2014年物业管理师考试《物业经营管理》临考提分卷（1）
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运用收益法估价的步骤一般包括（ ）
- A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
- B.预测估价对象的未来收益
- C.求取报酬率或资本化率、收益乘数
- D.选用适宜的收益法公式计算出收益价格
- E.减去折旧求取物业价格
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关于收益性物业的投资价值和市场价值，下列表述正确的是（ ）
- A.某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值
- B.某一物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值
- C.市场价值是客观的、非个人的价值
- D.投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
- E.在某一时点，投资价值是唯一的
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物业租赁按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为（ ）
- A.定期租赁
- B.意愿租赁
- C.公房租赁
- D.自动延期租赁
- E.私房租赁
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零售商业物业通常的类型包括（ ）
- A.区域购物中心
- B.市级购物中心
- C.地区购物商场
- D.休闲度假中心
- E.工业写字楼
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关于零售商业物业基础租金和百分比租金的描述，正确的有（ ）
- A.百分比租金通常以每月每平方米为基础计算，但具体可以按月或季度支付
- B.基础租金又称最低租金，常以年总营业额为基础计算
- C.基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入
- D.百分比租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动
- E.百分比租金常常作为基础租金的附加部分
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关于资产负债表的描述，正确的有（ ）
- A.资产负债表揭示了企业拥有并可利用的经济资源
- B.资产负债表揭示了企业负债的水平与构成
- C.资产负债表有助于评估企业的获利能力
- D.资产负债表表明了企业所有者权益的多少、构成状况等
- E.资产负债表有助于揭示企业财务状况的变动信息
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申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括（ ）
- A.书面租赁合同
- B.房地产权证
- C.房屋所有权证
- D.城市人民政府规定的其他文件
- E.当事人的合法证件
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写字楼物业管理风险的种类包括（ ）
- A.工程隐患风险
- B.保安防范风险
- C.设备运行风险
- D.社会安全风险
- E.消防防范风险
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写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标包括（ ）
- A.服务满意度
- B.物业经济指标
- C.物业品牌化
- D.物业计划指标
- E.物业现代化
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在对物业进行市场营销工作的过程中，最关键的就是要告诉潜在的租户，如果租住本物业，不仅能够顺利地开展其经营活动，而且其所要支付的租金物有所值，市场营销人员通常从（ ）方面来宣传其所推广的物业。
- A.价格优势
- B.良好的声誉
- C.物业本身的素质
- D.防范机制的建立
- E.经济实用
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物业服务企业的类型包括（ ）
- A.管理型物业服务企业
- B.复合型物业服务企业
- C.专业型物业服务企业
- D.服务型物业服务企业
- E.综合型物业服务企业
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房屋不得出租的情形包括（ ）
- A.权属有争议的
- B.国家授权管理和经营的
- C.属于违章建筑的
- D.公民、法人或其他组织享有所有权的
- E.不符合安全标准的
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物业管理绩效评价的类型包括（ ）
- A.政府评价
- B.社会评价
- C.企业集团外部评价
- D.企业自我诊断评价
- E.物业资产管理项目评价
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鉴于物业服务企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为（ ）
- A.公司管理
- B.现场作业
- C.现场管理
- D.资产管理
- E.设施管理
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大宗房地产投资组合中，下列关于物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述中，正确的是（ ）
- A.物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理
- B.房地产组合投资管理公司是为租户提供及时的服务
- C.房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险
- D.为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略
- E.房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求
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在租赁管理中实施客户关系管理（CRM）主要涉及的工作包括（ ）
- A.建立详细的租户档案
- B.租金缴交的管理
- C.租赁期内的服务
- D.数据统计与分析
- E.系统化服务
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企业绩效评价的计分方法分为（ ）
- A.基本指标计分方法
- B.修正指标计分方法
- C.评议指标计分方法
- D.偏差指标计分方法
- E.定量和定性相结合计分方法
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写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有（ ）
- A.服务满意度
- B.客户满意度
- C.物业品牌化
- D.物业经济指标
- E.物业技术指标
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房地产投资的风险主要体现在（ ）
- A.投资项目的流动性
- B.投入资金的安全性
- C.资产管理的复杂性
- D.期望收益的可靠性
- E.经营方式的灵活性
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控制和降低风险的手段有（ ）
- A.调整
- B.回避
- C.自担或保留
- D.预防与控制
- E.转移
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某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，则该宗物业的正常成交价格为（ ）元/m2。
- A.2325
- B.2500
- C.2625
- D.2763
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投资者进行房地产投资的主要目的是（ ）
- A.实现业主总体利益的最大化
- B.实现物业各期净收益最大化
- C.实现房地产价值最大化
- D.使投资者财富最大化
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房地产的（ ），要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。
- A.位置固定性或不可移动性
- B.寿命周期长
- C.适应性
- D.各异性
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物业经营管理中，根据发展战略认真确定（ ）非常重要。
- A.战略方针
- B.租金水平
- C.产业政策
- D.初始组合
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在下列物业类型中，重点考察未来入住者意见的是’（ ）
- A.居住物业
- B.写字楼项目
- C.商业零售物业
- D.工业或仓储物业
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关于企业价值最大化（股东财富最大化）目标的特点，说法错误的是，（ ）
- A.充分体现了企业对资产保值增值的要求
- B.有利于制约企业追求短期利益行为的倾向
