2012年物业管理师《经营管理》实战模拟试卷(5)

租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括（　　）。

• A．租约签订前
• B．租约生效准备
• C．租约执行过程中
• D．租约违约期限
• E．租约期满时

房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力，还本付息的方式包括（　　）等。

• A．一次还本利息照付
• B．等额还本利息照付
• C．等额还本付息
• D．分次性偿付
• E．“气球法”

保险合同投保人的义务主要包括（　　）。

• A．如实告知义务
• B．“危险增加”通知义务
• C．出险通知义务
• D．分散损失义务
• E．防灾减损的义务

物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为（　　）。

• A．房地产资产管理
• B．综合型物业管理
• C．专业型物业管理
• D．房地产组合投资管理
• E．物业管理或设施管理

财务费用是物业服务企业为筹措资金而发生的各项费用，主要包括（　　）。

• A．审计费
• B．利息净支出
• C．金融机构手续费
• D．汇兑净损失
• E．公司经费

物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同分为（　　）。

• A．物业建设单位在开发过程中所订立的合同
• B．前期物业服务合同与物业服务合同
• C．业主所签订的与物业管理活动有关的合同
• D．物业服务企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同
• E．最根本的物业服务合同

影响物业价格的心理因素主要包括（　　）。

• A．时尚风气
• B．个人欣赏趣味
• C．购买或出售心态
• D．接近名家住宅心理
• E．利率升降

前期物业服务合同的主要内容与物业服务合同的主要内容类似，包括（　　）。

• A．物业合同的终止时间
• B．物业基本情况描述与物业服务范围界定
• C．物业使用与维护
• D．服务内容与质量
• E．服务费用及其计费方式

物业服务合同具有的法律特征包括（　　）。

• A．物业服务合同是要武合同
• B．物业服务合同是有偿的
• C．物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同
• D．物业服务合同是劳务合同
• E．物业服务合同是无偿的

影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（　　）。

• A．市场经济的发展
• B．信息、通信技术水平的提高
• C．生产和工作方式的转变
• D．人文环境的变化
• E．自然环境的变化

物业服务企业成本预算的编制程序主要包括（　　）。

• A．收集和整理有关资料
• B．对预算期成本指标进行预测
• C．确定每一变量的变化范围
• D．计算各变量不同“组合”的联合概率
• E．根据企业(部门)特点编制成本预算

房地产市场交易指标包括（　　）。

• A．销售量
• B．出租量
• C．平均建设周期
• D．吸纳量
• E．预收面积

在物业服务企业，成本的控制步骤包括（　　）。

• A．确定控制标准
• B．制定控制标准
• C．分析相关原则
• D．纠正成本偏差
• E．进行考核奖罚

收益性物业估价方法中，选取的可比实例应符合的基本要求包括（　　）。

• A．可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
• B．可比实例的交易类型应与估价目的吻合
• C．可比实例的成交日期应与估价时点接近
• D．可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格
• E．可比实例的交易期限与估价的预成交时限

影响房地产市场发展的社会经济因素有（　　）等。

• A．环境因素
• B．社会因素
• C．政治因素
• D．经济因素
• E．政策因素

办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用，主要包括（　　）等。

• A．交通费
• B．通信费
• C．加班费
• D．服装费
• E．节日装饰费

根据现代企业财务管理理论和实践，最具有代表性的财务管理总体目标主要包括（　　）。

• A．股东财富最大化
• B．利润最大化
• C．投资风险最小化
• D．每股利润最大化
• E．企业价值最大化

尽管物业服务企业对成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都应遵循的原则包括（　　）。

• A．全面控制原则
• B．讲求经济效益原则
• C．责权利相结合原则
• D．例外管理原则
• E．分析差异原则

关于动态投资回收期的叙述正确的是（　　）。

• A．一般用于评价开发完结后用来出租经营
• B．一般用于评价自营的房地产开发项目
• C．该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求
• D．可用来评价置业投资项目
• E．反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比

