2014年物业管理师考试《物业经营管理》临考提分卷（4）
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零售商业物业开办费主要包括的内容有（ ）
- A.办公设备购置费
- B.小型工具购置费
- C.设施维护费
- D.绿化及清洁费
- E.招聘费
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由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，包括（ ）
- A.市场供给的特点
- B.市场需求的特点
- C.市场交易的特点
- D.市场价格的特点
- E.市场更新的特点
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出租人有权制止承租人违反国家和地方政府的有关管理规定的行为，也有权制止违反物业管理规定，如绿化、消防、安全等规定的行为，然而出租人拥有的义务包括（ ）
- A.有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务‘
- B.有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务
- C.有保障承租人合法使用房屋的义务
- D.有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务
- E.有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务
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房地产开发投资项目中，下列属于现金流出的有（ ）
- A.土地费用
- B.还本付息
- C.销售收入
- D.出租收入
- E.税金
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写字楼管理策略中，关于合同服务与超值服务的区别，说法正确的是（ ）
- A.合同服务是强制性的、必须提供的服务
- B.超值服务是非强制性的、适当提供的服务
- C.合同服务是原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握
- D.合同服务是业主服务需求期望值外的，是“雪中送炭”，是给业主送温暖
- E.超值服务是业主服务需求期望值内的，是“锦上添花”，是给业主送惊喜
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人工费的估算成本是指物业服务企业的人员费用，包括（ ）
- A.管理服务人员的工资
- B.社会保险
- C.通信费
- D.加班费
- E.按规定提取的福利费
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关于零售商业物业影响租户选择的因素，说法正确的是（ ）
- A.财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素
- B.低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因
- C.潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，是衡量租户财务能力大小的一个方面
- D.一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合
- E.零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够楼面面积来开展其经营活动
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物业服务企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩，企业经营效益主要表现在（ ）
- A.盈利能力
- B.后续发展能力
- C.偿债能力
- D.未来发展能力
- E.资产运营水平
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房地产投资的优点包括（ ）
- A.相对较高的收益水平
- B.能抵消通货膨胀的影响
- C.能够得到税收方面的好处
- D.投资回收期较短
- E.易于获得金融机构的支持
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房地产个别风险包括（ ）
- A.通货膨胀风险
- B.收益现金流风险
- C.市场供求风险
- D.未来经营费用风险
- E.资本价值风险
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收益性物业市场法中，在搜集交易实例时应尽可能搜集的内容包括（ ）
- A.交易情况
- B.交易双方
- C.成交价格
- D.成交日期
- E.付款日期
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物业租赁根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同。物业服务企业有不同的管理模式，常见的管理模式有（ ）
- A.包租转租模式
- B.先进业务模式
- C.出租代理模式
- D.经营管理模式
- E.委托管理模式
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写字楼交通流线的管理，可遵循的原则包括（ ）
- A.分流原则
- B.层次原则
- C.简捷原则
- D.控制原则
- E.指导原则
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根据法律规定，可以允许租赁合同变更的情况包括（ ）
- A.因出租房屋面积的增减、附属物的增减等
- B.租金的增减或支付期限的改变可导致协议更改
- C.由双方约定，改变租赁期限或者期限长短
- D.因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途
- E.因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移
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物业管理财务效益状况的修正指标包括（ ）
- A.应收账款周转率
- B.成本费用利润率
- C.主营业务利润率
- D.盈余现金保障倍数
- E.不良资产比率
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收益性物业在实际交易中，关于买卖双方的具体情况，表述错误的是（ ）
- A.实际的成交价格取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种物业市场是处于买方市场还是卖方市场
- B.买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场
- C.卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场
- D.在买方市场下，成交价格会偏向最高卖价
- E.在卖方市场下，成交价格会偏向最低买价
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关于可持续发展与物业管理，下列说法正确的是（ ）
- A.可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用
- B.智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑
- C.噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一
- D.要加强雨水、污水的排放、处理和再利用
- E.垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用
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下列属于委托管理模式特点的有（ ）