- C.对于上市企业，短期内很容易准确衡量企业的实际价值
- D.对于非上市企业，只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值
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关于零售商业物业现场管理的影响因素，下列说法正确的是（ ）
- A.正确的经营管理策略是基础
- B.有针对性的管理方案设计是前提
- C.良好的现状分析是保证
- D.精确的费用测算是根本
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房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是（ ）市场。
- A.竞争性
- B.地区性
- C.依赖性
- D.安全性
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一般来说，物业检查的频率取决于（ ）
- A.目前和未来所提供空间的满足感
- B.物业管理师对未来租户需求的了解程度
- C.所需支付费用的承受能力
- D.业主对物业质量要求的程度
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写字楼物业管理的常规目标不包括（ ）
- A.经营目标
- B.管理目标
- C.服务目标
- D.发展目标
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某宗物业的正常成交价格为3000元／m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的6％，则卖方实际得到的价格为（ ）元／m2。
- A.3180
- B.3260
- C.2760
- D.3191
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雇主责任保险在订立保险单时，根据投保人的估计，在保单有效期内各雇员工资总额，乘以不同雇员的适用费率来计算，并在保单到期（ ）个月内，凭投保人提供的各雇员实际工资总额的证明，对保险费进行调整，预付保险费多退少补。
- A.1
- B.2
- C.3
- D.4
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下列指标中，不属于房地产市场供给指标的是（ ）
- A.灭失量
- B.空置量
- C.新竣工量
- D.销售量
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房地产投资信托基金（REITs）选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产（ ）资产。
- A.权益和混合
- B.抵押和混合
- C.权益和抵押
- D.综合和抵押
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前期物业服务合同是（ ）订立的。
- A.业主与物业服务企业
- B.业主大会与物业服务企业
- C.建设单位与物业服务企业
- D.业主委员会与建设单位
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对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为（ ）
- A.基础租金
- B.附加租金
- C.市场租金
- D.百分比租金
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零售商业物业经营管理的类型中，可以在物业的生命周期内一直持续的是（ ）
- A.策略与运行管理
- B.现场管理
- C.物业资产管理
- D.改进管理
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物业服务企业投标过程中，发生在标书准备阶段的工作是（ ）
- A.做好招标方考察准备
- B.现场考察
- C.讨论确定物业管理费价位
- D.准时递交标书
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物业管理投标中，既是投标工作中最重要内容，又直接影响到投标能否成功，必须给予认真对待的工作是（ ）
- A.投标书的编制
- B.投标决策
- C.报送投标书
- D.参加开标及答辩会
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在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是（ ）
- A.市场租金高于基础租金
- B.市场租金低于基础租金
- C.市场租金等于基础租金
- D.市场租金和基础租金的高低无法比较
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房地产投资是指以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物（ ）
- A.直接地从事房地产开发经营活动的经济行为
- B.间接地从事房地产开发经营活动的经济行为
- C.直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为
- D.直接或间接地从事或参与房地产开发营销活动的行为
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组合投资管理工作中，要想实现投资者预期的特定投资目标，必须要做的工作是（ ）
- A.事先确定投资方针和政策
- B.加强投资分析
- C.构建投资组合
- D.进行投资组合的绩效评估
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某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8．5％，则该宗物业的收益价格为（ ）万元。
- A.91.52
- B.92．45
- C.93．25
- D.94．12
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关于名义利率与实际利率的关系，下列说法正确的是（ ）
- A.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
- B.名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差距就越小
- C.当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等
- D.当每年计息周期数m>；1时，名义利率大于实际利率
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物业管理的招标单位要想选聘到满意的物业服务企业，其制定的标底应贴近（ ）
- A.市场目标
- B.公司目标
- C.管理目标
- D.投资目标
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组合投资管理工作中，确保实现投资目标的重要手段是（ ）
- A.制定投资方针和政策
- B.投资分析
- C.投资组合的构建
- D.投资组合的调整
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物业经营管理中，用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件是（ ）
- A.物业经营管理规划
- B.物业经营管理计划
- C.物业经营管理决策
- D.物业经营管理预测
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下列选项中，能实现房屋价值和房屋修缮资金来源的是（ ）
- A.租金调整
- B.租金收入
- C.房屋保险赔偿
- D.租金方案的实施
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索赔原则上由（ ）或其法定代理人提出。
- A.保险人
- B.投保人
- C.受益人
- D.被保险人
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物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金，一般的物品，如家具、服装，主要是（ ）
- A.买卖价格
- B.租赁价格
- C.服务价格
- D.市场价格
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物业管理的招标领导小组成立后的首要任务是（ ）
- A.向社会发布招标公告
- B.编制一套招标文件
- C.成立评标委员会
- D.发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等
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在股份制企业财务管理的总体目标中，（ ）是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准，也是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标。
- A.利润最大化
- B.资本利润率最大化
- C.股东财富最大化
- D.每股利润最大化
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《中华人民共和国合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，如果为买卖目的评估收益性物业的价值．就要考虑租约租金与（ ）差异的影响。
- A.商品租金
- B.市场租金
- C.成本租金
- D.福利租金
