2015年物业管理师考试《物业经营管理》冲刺试卷（3）
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不良物业资产在处置过程中应遵循的原则包括（ ）
- A.要始终围绕项目开展工作
- B.要先易后难、先大后小
- C.要充分利用各种技术方法
- D.要广泛利用社会资源和市场力量
- E.以交易为主
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下列指标中，属于财务效益状况指标的是（ ）
- A.总资产周转率
- B.流动资产周转率
- C.净资产收益率
- D.财务内部收益率
- E.总资产报酬率
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投资者将资金投入房地产投资信托基金（REITs）的优点包括（ ）
- A.能够得到税收方面的好处
- B.收益相对稳定
- C.易于获得金融机构的支持
- D.REITs投资的流动性较好
- E.投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金
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房地产组合投资管理的主要工作包括（ ）
- A.与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则
- B.制定并执行组合投资策略
- C.负责策略资产的配置和衍生工具的应用
- D.设计和调整房地产资产的债务结构
- E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
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零售商业物业现场管理计划的机构设置中，工程部负责的工作有（ ）
- A.根据接管情况，适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施
- B.与设备生产厂家或供应商建立联系，确认保修协议或供货合同
- C.修葺公共设施、主要结构、屋顶等
- D.项目消防设施的日常使用、检查
- E.收集客户对物业管理的意见和建议，并及时向领导和有关部门反映
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物业的成本管理中，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有（ ）
- A.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
- B.国家法律、法规规定之外的各种付费
- C.被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出
- D.国家规定不得列入成本、费用的其他支出
- E.物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费
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收益性物业按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为（ ）
- A.投标成交价
- B.招标成交价
- C.拍卖成交价
- D.挂牌成交价
- E.协议成交价
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零售商业物业的标准租约是根据该类物业的特点制定的。租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式，支付时间等进行具体规定外，还要对（ ）等特殊问题做出具体规定。
- A.关于每一独立承租单元的用途
- B.限制租户在一定地域范围内重复设店
- C.限制经营内容相似的租户
- D.公用面积的维护
- E.同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排应尽量错开
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租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段，两者是贯穿在一起的，在这里并不进行严格区分，租赁方案与策略主要涉及的内容包括（ ）
- A.确定可出租面积和租赁方式
- B.定位目标市场
- C.编制年度预算及决算
- D.确定租金方案
- E.明确吸引租户的策略
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房屋租赁合同中，承租人的权利包括（ ）
- A.有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利
- B.有要求保障房屋安全的权利
- C.出租房屋出售时，有优先购买的权利
- D.有对物业管理状况进行监督、建议的权利
- E.有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理规约、管理规定等权利
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反映和描述房地产市场状况的指标包括（ ）
- A.供给指标
- B.服务质量指标
- C.需求指标
- D.经济效益指标
- E.市场交易指标
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物业管理成本按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为（ ）
- A.固定成本
- B.目标成本
- C.变动成本
- D.定额成本
- E.半固定或半变动成本
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投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有（ ）
- A.完全拥有产权
- B.全部出售套现
- C.股东分摊产权
- D.将大部分产权出售，成为小股东
- E.自己维持大股东的身份
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物业管理成本按照与决策的关系，可划分为（ ）
- A.边际成本
- B.目标成本
- C.计划成本
- D.差异成本
- E.机会成本
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下列关于设备更新特点的分析，正确的是（ ）
- A.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命
- B.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量
- C.比较设备的费用和利益
- D.设备更新分析以费用年值法为主
- E.只比较设备的费用
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随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（ ）
- A.金融业的发展
- B.信息、通信技术水平的提高
- C.生产和工作方式的转变
- D.人文环境的变化
- E.物业需求的变化
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房地产市场可以理解为从事房地产（ ）等活动的场所以及一切交易途径和形式。
- A.买卖
- B.租赁
- C.抵押
- D.典当
- E.交换
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设备的寿命包括（ ）
- A.自然寿命
- B.技术寿命
- C.维护寿命
- D.经济寿命
- E.社会寿命
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下列市场条件变化中，导致对商品住宅需求变化的有（ ）
- A.收入的变化
- B.其他商品的价格变化
- C.对未来的预期
- D.物业市场状况的变化
- E.政府政策的变化
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关于收益性物业的市场价格与理论价格，下列说法正确的有（ ）
- A.市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格
- B.市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的
- C.在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合
