的，会因市场波动、物业管理项目运作情况而发生变化
• C.以包干制方式约定的物业服务费用，对物业服务企业而言，物业项目管理服务的利润不是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展
• D．物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

物业服务费在运行中可能产生结余，如果在连续几年或者年度出现较大数额的结余

时，除可以在管理预算中调整外，也可经(       )同意设定一定比例纳入专项维修资金。

• A．业主大会
• B．建设单位
• C．业主委员会
• D．物业产权人

物业服务企业应本着(       )原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。

• A.诚信
• B．公正
• C．诚信公平
• D．自愿公平

通过房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入，称为(       )收入。

• A．商业用房经营
• B．物业管理
• C．物业经营
• D.无形资产转让

前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是(       )。

• A．项目接管的不确定性带来的风险
• B．合同风险
• C．物业管理日常运作过程中存在的风险
• D.合同执行的风险

以下不属于消防安全检查的基本程序是(       )。

• A．一对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理。对问题严重或不熊及时处理的应上报有关部门
• B．确定被检查的部位和主要检查内容得到检查
• C．对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改
• D．确定被检查的部位和主要检查内容得到检查

在车辆出入管理中，对于外来的车辆应采用发(       )的方式进行管理。

• A．临时卡
• B.通行卡
• C．月卡
• D．年卡

在房屋及设施设备维修养护计划的实施中，以下关于维修保养人员职责的表述，正确的是(       )。

• A．接到运行人员通知后，应在2h内解决一般故障，4h内解决严重故障
• B．对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于1次到现场进行一般性检查并记录
• C．按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养
• D．维修保养人员进入现场后，在15个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在的问题提出解决方案，由有关领导确认

如发现白蚁又未能确定蚁巢地点，或者知道蚁巢地点又不能将其挖出时，可采用 (       )来治灭白蚁。

• A.药杀法
• B．诱杀法
• C．挖巢法
• D.生物防治法

共用设施设备外包管理合同实施应注意的问题是(       )。

• A．在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致
• B．定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同
• C．在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷
• D．委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性

物业的供电种类按供电方式的不同，可分为(       )。

• A.无自备电源供电和有自备电源供电
• B．单回路供电和多回路供电
• C.高压供电和低压供电
• D．长期供电和临时供电

业主人住房屋验收表的主要内容包括：物业名称、楼号；业主、验收人、建设单位代表姓名；验收情况简要描述；(       )；验收时间等。

• A.欢迎辞
• B．建设单位和业主的签字确认
• C．《临时管理规约》
• D．公共及康乐设施介绍

在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于(       )进行针对性整改。

• A．施工单位
• B．建设单位
• C．设计单位
• D．物业产权人

物业管理机构更迭时，管理工作应移交的管理资料是(       )。

• A．各类值班记录
• B．装修验收表
• C．装修图样
• D．物业费收缴明细表

由于物业及设施设备需要经过一个自然磨合期和对遗留问题的处理过程，才能逐步进入平稳的正常运行状态，因此，此阶段的物业管理也明显呈现管理服务的(       )状态。

• A．不稳定
• B．平稳
• C．正常运行
• D．可变

在正式开展物业承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和(       )。

• A.固定资产清单
• B．收支账目表
• C．装修申请表
• D．记录表格

在物业开发项目的建设阶段，早期介入的方法和要点是(、)。

• A．选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作
• B．物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作
• C.参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议
• D.对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间 的过渡性安排提供协调意见

物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容是(       )。

• A．楼道及其扶手
• B．安全防范系统
• C．主体结构及外墙
• D．内墙面

一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由(       )在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。

• A．业主委员会
• B．建设单位
• C.房地产开发商
• D．居民委员会

早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在内容作用和(       )的不同。

• A．服务质量
• B．服务费用
• C．服务方式
• D．服务对象

合同签订应遵循的基本原则不包括(       )。

• A．诚实信用原则
• B．利益优先原则
• C.权利义务公平对等原则
• D．合同自由原则

为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确规定，前期物业管理服务由(       )选聘物业服务企业。

• A．业主委员会
• B．物业产权人
• C.建设单位
• D．业主大会

有关承诺构成要件的叙述，不正确的是(       )。

• A．承诺须由受要约人或其代理人作出
• B．承诺可以在要约发出后的任意时间作出
• C.承诺与要约的内容应保持一致
• D．承诺须传达给要约人

物业管理招标时，招标人应当在投标有效期截止时限(       )日前确定中标人。

• A．10
• B.15
• C.20
• D．30

在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要是多方案报价和(       )报价。

• A．单一
• B．保本
• C.合伙
• D．最低

管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成，其中公众制度主要内容不包括(       )。

• A.入住管理
• B．装修管理
• C．行政管理
• D．电梯使用管理

在物业管理招标中，有关中标及签订合同的叙述不正确的是(       )。

• A．招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人
• B．投标有效期应当在招标文件中载明
• C．招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书
• D．招标人应当自确定中标人之日起30日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案

物业管理投标中，项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段、准备阶段和实施阶段。初选阶段的评估主要是(       )。

• A．对投标物业进行经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案
• B．在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标
• C．对投标物业进行技术论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案
• D．对投标物业进行深入的调查并提出最佳投标方案

物业服务企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着市政设施的配合管理和物业的装修管理等，这体现了物业服务企业的(       )特征。

• A.服务性
• B．无偿性
• C．独立性
• D．公共管理性质

物业服务企业应以其(       )作为公司的地址。

• A．分支机构所在地
• B．法定代表居住地
• C.公司成立地
• D.主要的办事机构所在地