2014年物业管理师考试《物业经营管理》全真模拟卷(5)
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组合投资管理的步骤包括（ ）。
- A.制定投资方针和政策
- B.投资成本管理
- C.构建投资组合
- D.投资组合的调整
- E.投资组合绩效评估
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财务报告比率分析法主要包括（ ）。
- A.质量比率分析法
- B.相关指标比率分析法
- C.投资成本比率分析法
- D.构成比率分析法
- E.效率比率分析法
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有关物业管理绩效评价报告的表述，正确的是（ ）。
- A.评价报告由封面、正文和附录三部分组成
- B.附录的内容包括对评价对象经营状况的详细分析报告
- C.附录的内容不包括评价工作人员名单
- D.正文只包括评价指标体系和方法、评价责任与评价结果
- E.封面应写明评价对象和评价工作机构
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鉴于物业服务企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为（ ）。
- A.公司管理
- B.现场作业
- C.现场管理
- D.资产管理
- E.设施管理
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物业管理绩效评价指标体系由（ ）构成。
- A.偿债能力指标
- B.修正指标
- C.基本指标
- D.评议指标
- E.发展能力状况指标
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－般来说，（ ）的经济寿命是45年。
- A.工业厂房
- B.仓储用房
- C.银行
- D.普通住宅
- E.写字楼
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建筑物管理计划的内容包括（ ）。
- A.建筑物维护的标准
- B.物业运行绩效评估及与业主沟通计划
- C.建筑物管理策略
- D.物业检查计划
- E.公共设施服务
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关于财务报告分析的特征，下列说法正确的是（ ）。
- A.财务报告分析是在财务报告所披露的信息的基础上，进－步提供和利用财务信息
- B.财务报告分析是以文字报告为依据进行的，是财务报告编制工作的延续和拓展
- C.财务报告分析中，通过比较，观察指标的数量及其差异、趋势等方面的变化，了解发生变化的原因
- D.财务报告分析对企业的经营管理活动作出判断，在分析和判断的基础上再作出评价和预测
- E.财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的依耐性
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零售商业物业现场管理的范围包括（ ）。
- A.开闭店
- B.员工食堂
- C.公共区域广告
- D.物业管理用户
- E.地下停车场
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从财务分析的角度来看，不良资产包括（ ）。
- A.以应收账款形式表现的不良资产
- B.以存货形式表现的不良资产
- C.以短期投资、长期投资形式存在的不良资产
- D.以可移动资产和竣工工程形式表现的不良资产
- E.以开办费、待摊费用表现的不良资产
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房地产市场的功能包括（ ）。
- A.配置各类资产的资金数量
- B.显示房地产市场需求变化
- C.指导供给以适应需求的变化
- D.指导政府制订科学的土地供给计划
- E.引导需求适应供给条件的变化
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在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业服务企业，通常要承担的责任包括（ ）。
- A.履行租务管理工作
- B.执行例行的管理服务
- C.制订投资方针和政策
- D.提出更新改造建议及监察有关活动
- E.制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划
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写字楼管理的策略包括（ ）。
- A.分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围
- B.确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务”
- C.合理保证非收益部分的使用需要
- D.树立品牌形象，参与市场竞争
- E.与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟
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物业管理招投标的原则包括（ ）。
- A.公开原则
- B.合理原则
- C.公正原则
- D.合法原则
- E.公平原则
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从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为（ ）。
- A.市场调节价
- B.政府定价
- C.政府指导价
- D.固定总价
- E.固定单价
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零售商业物业通常的类型包括（ ）。
- A.区域购物中心
- B.市级购物中心
- C.地区购物商场
- D.休闲度假中心
- E.工业写字楼
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从投资的角度来看，资金时间价值的大小，取决的主要因素包括（ ）。
- A.投资利润率
- B.风险因素
- C.通货膨胀率
- D.经济制裁因素
- E.房屋空置率
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物业估价中，市场法适用的物业有（ ）。
- A.商铺
- B.写字楼
- C.学校
- D.教堂
- E.标准厂房
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房屋租赁合同的法律特征是（ ）。
- A.房屋租赁合同是双务合同
- B.房屋租赁合同是要式合同
- C.房屋租赁合同是无偿合同
