2014年物业管理师考试《物业经营管理》命题预测卷（1）
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房地产间接投资的具体形式包括（ ）
- A.置业投资
- B.购买房地产开发、投资企业的债券
- C.购买房地产投资信托基金
- D.购买房地产开发、投资企业的股票
- E.购买房地产抵押支持证券
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物业成本管理中，按照现行财务制度规定，下列支出不得列入成本的有（ ）
- A.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
- B.对外投资支出
- C.被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出
- D.公司为筹资和办理各种业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费
- E.国家法律、法规规定之外的各种付费以及国家规定不得列入成本、费用的其他支出
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收益性物业价格中，在物业拍卖活动中出现的一组价格包括（ ）
- A.评估价
- B.应价
- C.保留价
- D.标价
- E.起拍价
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对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括（ ）等。
- A.利息收入
- B.销售收入
- C.现金收入
- D.出租收入
- E.贷款本金收入
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预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有（ ）
- A.年度运营预算
- B.长期预算
- C.资本支出预算
- D.中期预算
- E.短期预算
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关于营业成本与期间费用，下列说法正确的是（ ）
- A.营业成本与期间费用两者不得混淆
- B.营业成本与期间费用两者可以互相挤占
- C.成本是在收益实现后即得到补偿
- D.期间费用计入当期损益
- E.凡期间费用要按有关规定（或标准）分别计入管理费用或财务费用
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完善的零售商业物业现场管理计划应当包括（ ）
- A.机构设置和人员编制
- B.费用测算和依据
- C.业务过程的分析和控制
- D.服务内容和服务标准
- E.工作流程
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写字楼物业风险的应对计划包括（ ）
- A.已识别的风险及其风险特征描述
- B.风险承受主体及相应的责任分配
- C.定性和定量风险分析过程的结果
- D.风险策略实施后，预期的残余风险水平
- E.应对措施的方式和策略
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物业经营管理企业的租金调整一般是基于（ ）
- A.消费者价格指数
- B.零售物价指数
- C.房屋租赁价格指数
- D.土地交易价格指数
- E.其他租赁双方商定的定期调整比率
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物业管理计划的主要内容包括（ ）
- A.建筑物管理计划
- B.租赁计划
- C.财务收支计划
- D.物业运行绩效评估及与业主沟通计划
- E.企业盈利和发展计划
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零售商业物业运作的相关理论主要集中在（ ）
- A.中心地理论
- B.同类零售商聚集理论
- C.客户关系管理理论
- D.需求外部效应理论
- E.物业管理周期理论
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物业管理招投标的原则包括（ ）
- A.公开原则
- B.合理原则
- C.统一原则
- D.合法原则
- E.公平原则
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物业经营管理中的战略性工作包括（ ）
- A.确定战略及标准
- B.构建信息基础
- C.确定具体的履行方式
- D.进行资产组合
- E.决策分析
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房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有的特征包括（ ）
- A.房屋租赁不转移房屋的所有权
- B.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
- C.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
- D.房屋租赁关系是一种经济非要式契约关系
- E.房屋租赁关系不因所有权的转移而中止
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在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，将房租分为（ ）
- A.市场租金
- B.物业租金
- C.福利租金
- D.成本租金
- E.准成本租金
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财务管理的具体目标包括（ ）
- A.筹资管理目标
- B.成本管理目标
- C.投资管理目标
- D.耗费管理目标
- E.利润分配管理目标
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风险对房地产投资决策的影响包括（ ）
- A.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
- B.根据风险管理的能力选择投资方向
- C.根据风险周期变化特点把握投资时机
- D.根据市场需求的变化主动地调整经营策略
- E.根据发展战略认真确定初始组合
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物业服务企业的选择标准通常包括（ ）
- A.能否令业主满意
- B.管理计划
- C.专业服务的水平
- D.管理策略
- E.向业主提供信息的能力
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收益性物业在建立价格可比基础时，其主要内容包括（ ）
- A.统一付款日期
- B.统一币种和货币单位
- C.统一采用单价
- D.统一面积内涵
- E.统一面积单位
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旁地产市场需求指标中，研究国家基本国情国力的重要指标是（ ）
- A.就业人员数量
- B.就业分布
- C.城镇登记失业率
- D.城市家庭可支配收入
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营业税税额的计算方法是：营业税税额一应纳税销售（出租）收入×税率，目前营业税的税率为（ ）
- A.5％
- B.7％
- C.10％
- D.1 5％
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写字楼租户选择，在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑的因素包括（ ）
- A.可能面积的组合
- B.寻租者经营业务的性质
- C.寻租者经营业务的方式
- D.寻租者经营业务的规模
- E.寻租者将来扩展办公室面积的计划
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房地产投资的（ ）使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接加和。
- A.保值性
- B.收益性
- C.风险性
- D.获利性
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关于企业物业资产管理，下列说法错误的是（ ）
- A.企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理
- B.对企业而言，物业资产的价值体现在投资价值方面
- C.企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动
- D.企业物业资产管理的目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值
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写字楼物业管理的工作模式中，物业市场的定位在于（ ）
- A.物业发展目标
- B.租赁期间管理
- C.物业管理目标
- D.租务市场管理
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物业服务企业实务中，常用的成本控制标准有（ ），它们是成本控制的准绳，也是分析和评价的依据。