- D.在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格
- E.凡是影响真实需求与真实供给的因素，都可能使市场价格发生波动
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资产管理公司通过（ ）来聘用、解聘和调配物业服务企业。
- A.监控现场物业管理工作情况
- B.监控物业管理和物业运营的收益
- C.监控物业管理和物业运营的成本
- D.监控物业的运行绩效
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物业服务企业一般不会对其所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用是控制风险的（ ）手段。
- A.回避
- B.自担或保留
- C.预防与抑制
- D.转移
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物业管理师选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介，一般来说，对于大规模的写字楼物业可选择（ ）来进行宣传。
- A.网络
- B.报纸上的分类广告
- C.物业顾问机构的期刊
- D.电视及广播
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关于写字楼租金调整，对于租期较长的租户，为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整做出明确的规定，以便使业主所收取的租金水平基本与（ ）相符。
- A.权益状况
- B.市场状况
- C.实物状况
- D.区位状况
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（ ）是物业的某种年收益与其价格的比率。
- A.收益乘数
- B.资本化率
- C.有效毛收入乘数
- D.净收益乘数
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零售商业物业的现场管理中，在日常管理中开销最大的一项费用是（ ）
- A.保险费
- B.设施维护费
- C.办公费
- D.公共能耗费
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市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）
- A.整个国家的经济体制
- B.与其他商业设施接近的程度
- C.周围土地利用情况和环境
- D.同类型物业的市场供求关系
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从消费者的角度来看，资金的（ ）体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
- A.收益价值
- B.时间价值
- C.空间价值
- D.市场价值
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物业租赁按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁，其中中短期租赁的租期一般为（ ）年。
- A.1～2
- B.2～3
- C.3～4
- D.4～5
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保险合同中，要求（ ）必须有行为能力和责任能力，保险合同才能生效。
- A.保险人
- B.投保人
- C.被保险人
- D.受益人
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在物业管理工作评价中，良好的物业管理并不仅仅意味着百分之百的出租率，实际上，没有空置可能预示着物业的租金水平低于（ ）
- A.基础租金
- B.市场租金
- C.附加租金
- D.实际租金
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下列报表中，不属于基本财务报表的是（ ）
- A.资产负债表
- B.利润表
- C.现金流量表
- D.成本报表
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物业保险的主要险种中，没有实际标的的保险是（ ）
- A.物业综合险
- B.财产保险
- C.雇主责任保险
- D.公众责任保险
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写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标，即服务满意度，其主要方面的区分中，属于感性服务的是（ ）
- A.快与慢之分、热与冷之分、好与坏之分
- B.全与缺之分、有与无之分、明与暗之分
- C.快与慢之分、热与冷之分、明与暗之分
- D.全与缺之分、有与无之分、好与坏之分
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房地产的（ ）往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。
- A.流动性差
- B.投资回收期较长
- C.投资数额巨大
- D.需要专门的知识和经验
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对一个新建成的零售商业物业而言，日常管理费中的公共能耗费应约占总费用的（ ）
- A.30％
- B.40％
- C.50％
- D.60％
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一般来说，标底的确定要以招标文件中的（ ）目标为依据。
- A.管理
- B.经营
- C.市场
- D.成本
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关于保险合同独特的法律特征，下列说法错误的是（ ）
- A.要式合同是指需要履行特定的程序或采取特定的形式才能成立的合同
- B.附合合同是相对于商议合同而言的
- C.双务有偿就是合同双方互相承担对方的经济义务，是一种有经济代价的交换，即要求等价交换
- D.交换合同假定双方交换的价值是相等的，它适于民法中的等价交换原则
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如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为（ ）
- A.成熟市场法
- B.矩阵法
- C.综合评价法
- D.期末惯例法
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（ ）是商业经营失败的最大原因，这就要求物业服务企业对租户开展的每一项新的商业经营项目都要进行认真的分析研究。
- A.高于预期的资本回报水平
- B.低于预期的资本回报水平
- C.高于收益的资本回报水平
- D.低于收益的资本回报水平
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物业经营管理层次中，房地产资产管理和房地产投资组合管理以（ ）为主。
- A.运行管理
- B.灵活性管理
- C.服务管理
- D.策略性管理
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写字楼、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过（ ）活动，为业主或投资者创造利润和回报。
- A.物业运行管理
- B.物业经营管理
- C.物业服务管理
- D.物业资产管理
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土地供应政策的核心是（ ）
- A.土地供应计划
- B.土地开发计划
- C.土地等级评定
- D.土地投资活动
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风险的类型多种多样，其中房屋所有权人遭受火灾的损失属于（ ）
- A.纯粹风险
- B.投机风险
- C.财产风险
- D.责任风险
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物业管理中，投保决策的基本步骤为（ ）
- A.详细调查→保险金额和保险费的确定→确定所需的保险→选择保险公司→分析保单条款
- B.详细调查→确定所需的保险→保险金额和保险费的确定→选择保险公司→分析保单条款
- C.保险金额和保险费的确定→详细调查→确定所需的保险→选择保险公司→分析保单条款
- D.保险金额和保险费的确定→确定所需的保险→详细调查→选择保险公司→分析保单条款