- D.房屋租赁合同是阶段性合同
- E.房屋租赁合同是诺成合同
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下列属于居住区商场内的主要租户的是（ ）。
- A.装饰材料商店
- B.日用百货商店
- C.普通礼品店
- D.普通市场
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企业财务关系包括（ ）。
- A.企业同其债权人之间的财务关系
- B.企业同其债务人之间的财务关系
- C.企业同国家之间的财务关系
- D.企业同职工之间的财务关系
- E.企业同业主之间的服务关系
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关于管理型物业服务企业，下列说法错误的是（ ）。
- A.有利于提升物业管理工作的管理内涵
- B.是物业行业发展的结果
- C.有利于有效控制和降低管理成本
- D.为业主提供更多多元化服务
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为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成为－体的－种有效的体系是（ ）。
- A.全面控制管理
- B.全面质量管理
- C.设备设施管理
- D.全面经营管理
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前期物业服务合同与物业服务合同两者的共同点在于（ ）。
- A.客体是－致的
- B.基本构成是－致的
- C.编制要求是－致的
- D.主要内容是－致的
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物业(特别是居住物业)的需求主体是人，人口因素中，（ ）对物业价格没有影响。
- A.家庭收入
- B.人口素质
- C.人口数量
- D.家庭人口规模
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如果物业没有抵押贷款安排，亦无储存基金项目扣除，业主应纳税所得额就等于物业的（ ）。
- A.净运营收益
- B.抵押贷款还本付息
- C.税前现金流
- D.所得税
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组合投资管理的最后－个环节是（ ）。
- A.投资分析
- B.投资组合的调整
- C.构建投资组合
- D.投资组合绩效评估
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物业租金形式中，常用于零售商业物业的是（ ）。
- A.毛租金
- B.百分比租金
- C.净租金
- D.空置损失租金
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物业管理招投标具有早期介入和（ ）的特点。
- A.阶段性
- B.整体性
- C.长期性
- D.可测性
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根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订（ ）的前期物业服务合同。
- A.书面
- B.口头
- C.官方
- D.契约
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客户关系管理对企业的作用不包括（ ）。
- A.能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程
- B.能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力
- C.能够提供个性化服务，提高企业知名度
- D.能够改善企业服务、提高客户满意度
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可出租面积是（ ）。
- A.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
- B.可分摊公用建筑面积
- C.单元内使用面积
- D.实际规划租户独立使用的面积
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下列风险中，由于个人或团体的不可预料的反常行为造成的风险是（ ）。
- A.自然风险
- B.社会风险
- C.政治风险
- D.经济风险
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公司支付给离退休职工的退休金属于（ ）。
- A.公司经费
- B.董事会费
- C.劳动保险费
- D.税金
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物业管理投标程序中，投标书最重要的内容是（ ）。
- A.投标单位的概况简介
- B.概述投标单位拟采取的管理策略
- C.分析投标物业的管理要点
- D.详述物业管理的实施计划
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有关收益性物业原始价值的叙述，错误的是（ ）。
- A.原始价值简称原值
- B.包括买价
- C.包括安装费
- D.也称实际价值
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零售商业物业对主要租户的租金调整－般是每（ ）年调整－次。
- A.1
- B.3
- C.5
- D.8
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电梯服务最重要的标准是（ ）。
- A.安全和快速
- B.足够的照明和电梯内地面的良好维护
- C.容易识别的电梯控制符号
- D.容纳量大
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下列不属于避免政策风险的方法是（ ）。
- A.选择政府鼓励的项目投资
- B.选择有收益保证的项目投资
- C.选择有税收优惠政策的项目投资
- D.选择开发建设成本由国家支付重要部分的项目投资
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房地产市场运行环境中，（ ）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。
- A.政治环境
- B.经济环境
- C.法律制度环境
- D.金融环境
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收益性物业估价的市场法，适用的对象是（ ）。
- A.具有收益性的物业
- B.具有服务性的物业
- C.具有交易性的物业
- D.具有风险性的物业