某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。则取该旧住宅的折旧总额和现值分别为（　　）万元。

• A．5、15
• B．10、30
• C．10、45
• D．30、45

物业服务企业为了能正确地投保，必须遵循一定的决策步骤，以获得降低风险和增加成本之间的最佳平衡，其基本步骤包括（　　）。

• A．详细调查
• B．确定免赔额
• C．确定所需的保险
• D．保险金额和保险费的确定
• E．选择保险公司

某项目初期投资额为2000万元，从第1年年末开始每年净收益为480万元。若基准收益率为10%，并已知(P/A，10%，5)＝3.7908和(P/A，10%，6)＝4.3553，则该项目的静态投资回收期为（　　）年。

• A．4.17
• B．4.83
• C．5.33
• D．5.67

收益性物业估价的基本方法中，以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法是（　　）。

• A．市场法
• B．成本法
• C．比较法
• D．权益法

从企业资产管理角度对企业资产营运状况进行修正的指标是（　　）。

• A．不良资产比率
• B．应收账款周转率
• C．资产损失比率
• D．盈余现金保障倍数

物业管理涉及的财产保险主要是（　　）。

• A．物业的火灾保险
• B．家庭财产保险
• C．企业财产保险
• D．涉外财产保险

物业管理的核心工作是对物业进行（　　），并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。

• A．日常的维护与维修
• B．资产组合
• C．未来的维护与维修
• D．设施设备管理

下列选项中，不属于合同服务与超值服务区别的是（　　）。

• A．合同服务是强制性的，超值服务是非强制性的
• B．合同服务是原则性的，超值服务是灵活性的
• C．合同服务是业主服务需求期望值内的
• D．合同服务是无偿服务的，超值服务是有偿服务的

租赁计划是物业管理计划的重要内容，包括（　　）。

• A．租金计划和出租方式
• B．租金方案和出租方式
• C．租期期限和出租策略
• D．租金方案和出租策略

管理和确保业主的（　　），是物业管理最重要的一个责任。

• A．财务收入
• B．租务市场管理
• C．租赁期间管理
• D．经营状况评估

组合投资理论用基本的（　　）模型来分析每一个房地产项目。

• A．管理可行性分析
• B．详细可行性研究
• C．财务可行性分析
• D．最低的资本化率

零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合，其中，决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式是（　　）。