- A.成本估算和消耗定额
- B.成本预算和消耗定额
- C.成本控制和费用定额
- D.成本预算和劳动定额
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企业设施经理的精力主要集中在（ ）
- A.管理工作场所的日常运营
- B.工作场所的生产计划和设备问题
- C.工作场所的长期战略决策
- D.工作场所的战略规划和组织问题
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运用收益法估价，需要预测估价对象的（ ）
- A.净收益
- B.未来收益
- C.预期收益
- D.经营任务
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人工福利费中，福利基金按工资总额的（ ）计算。
- A.2％
- B.7％
- C.10％
- D.14％
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房地产不能脱离周围环境而单独存在，是强调（ ）对房地产投资的重要性。
- A.声誉
- B.位置
- C.形象
- D.环境
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城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的（ ）
- A.3％和7％
- B.5％和3％
- C.7％和3％
- D.3％和5％
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房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的（ ）密切相关。
- A.物业整体升值潜力
- B.宏观区位的研究
- C.正常的经营利润
- D.可观收益的获取
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在物业服务企业中，直接接受业主委托，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务的是（ ）
- A.管理型物业服务企业
- B.专业型物业服务企业
- C.综合型物业服务企业
- D.单纯型物业服务企业
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在保险的一般原则中，履行保险合同的首要原则是（ ）
- A.近因原则
- B.可保利益的原则
- C.诚信原则
- D.比例分摊原则
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索赔时效是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限，在我国，索赔期限通常规定为（ ）年。
- A.1
- B.2
- C.3
- D.4
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企业财务活动中，决定物业服务企业生存发展的重要环节是（ ）
- A.资金筹集
- B.资金运用
- C.资金耗费
- D.资金收回
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物业管理的中短期计划，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期，通常为（ ）年。
- A.2～3
- B.2～5
- C.3～4
- D.3～5
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不良物业资产形成的根本原因是（ ）
- A.经济活动频繁
- B.经济周期变化
- C.房地产虚假的泡沫繁荣
- D.银行货币资金运动的中断
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一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是（ ）年。
- A.40
- B.45
- C.50
- D.60
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从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的（ ）
- A.预定收益
- B.净运营收益
- C.组合投资收益
- D.潜在收益
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不属于前期物业服务合同特征的是（ ）
- A.由建设单位和物业服务企业签订
- B.前期物业服务合同具有过渡性
- C.前期物业服务合同是要式合同
- D.前期物业服务合同期限的确定性
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《物业服务收费管理办法》规定，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于（ ）次公布物业服务资金的收支情况。
- A.1
- B.2
- C.3
- D.4
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物业管理费用中，（ ）是指公司支付离退休职工的退休金等。
- A.公司经费
- B.董事会费
- C.劳动保险费
- D.税金
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我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其（ ）等进行分类。
- A.交通方便性、声望或形象和收益能力
- B.所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力
- C.楼宇设计装修状况、交通方便性和物业管理水平
- D.所处的位置、建筑设备系统和物业管理水平
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一套建筑面积100 m2、单价4500元／m2、总价45万元的住房，在实际交易中，如果在成交日期时一次付清，则给予优惠8％，则实际单价为（ ）元／m2。
- A.2850
- B.2928
- C.3789
- D.4140
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下列税费中，买卖双方都应缴纳的税费是（ ）
- A.营业税
- B.城市维护建设税
- C.土地增值税
- D.印花税
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物业经营管理企业实施客户关系管理（CRM）的基础是（ ）
- A.租户档案
- B.租赁期内的服务
- C.租金管理
- D.数据统计与分析
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成本预算是物业服务企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分，是企业成本管理在一个时期内的成本水平、成本目标的一种书面方案，是成本决策结果的（ ）
- A.多样化
- B.具体化
- C.系统化
- D.专业化
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成本控制按控制的机制分类，其类型属于事先控制的是（ ）
- A.前馈性控制和预测性控制
- B.前馈性控制和防护性控制
- C.防护性控制和反馈性控制
- D.前馈性控制和反馈性控制
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保险的一般原则中，可保利益的原则要求投保人对投保标的具有一定的（ ）
- A.经济利益、经营效益或法律关系
- B.经济利益、经济效益或责任关系
- C.经济利益、经济效益或法律关系
- D.经济利益、经营效益或责任关系
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成本预算中，为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的预算是（ ）
- A.零基预算
- B.弹性预算
- C.滚动预算
- D.固定预算
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企业可以把物业资产作为费用中心或（ ）
- A.发展中心
- B.利润中心
- C.信息中心
- D.责任中心
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物业服务企业和业主的沟通模式和频率主要取决于（ ）
- A.未来经营费用水平
- B.业主的态度
- C.整个国家的经济体制
- D.企业的整体发展战略
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零售商业物业通常将出售较低档商品的零售店个数限制在（ ）家，因为这样的零售店之间较难产生差异，因此如果引入的个数较多会产生正面的价格竞争。
- A.1
- B.3
- C.5
- D.10
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零售商业物业的主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的（ ）都来自该区域。
- A.60％～70％
- B.60％～75％
- C.65％～70％