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我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种不包括（ ）。
- A.经营税
- B.城镇土地使用税和房产税
- C.企业所得税
- D.契税
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保险人的赔偿责任是以实际损失为限，但最高不可超过（ ）。
- A.分项保险金额
- B.保险金额
- C.保险费
- D.保险价值
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维持物业公共区域秩序的费用是（ ）。
- A.保安费
- B.装修费
- C.杂项费用
- D.维修保养费
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政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行有（ ）影响。
- A.政策性
- B.决定性
- C.指导性
- D.潜在性
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《中华人民共和国合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，如果为买卖目的评估收益性物业的价值，就要考虑租约租金与（ ）差异的影响。
- A.商品租金
- B.市场租金
- C.成本租金
- D.福利租金
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关于房地产投资总回报，说法错误的是（ ）。
- A.房地产投资总回报包括投资回收和投资回报
- B.投资回收是指投资者对其所投入资本的回收
- C.投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬
- D.投资回报通常是用提取折旧的方式获得
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租赁管理的本质实际上是（ ）。
- A.典型的服务营销与销售
- B.能够签订租约
- C.吸引租户入住
- D.全方位与租户进行沟通
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零售商业物业的租约期限－般是很长的，对于主要租户来说通常是（ ）年。
- A.10～15
- B.10～30
- C.20～30
- D.20～40
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人工福利费中，福利基金按工资总额的（ ）计算。
- A.1.5%
- B.7%
- C.10%
- D.14%
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房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率是（ ）。
- A.资产负债率
- B.财务净现值
- C.投资回报率
- D.现金回报率
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从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有（ ）价值。
- A.时间
- B.空间
- C.市场
- D.资金
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通过进行房地产投资，产生的影响不包括（ ）。
- A.投资者可以获得作为房地产业主的荣誉
- B.投资者可以获得较高的收益和资本增值
- C.投资者可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本
- D.可以抵抑通货膨胀
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财务报告分析准备阶段的工作步骤是（ ）。
- A.搜索整理财务报告分析资料→明确财务报告分析目的→确立财务报告分析标准→制订财务报告分析计划
- B.制订财务报告分析计划→明确财务报告分析目的→搜索整理财务报告分析资料→确立财务报告分析标准
- C.明确财务报告分析目的→确立财务报告分析标准→制订财务报告分析计划→搜索整理财务报告分析资料
- D.确立财务报告分析标准→搜索整理财务报告分析资料→明确财务报告分析目的→制订财务报告分析计划
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经营性物业的租金水平，主要取决于（ ）。
- A.物业本身的状况
- B.当地房地产市场的状况
- C.物业所处的位置
- D.企业的发展战略
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物业服务企业的资金运动，实质上体现了（ ）。
- A.钱与钱、物与物之间的关系
- B.钱与物、钱与钱之间的关系
- C.人与物、单位与钱之间的关系
- D.人与人、单位与单位之间的关系
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在物业管理中经常用到的预算形式，不包括（ ）。
- A.短期预算
- B.年度运营预算
- C.长期预算
- D.资本支出预算
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物业管理招投标的原则中，评标、验标、决标的规则、评分标准对所有的投标方都是统－的，体现的原则是（ ）。
- A.公开原则
- B.公平原则
- C.公正原则
- D.合理原则
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物业经营管理主要以（ ）为管理对象，强调策略性价值管理等特点，要求物业管理师具备房地产投资知识和选择投资区位的能力。
- A.收益性物业
- B.业主或投资者
- C.服务性物业
- D.综合性管理服务
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根据物业服务企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的－种财务管理活动。它是（ ）。
- A.弹性预算
- B.固定预算
- C.成本预算
- D.成本支出
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关于租赁期限的说法中，错误的是（ ）。
- A.租赁期限的表达应该完整、明确，写明开始和终止日期，说明整个期限的时间长度
- B.出租人应当按照租赁合同规定的期限将出租房屋交给承租人使用
- C.出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时，应当事先征得承租人同意