• A．主要租户类型
• B．混合租户类型
• C．临时租户类型
• D．次要租户类型

某宗物业交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（　　）万元。

• A．21.30
• B．22.45
• C．29.29
• D．30.12

物业管理绩效的基本评价结果，是运用（　　）指标计算得分产生的。

• A．基本
• B．修正
• C．评议
• D．财务

各国在司法实践中，当当事人双方对保险合同发生异议时，法院一般都倾向于作有利于投保人的解释，以维护投保人的利益，体现了保险合同属于（　　）的特征。

• A．射幸合同
• B．附合合同
• C．要式合同
• D．有偿合同

保险责任是保险人承担的意外事故造成的经济损失的保障责任，其内容包括（　　）等。

• A．赔偿期限、责任赔偿及保险金给付
• B．赔偿费用、责任赔偿及赔偿期限
• C．损失赔偿、赔偿费用及赔偿期限
• D．损失赔偿、责任赔偿及保险金给付

目前的房地产贷款形式主要是（　　）。

• A．高额抵押贷款
• B．证券抵押贷款
• C．银行贷款
• D．物业抵押贷款

写字楼风险的不确定性，决定了风险识别的全寿命性，即写字楼生命周期中的风险都属于风险识别的范围体现的特点是（　　）。

• A．全员性
• B．全期性
• C．周期性
• D．动态性

在一定收益水平上具有（　　）的资产组合被认为是有效的，代表这种资产组合的点可以组成一个有效边界曲线。

• A．最大收益
• B．平均收益最大
• C．最小风险
• D．最大风险

零售商业物业现场管理计划中，为保证项目的正常开业，前期需要一定的开办费用，下列不属于开办费用的是（　　）。

• A．成品保护费
• B．安保费用
• C．工服制作费
• D．保险费

如果物业没有抵押贷款安排，亦无储存基金项目扣除，业主应纳税所得额就等于物业的（　　）。

• A．抵押贷款还本付息
• B．准备金
• C．净运营收益
• D．运营费用

某项目计算期为10年，其各年的净现金流量如下表所列，该项目行业基准收益率为10%，则项目的财务净现值为（　　）万元。

• A．47.6
• B．39.4
• C．48.5
• D．43.3

生产建设过程中的大小投资活动，计息都是以（　　）为计息周期。

• A．年
• B．季度
• C．月
• D．周

写字楼物业管理风险的特点包括（　　）。

• A．全员性、全期性、动态性
• B．详细性、全期性、流动性
• C．全员性、全期性、流动性
• D．全员性、详细性、流动性

财务报告分析根据（　　），财务报告分析可分为内部分析和外部分析两种。

• A．分析的主体不同
• B．分析的内容不同
• C．分析的范围不同
• D．分析资料的角度不同

物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备（　　）。

• A．有用性、可靠性和收益性
• B．有用性、稀缺性和有效需求
• C．可靠性、稀缺性和收益性
• D．可靠性、收益性和有效需求

某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10%。该宗物业的收益价格为（　　）万元。

• A．263.26
• B．300.86
• C．315.06
• D．321.05

房地产市场的（　　），使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等那样在短时间内达到市场供求均衡。

• A．系统性
• B．不完全性
• C．完整性
• D．可操作性

已知流动负债为80万元，存货为120万元，应收账款为60万元，无形资产净值为35万元，则流动比率是（　　）。

• A．2.69
• B．2.25
• C．1.50
• D．1.19

不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地（　　）制度导致了我国房地产市场的一些独特性。

• A．划拨
• B．出让
• C．预警
• D．授权

按（　　）来划分，风险可分为基本风险与特殊风险。

• A．风险的对象
• B．风险影响的程度和范围
• C．风险发生的原因
• D．风险的内容

某建设项目计算期为10年，净现金流量如下表所示，基准收益率为10%，则该项目的财务净现值为（　　）万元。

• A．330.00
• B．88.56
• C．80.51
• D．189.47

在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值的是（　　）。

• A．人口自然增长
• B．人口密度增长
• C．人口机械增长
• D．人口质量增长

已知某投资项目，其净现值NPV的计算结果为：NPV(i＝10%)＝1959万元，NPV(i＝12%)＝－866万元。则该项目的内部收益率为（　　）。

• A．11.58%
• B．11.39%
• C．11.12%
• D．10.61%

固定资产折旧费估算的计算公式为（　　）。

在租赁管理中实施客户关系管理主要涉及的工作中，（　　）是物业经营管理企业实施客户关系管理的基础，也是客户关系管理系统的基础。

• A．建立详细的租户档案
• B．租赁期内的服务
• C．租金缴交的管理
• D．数据统计与分析

生产制造工艺的改进，劳动生产率的提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值属于设备磨损中的（　　）。

• A．第一类有形磨损
• B．第二类有形磨损
• C．第一类无形磨损
• D．第二类无形磨损

投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式不包括（　　）。

• A．完全拥有产权
• B．将大部分产权出售
• C．全部出售套现
• D．间接出售大部分产权

财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的（　　）。

• A．判断性
• B．拓展性
• C．科学性
• D．依耐性

房屋租赁合同中，凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为（　　）。

• A．诺成合同
• B．要式合同
• C．有偿合同
• D．双务合同

收益性物业价格种类中，一般可以反映所销售商品房的总体价格水平的是（　　）。

• A．标价的平均价格
• B．成交价的平均价格
• C．起价
• D．应价

无论是物业服务企业还是零售商业物业项目，都要成立消防安全组织，其最高管理机构是（　　）。

• A．安全委员会
• B．安全监督部门
• C．物业服务企业
• D．物业管理机构

下列选项中，不属于承租人义务的是（　　）。

• A．有按期交纳租金的义务
• B．有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务
• C．有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务
• D．有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务