- D.65％～75％
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关于零售商业物业，下列说法错误的是（ ）
- A.零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业
- B.在房地产开发与投资领域，零售商业物业又称为商业地产
- C.传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区
- D.近十年来，全国各主要城市的零售商业营业额大都以每年30％以上的速度增长
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人们在处理风险时，必须对（ ）进行分析，这样才能以最小成本有效地控制风险的发生。
- A.风险损失
- B.风险成本
- C.风险对象
- D.风险发生的原因
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地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，因此，房地产具有（ ）的特点。
- A.位置固定性
- B.适应性
- C.寿命周期长
- D.专业管理依赖性
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关于保险合同的法律特征，说法错误的是（ ）
- A.保险合同是一种要式合同
- B.保险合同是双务无偿合同
- C.保险合同是一种附合合同
- D.保险合同是射幸合同
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下列选项中，属于物业管理主要职责的是（ ）
- A.财务报告和记录的保存
- B.制定物业发展战略计划
- C.协助物业管理的租户关系工作
- D.客户报告与现金管理
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在零售商业物业的经营理论中，最大程度地实现“聚集效益”的方法是（ ）
- A.租户组合的多样化
- B.引人主力店以带来大量客流
- C.实施实用的空间安排
- D.强调零售店组合
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房地产投资中危害最大的一种风险是（ ）
- A.政策风险
- B.利率风险
- C.政治风险
- D.变现风险
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某物业服务企业，年工资总额369600元，则福利基金为（ ）元。
- A.7392
- B.73920
- C.51744
- D.5544
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物业管理的成本中，一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的（ ）
- A.营业成本
- B.生产成本
- C.运行成本
- D.管理成本
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零售商业物业的租约期限一般是很长的，对于主要租户来说通常是（ ）年。
- A.10～15
- B.10～30
- C.20～30
- D.20～40
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国外的研究表明，与房地产使用性质相关的寿命是（ ）
- A.经济寿命
- B.自然寿命
- C.物理寿命
- D.技术寿命
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已知某出租公寓的年有效毛租金收入为l00万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3％和2％的速度增长，折现率为8％，则该出租公寓的净运营收益现值为（ ）万元。
- A.1107．57
- B.1126．68
- C.1278．66
- D.1267．45
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物业成本类型中，（ ）是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。
- A.固定成本
- B.变动成本
- C.半固定成本
- D.半变动成本
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成本控制中，着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力方向的控制是（ ）
- A.反馈性控制
- B.事中控制
- C.防护性控制
- D.事后控制
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房地产投资中，（ ）通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
- A.开发投资
- B.置业投资
- C.股票投资
- D.证券投资
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物业管理成本构成中，（ ）是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出。
- A.营业成本
- B.期间费用
- C.日常管理费用
- D.经营管理费用
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关于收益性物业的使用价值和交换价值，下列说法错误的是（ ）
- A.使用价值是交换价值的前提
- B.没有使用价值肯定就没有交换价值
- C.没有交换价值一定也没有使用价值
- D.作为商品的物业，既有使用价值也有交换价值
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还本付息的方式中，当偿债备付率指标小于（ ）时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。
- A.1．0
- B.1．2
- C.1．5
- D.1．8
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滚动预算是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程，下列关于滚动预算形式的说法，错误的是（ ）
- A.逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，且预算精度较高
- B.混合滚动是指在预算编制过程中，同时使用月份和季度作为预算的编制和滚动单位的方法
- C.混合滚动可以做到长计划短安排、远略近详，减少预算工作量
- D.滚动预算能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型
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从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的（ ）
- A.抵押贷款还本付息
- B.净运营收益
- C.税前现金流
- D.税后现金流
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物业经营管理以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的（ ）管理服务。
- A.整体性
- B.策略性
- C.指导性
- D.综合性
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酒店的服务对象主要是（ ）
- A.度假旅游者和观光客人
- B.培训人员和度假旅游者
- C.商务和观光客人
- D.商务和会议客人
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宏观调控房地产市场中，以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用的手段是（ ）
- A.土地供应政策
- B.地价政策
- C.金融政策
- D.城市规划
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按成本控制的时间不同，可将成本控制分为事先控制、事中控制和事后控制，下列关于三者的关系的表述，错误的是（ ）
- A.成本的事先控制是事后控制的前提
- B.成本的事后控制是事中控制的延续
- C.成本有了事中控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制
- D.事后控制实际上还是下一个循环中事先控制的组成部分
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某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18％，则该投资项目的财务净现值为（ ）万元。
单位：万元
年份
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
购楼投资
24450
净租金收入
4500
4700
5000
5100
4900
5100
5300
4900
4800
4300
净转售收入
1 6000
- A.271．93
- B.3878．61
- C.735．34
- D.3564．73