- A.业主不负责物业租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金
- B.业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险
- C.物业服务企业风险较大
- D.业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入
- E.物业服务企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险
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零售商业物业关于代收代缴费用和净租约，下列说法正确的是（ ）
- A.当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付
- B.许多租户喜欢毛租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付
- C.净租的租户仅按比例分摊与物业有关的税项
- D.净租的租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
- E.净租的业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
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从宏观上说，房地产市场结构包括（ ）
- A.总量结构
- B.区域结构
- C.产业结构
- D.供求结构
- E.投资结构
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近年来，制定决策的过程越来越复杂，投资决策主要取决的关键因素是（ ）
- A.预期收益和风险水平
- B.潜在收益和地理区域
- C.地理区域和风险水平
- D.期望收益和风险水平
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在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过（ ）确定的。
- A.口头约定
- B.租赁合同
- C.非要式合同
- D.单务合同
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收益性物业运用收益法估价的一般步骤不包括（ ）
- A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
- B.对可比实例成交价格进行处理
- C.预测估价对象的未来收益
- D.求取报酬率或资本化率、收益乘数
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政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，体现了房地产投资（ ）的特点。
- A.各异性
- B.适应性
- C.相互影响性
- D.政策影响性
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就商业价值而言，（ ）是一种可以推销的商品。
- A.声誉
- B.形象
- C.信用
- D.素质
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物业管理成本类型中，（ ）是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。
- A.边际成本
- B.差异成本
- C.机会成本
- D.沉没成本
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成本控制的组织体系中，为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以（ ）为基本控制单元的组织体系。
- A.成本中心
- B.费用中心
- C.责任中心
- D.控制中心
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房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到（ ）的水平。
- A.10％
- B.20％
- C.30％
- D.40％
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房地产的直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作，直接投资又可分为（ ）两种形式。
- A.开发投资和证券投资
- B.股票投资和证券投资
- C.开发投资和置业投资
- D.股票投资和置业投资
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在物业管理企业类型中，同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业是（ ）
- A.管理型物业服务企业
- B.专业型物业服务企业
- C.综合型物业服务企业
- D.混合型物业服务企业
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设备磨损类别中，使设备精度降低、劳动生产率下降的是（ ）
- A.第一类有形磨损
- B.第二类有形磨损
- C.第一类无形磨损
- D.第二类无形磨损
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物业经营管理的工作中，设计和调整物业资产的资本结构属于（ ）的主要职责。
- A.物业管理
- B.设施管理
- C.资产管理
- D.组合投资管理
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实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的（ ）
- A.单价合同
- B.固定总价合同
- C.委托合同
- D.成本加酬金合同
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一套建筑面积100 m2、单价3000元／m2、总价30万元的住房，在实际交易中，如果在成交日期时一次付清则给予优惠5％，则实际总价为（ ）万元。
- A.28．5
- B.28．7
- C.29 2
- D.30
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加强市场宣传的最终目的是（ ）
- A.吸引潜在的租户
- B.能签署租赁合约
- C.获取一个理想的出租率
- D.提升物业租金和入住率
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房地产投资风险中，当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者面临最严重的风险是（ ）
- A.周期风险
- B.或然损失风险
- C.利率风险
- D.购买力风险
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由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有（ ）
- A.同质性
- B.非同质性
- C.广泛性
- D.多样性
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物业管理绩效评价的指标体系中，发展能力状况指标中的（ ）表示企业当年资本的积累能力，是企业发展的标志，也是企业扩大再生产的源泉。
- A.营业增长率
- B.资本积累率
- C.资产负债率
- D.利息保障倍数
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房屋租赁登记备案的一般程序不包括（ ）
- A.申请
- B.审查
- C.核对
- D.颁证
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居住项目投资如果选择在（ ）、支付能力强的地区进行，就意味着提高了成功的可能性。
- A.人口流动性大
- B.地区人口数量大
- C.人口素质高
- D.家庭收入水平高