- D.出租人收回住宅用房时，即与承租人解除合同关系，无须再对承租人进行住房安置
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物业管理绩效评价评议指标不包括（ ）。
- A.经营者基本素质
- B.服务硬环境
- C.在岗员工素质状况
- D.利润平均增长率
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拥有者在短时间内很难将房地产兑换现金，这表现了房地产属于（ ）。
- A.非货币性资产
- B.货币资产
- C.流动资产
- D.固定资产
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关于房屋租赁的特点，下列表述错误的是（ ）。
- A.房屋租赁可以转移房屋的所有权
- B.房屋租赁关系不因所有权的转移而中止
- C.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
- D.房屋租赁关系是－种经济要式契约关系
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由于租赁双方的原因而使合同终止的情形不包括（ ）。
- A.将承租的房屋擅自转租的
- B.承租人利用承租的房屋进行违法活动的
- C.无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的
- D.公有住宅用房无正当理由闲置三个月以上的
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物业服务企业生存和发展的前提是（ ）。
- A.正确处理企业同其所有者之间的财务关系
- B.正确处理企业同其债权人之间的财务关系
- C.正确处理企业同其债务人之间的财务关系
- D.正确处理企业内部各单位之间的财务关系
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在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是（ ）。
- A.人口密度
- B.人口素质
- C.人口政策
- D.人口规模
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某旧住宅，测算其重置价格为30万元，门窗破旧引起的折旧费为3万元，因户型不好导致的功能折旧为5万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为2万元，则该旧住宅的现值为（ ）万元。
- A.20
- B.15
- C.25
- D.30
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房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到（ ）的水平。
- A.10％
- B.20％
- C.30％
- D.40％
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在零售商业物业的经营理论中，最大限度地实现“聚集效益”的方法是（ ）。
- A.租户组合的多样化
- B.引入主力店以带来大量客流
- C.实施实用的空间安排
- D.强调零售店组合
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从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的（ ）。
- A.准备金
- B.净运营收益
- C.税前现金流
- D.税后现金流
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某物业内现有设备为1空调机组，剩余使用寿命10年，年电费支出90万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命50年，初始购置费用支出150万元，年电费支出50万元。如果采用新设备，每年节约费用支出（ ）万元。
- A.10
- B.20
- C.15
- D.25
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考核物业服务企业成本(费用)控制中心服务质量的定量指标，主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等，其中，（ ）是最具综合性的服务质量评价指标。
- A.房屋完好率
- B.业主满意率
- C.重大事故发生率
- D.物业增值率
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土地供应政策的核心是（ ）。
- A.土地供应计划
- B.土地开发计划
- C.土地等级评定
- D.土地投资活动
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成本控制类型中，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制是（ ）。
- A.事中控制
- B.防护性控制
- C.事后控制
- D.反馈性控制
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关于基本风险与特殊风险，下列说法错误的是（ ）。
- A.基本风险与特殊风险是按风险发生的原因来划分的
- B.影响整个社会或社会主要生产部门的风险是基本风险
- C.基本风险从本质上是不易防止的
- D.特殊风险发生的原因多属个别现象，其结果局限于较小的范围，本质上较容易控制
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某商业店铺的购买价格为80万元，其中60万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。
- A.15%
- B.20%
- C.14%
- D.28%
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会计报表部分的主表，即企业在会计期末编制的主要会计报表，其中反映物业服务企业在某－特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的财务报表是（ ）。
- A.资产负债表
- B.利润表
- C.现金流量表
- D.成本报表
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物业管理中最常见的租赁形式是（ ）。
- A.定期租赁
- B.自动延期租赁
- C.意愿租赁
- D.私房租赁
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写字楼物业管理的工作内容，不包括（ ）。
- A.制定管理计划
- B.安全保卫
- C.进行市场定位
- D.协调业主与租户的关系