下列选项中，不属于智能化小区物业管理内容的是（　　）。

• A．通信功能管理
• B．信息服务规范
• C．康乐舒适功能
• D．安全技术规范

房地产置业投资的现金流量中，（　　）等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。

• A．潜在毛租金收入
• B．净运营收益
• C．实际租金收入
• D．有效毛收入

根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（　　）。

• A．物质折旧、技术折旧和经济折旧
• B．经济折旧、功能折旧和技术折旧
• C．物质折旧、功能折旧和技术折旧
• D．物质折旧、功能折旧和经济折旧

写字楼物业管理的目标中，（　　）就是写字楼物业管理处各部门的岗位目标。

• A．常规目标
• B. 管理目标
• C．微观目标
• D．宏观目标

政治环境是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的（　　），是投资者最敏感的问题。

• A．有用性
• B．可靠性
• C．安全性
• D．收益性

在租金的形式中，常用于零售商业物业的租金是（　　）。

• A．毛租
• B．累加租金
• C．净租
• D．百分比租金

在责任保险中，一般对被保险雇员的工作性质都有详细说明，如果该雇员的工作性质变了，则必须向保险人申请改动，否则在索赔上会引起纠纷。这体现了保险的（　　）

• A．诚信原则
• B．可保利益的原则
• C．近因原则
• D．比例分摊原则

资产报酬率表示企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力，其计算公式为（　　）。

下列选项中，（　　）在充分反映企业偿债能力的同时，也反映了企业是否存在盲目投资或者负债使用不充分等问题，有利于加强企业的内部管理和外部监督。

• A．速动比率
• B．现金流动负债比率
• C．长期资产适合率
• D．流动比率

保安系统费(F1)中，（　　）为保安系统购置费与安装费之和除以保安系统正常使用年限的数值。

• A．保安系统日常运行电费及维修保养费
• B．日常保安器材费
• C．保安人员人身保险费
• D．更新储备金

某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5%。则该宗物业的收益价格为（　　）万元。

• A．85.26
• B．86.32
• C．90.12
• D．91.52

为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系是（　　）。

• A．全面服务管理
• B．全面质量管理
• C．设施管理
• D．信息管理

某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/m²，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗物业的正常成交价格为（　　）元/m²。

• A．1257
• B．2165
• C．2763
• D．2935

按照写字楼物业（　　），可将写字楼分为单纯型写字楼、商住型写字楼和综合型写字楼。

• A．所具备的功能差异
• B．使用方式不同
• C．使用面积不同
• D．档次标准不同

物业管理工作不涉及的保险是（　　）。

• A．财产保险
• B．营利性保险
• C．雇主责任保险
• D．公众责任保险

物业管理招标程序中，前四步的正确顺序为（　　）。

• A．编制招标文件→成立招标领导小组→向社会发布招标公告→投标单位的资质审查
• B．编制招标文件→向社会发布招标公告→成立招标领导小组→投标单位的资质审查
• C．成立招标领导小组→向社会发布招标公告→编制招标文件→投标单位的资质审查
• D．成立招标领导小组→编制招标文件→向社会发布招标公告→投标单位的资质审查

某一具体区位所处的社会、经济、自然环境，决定了该区位附近的（　　）。

• A．收入水平和支付能力
• B．市场竞争和消费水平
• C．市场竞争和收支平衡
• D．市场需求和消费特征

从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有（　　）。

• A．资本价值
• B．时间价值
• C．空间价值
• D. 投资价值