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写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透，其中管理目标是（ ）
- A.物业资产保值率和升值率最大化
- B.物业所有人与使用人满意率最大化
- C.收益部分使用率最大化
- D.物业的整体利润的最大化
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区域购物中心在经营管理及服务设施上分别体现的特性是（ ）
- A.完整性、一致性
- B.复合性、完整性
- C.一致性、完整性
- D.一致性、复合性
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物业服务企业持续经营的基础是（ ）
- A.正确处理企业同其债权人之间的债权性关系
- B.正确处理企业作为供贷方与购货方之间的债权性关系
- C.正确处理企业内部各单位之间的债权性关系
- D.正确处理企业同职工之间的债权性关系
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风险调整中，通过（ ）来不断完善整个风险管理系统，以获得最佳成本效益。
- A.定时或不定时的检查、评估
- B.政府行为强制规范
- C.物业经营管理活动
- D.对人和工作的协调
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风险的类型是根据不同的标准或参照物来划分的，其中纯粹风险与投机风险是风险按照（ ）来划分的。
- A.损失的性质
- B.风险的对象
- C.风险发生的原因
- D.风险影响的程度
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主要成本项目的估算方法中，宣传广告和市场推广费属于（ ）
- A.人工费的估算
- B.办公费估算
- C.设施设备的维护费估算
- D.保险费估算
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租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括（ ）
- A.制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理
- B.制定租赁方案与策略、房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理
- C.制定租赁方案与策略、租金结算、租约续期或房屋空间收回管理
- D.制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和优化物业市场营销工作
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客户关系管理（CRM）概念的核心是（ ）
- A.客户关系管理思想
- B.客户关系管理理念
- C.客户关系管理系统
- D.客户关系管理策略
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收益性物业承租人从物业产权人那里获得占有和使用物业权利。所采用的方式是（ ）
- A.分期付款
- B.还本付息
- C.抵押贷款
- D.支付租金
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物业交付业主前，物业服务费由（ ）承担；物业交付业主后，物业服务费由（ ）承担。
- A.物业服务企业；业主
- B.建设单位；业主
- C.施工单位；建设单位
- D.业主；建设单位
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赵某将房屋租给李某，李某又将房屋转租给王某，在转租合同存续期间，赵某和李某按约定解除租赁合同。针对该情况，下列说法正确的是（ ）
- A.李某与王某的转租合同继续有效
- B.李某与王某的转租合同同时失效
- C.赵某与李某此时不能解除租赁合同
- D.赵某与李某解除租赁合同的前提是要征得王某的同意
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在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。此外，房地产投资还需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保（ ）
- A.净运营收益的最大化
- B.置业投资总体收益的最大化
- C.物业总体出租收入最大化
- D.物业价值目标的最大化
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房地产开发属于资金（ ）经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。
- A.综合型
- B.密集型
- C.混合型
- D.抵押型
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物业管理层次中，通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标的是（ ）
- A.物业管理
- B.设施管理
- C.资产管理
- D.组合投资管理
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关于生命周期成本的特点，说法错误的是（ ）
- A.生命周期成本的费用只在初始投资时发生
- B.为便于比较，要将各时间发生的费用统一折算成初始投资时的现值
- C.采用节能技术措施或加强管理措施所增加的投资可很快回收
- D.生命周期成本必须考虑折现率，即利率的影响
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收益性物业运用市场法估价的步骤为（ ）
- A.搜集交易实例→选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格
- B.搜集交易实例→对可比实例成交价格进行处理→选取可比实例→求取比准价格
- C.选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→搜集交易实例→求取比准价格
- D.选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格→搜集交易实例
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成本滚动预算的形式包括（ ）
- A.逐周滚动、逐月滚动和逐季滚动
- B.逐月滚动、逐季滚动和逐年滚动
- C.逐月滚动、逐季滚动和混合滚动
- D.逐季滚动、逐年滚动和混合滚动
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房地产市场投资的强度取决于（ ）
- A.编写物业管理报告的基础资料的真实可靠性
- B.潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计
- C.物业管理师对未来租户需求的了解程度
- D.未来所提供空间的满足感和所需支付费用的承受能力
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在建筑物的（ ）周期中，累积起来的维修成本很可能大大超过初始投资水平。
- A.经济寿命
- B.自然寿命
- C.技术寿命
- D.物理寿命
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由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同，两栋建筑物也不可能完全一样，而这种差异往往最终反映在两宗物业的（ ）等方面。
- A.经营费用水平和出租率
- B.租金水平和出租率
- C.收益水平和专业化程度高
- D.管理水平和专业化程度高
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物业经营管理要实现大的发展，就必须从现在起抓住机遇，大力推广使用（ ）的管理手段。
- A.系统化
- B.现代化
- C.信息化
- D.科技化
- E.