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会计报表部分的主表，即企业在会计期末编制的主要会计报表。其中反映物业服务企业在某一特定时日（如年末、季末、月末）财务状况的财务报表是（ ）
- A.资产负债表
- B.利润表
- C.现金流量表
- D.成本报表
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收益性物业的投资价值与市场价值都可以采用（ ）来评估。
- A.市场法
- B.成本法
- C.收益法
- D.内插法
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关于资金的时问价值，说法不正确的是（ ）
- A.同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值
- B.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
- C.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿
- D.资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小
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写字楼物业风险管理中，制定风险应对计划的依据是（ ）
- A.风险识别
- B.风险评估
- C.风险控制
- D.风险调整
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物业服务企业收取物业管理服务费时，实行物业管理服务费用（ ）时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业服务企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同。
- A.包干制
- B.酬金制
- C.合同制
- D.备案制
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物业可以获取的最大租金收入称为（ ）
- A.有效毛收入
- B.潜在毛租金收入
- C.实际租金收入
- D.其他收入
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一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等，属于房地产市场运行的（ ）环境。
- A.社会
- B.政治
- C.经济
- D.金融
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从管理层面上来看，（ ）是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向。
- A.策略与运行管理
- B.现场管理
- C.组合投资管理
- D.设施管理
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保险合同中，附合合同是相对于（ ）而言的。
- A.要式合同
- B.商议合同
- C.有偿合同
- D.射幸合同
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偿债能力状况修正指标中，速动比率是对流动比率的补充，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在（ ）的水平比较好。
- A.100％
- B.120％
- C.150％
- D.200％
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物业经营管理中，提出一个建议和制定一个策略的首要前提是（ ）
- A.市场调研结果
- B.有足够的信息可用
- C.对市场分析判断
- D.了解市场行情
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物业经营管理的层次中，（ ）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好的生产、办公环境。
- A.物业管理
- B.设施管理
- C.房地产资产管理
- D.房地产组合投资管理
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企业宣传广告和市场推广费费用支出的数量取决的因素不包括（ ）
- A.物业的空置水平
- B.物业的新旧程度
- C.企业的财务状况
- D.市场的供求状况
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下列不属于偿债能力状况修正指标的是（ ）
- A.流动比率
- B.速动比率
- C.资产损失比率
- D.长期资产适合率
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设备有形磨损的局部补偿是（ ）
- A.修理
- B.现代化技术改造
- C.更换
- D.重装
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关于收益性物业的现房价格和期房价格，说法错误的是（ ）
- A.物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格
- B.当为建筑物巳建成的物业时，即为期房价格（含土地价格）
- C.物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）
- D.期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格
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某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息的总额是（ ）万元。
- A.160
- B.240
- C.320
- D.480
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收益性物业中，评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提，下列关于评估投资价值与评估市场价值，说法正确的是（ ）
- A.投资价值与市场价值都可以采用成本法来评估
- B.评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会最低报酬率
- C.评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的一般报酬率
- D.在净收益方面．评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税
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物业管理绩效评价的指标体系中，盈余现金保障倍数是从现金流人和流出的动态角度，对企业收益的质量进行评价，对物业服务企业的实际收益能力进行再次修正。一般而言，当企业本期净利润大于零时，该指标应当大于（ ）
- A.0．5
- B.1
- C.1．5
- D.2
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写字楼物业经营管理的绩效评价，要与写字楼物业经营管理的目标体系相结合，其绩效评价的主要指标是（ ）
- A.物业经济指标、资产运营水平和物业品牌化
- B.服务满意度、后续发展能力和盈利能力指标
- C.服务满意度、物业经济指标和物业品牌化
- D.物业经济指标、盈利能力指标和后续发展能力
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房地产开发投资中，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，会达到更高水平的是（ ）
- A.出租率
- B.入住率
- C.生产率
- D.收益率
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资产负债表日后事项是指编制年度资产负债表日，通常是指每年的（ ）至财务会计报告批准报出日中间发生的需要调整或说明的事项。
- A.1月30日
- B.4月30目
- C.10月31日
- D.12月31目
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保险人计收保险费的基础是（ ）
- A.保险标的
- B.保险单
- C.保险金额
- D.保费
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财务报告分析形式中，对物业服务企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所作的分析是（ ）
- A.专题分析
- B.现状分析
- C.潜力分析
- D.趋势分析
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成本管理中，可作为物业服务企业经营业绩考评标准的是（ ）
- A.成本估算
- B.成本预算
- C.成本控制
- D.成本结算
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签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（ ）日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
- A.15
- B.28
- C.30
- D.45
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对于房地产开发投资项目来说，下列项目不属于现金流入的是（ ）
- A.销售收入
- B.补贴收入
- C.利息收入
- D.贷款本金收入