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下列属于物业服务合同的法律特征的是（ ）
- A.物业服务合同的主体是特定的
- B.物业服务合同为有偿合同、劳务合同、诺成性合同、双务合同
- C.物业服务合同的标的是物化成果
- D.物业服务合同只能发生在法人与自然人之间
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企业物业资产的经营效率取决于（ ）
- A.企业的控制力
- B.企业的发展战略
- C.企业的规章制度
- D.企业的管理思路
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资金收回是指物业服务企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等，它们是物业服务企业持续经营的（ ）
- A.经济力量
- B.前提条件
- C.物质基础
- D.管理依据
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写字楼物业治安主要由物业服务企业保安部的内保人员、外保人员和车场管理人员负责，主要任务是（ ）
- A.疏导和控制
- B.指派或调度
- C.疏导和调度
- D.指派或控制
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物业管理中最常见的租赁形式是（ ）
- A.定期租赁
- B.自动延期租赁
- C.意愿租赁
- D.私房租赁
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市场经济条件下，（ ）不仅体现了企业经济效益的高低，而且表明企业竞争能力的大小，一定程度上决定了企业的生存状态。
- A.价值
- B.利润
- C.财富
- D.利息
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招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》等，其中重点是（ ）的编制和标底的确定。
- A.《招标公告》
- B.《招标书》
- C.《投标须知》
- D.《投标书编制要求》
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房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有（ ）
- A.广泛性
- B.有限性
- C.多样性
- D.垄断性
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为了配合改革开放、引进外资、保障三资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办的一种责任保险是（ ）
- A.财产保险
- B.火灾保险
- C.雇主责任保险
- D.公众责任保险
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物业的使用寿命一般都在（ ）年以上。
- A.30
- B.40
- C.50
- D.60
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在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是（ ）
- A.人口密度
- B.人口素质
- C.人口政策
- D.人口规模
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成本预算中，业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是（ ）
- A.固定预算
- B.弹性预算
- C.零基预算
- D.概率预算
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已知某笔贷款的年利率为16％，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率为（ ）
- A.12．55％
- B.15．87％
- C.16．99％
- D.1 9．25％
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零售商业物业运作的相关理论中，产生正的外部效应的方法是（ ）
- A.实现租户组合多样化
- B.引入主力店
- C.实现空间安排
- D.实现零售店组合
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关于风险的近因原则，下列说法错误的是（ ）
- A.近因原则对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量
- B.近因不是时间上最接近风险损失的原因
- C.近因是指促成风险损失的最直接的原因
- D.在损失的原因有三个以上、且各个原因之间互有因果关系的情况下，最先发生的原因为近因
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财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的（ ）
- A.拓展性
- B.依耐性
- C.判断性
- D.准确性
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物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理。其中，以运行管理为主的是（ ）
- A.物业管理和设施管理
- B.物业管理和房地产资产管理
- C.设施管理和房地产组合投资管理
- D.房地产资产管理和房地产组合投资管理
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人工福利费中，工会基金按工资总额的（ ）计算。
- A.2％
- B.3％
- C.4％
- D.5％
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房地产市场运行环境中，（ ）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。
- A.政治环境
- B.经济环境
- C.法律制度环境
- D.金融环境