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保险标的发生保险责任范围内的损失时，计算赔偿金额的方式错误的是（ ）
- A.保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限
- B.保险金额低于保险价值时，按保险金额赔偿
- C.按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，按保险金额赔偿
- D.保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算
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物业管理合同中，物业描述旨在（ ）
- A.界定管理对象及其范围
- B.界定合同双方责任和权力存续的时间
- C.清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准
- D.清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限
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越来越多的大型房地产投资企业通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划的目的是（ ）
- A.降低融资成本
- B.获取开发利润
- C.提高投资者的资信等级
- D.抵消通货膨胀的影响
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物业管理成本按照与决策的关系划分，不包括（ ）
- A.目标成本
- B.边际成本
- C.机会成本
- D.差异成本
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风险可以通过大量的观测结果来揭示出它潜在的必然性，体现了风险的（ ）特点。
- A.负面性
- B.不确定性
- C.可测性
- D.确定性
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物业管理中，标底就是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的（ ）限额的统一。
- A.标准
- B.普通
- C.最低
- D.最高
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为了正确地进行经济效果评价，有必要借助（ ）来进行分析。
- A.评价指标
- B.投资组合
- C.实物资金运动方式
- D.现金流量图
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普通租售型商务写字楼中，写字楼整体有效使用率一般为（ ）
- A.50％～70％
- B.60％～70％
- C.50％～80％
- D.60％～80％
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虽然当事人意思表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立，称为（ ）
- A.要式合同
- B.实践合同
- C.继续性合同
- D.双务合同
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房地产的（ ），要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。
- A.适应性
- B.不可移动性
- C.各异性
- D.相互影响性
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在房地产投资的个别风险中，很大程度上影响着置业投资绩效的风险是（ ）
- A.资本价值风险
- B.比较风险
- C.持有期风险
- D.时间风险
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现在将3000元存入银行，一年后得到的本利和为3060元，经过l年而增加的60元，就是在1年内让出了3000元货币的使用权而得到的报酬，也就是说，这60元是3000元在1年中的（ ）
- A.时问价值
- B.资本价值
- C.市场价值
- D.权益价值
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房地产市场分析中，重要的内容分析是（ ）
- A.物业经营管理分析
- B.物业位置分析
- C.物业财务成本分析
- D.物业管理水平分析
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关于财产风险、责任风险及人身风险的说法，错误的是（ ）
- A.一切财产发生损毁、灭失和贬值的风险是财产风险
- B.他人遭受财产损失或身体伤害，在法律上负有赔偿责任的风险是责任风险
- C.人身风险的产生时间不确定
- D.责任风险比较容易了解和控制，但财产风险和人身风险比较复杂且难以控制
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风险管理的整个过程中，（ ）的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。
- A.风险控制
- B.风险评估
- C.风险调整
- D.风险识别
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零售商业物业制定租约时，要求租户与购物中心的距离通常为（ ）km内，限制重复设店。
- A.3～6
- B.4～8
- C.5～10
- D.6～12
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租赁管理中进行主动的市场营销，首先就要有了解（ ）的渠道。
- A.潜在租户信息
- B.不同物业类型的市场供求状况信息
- C.物业表现情况信息
- D.开发项目所面对的目标市场信息
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物业租金形式中，百分比租金常用于（ ）
- A.居住项目物业
- B.零售商业物业
- C.收益性物业
- D.写字楼物业
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编制物业管理计划时，首先要做的工作是（ ）
- A.分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态
- B.把目标物业放在正确的细分市场内，并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业
- C.准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况
- D.确定影响物业发展的主要因素
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租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前（ ）个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
- A.2
- B.3
- C.4
- D.5
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设备闲置或封存也会产生磨损，其中金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等属于（ ）
- A.第一类有形磨损
- B.第二类有形磨损
- C.第一类无形磨损
- D.第二类无形磨损
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关于成本概率预算的编制方法，说法错误的是（ ）
- A.确定预算编制所涉及的每一变量
- B.确定每一变量的变化范围及其可能性
- C.计算各变量不同“组合”的分项概率
- D.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值
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物业经营管理中，财务控制和财务计划的重要工具是（ ）
- A.预算
- B.目标定位
- C.预测
- D.确定租金
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物业价格的形成条件中，（ ）是指物品能够满足人们的某种需要。
- A.有用性
- B.稀缺性
- C.收益性
- D.有效需求
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市场营销的主要目的是（ ）
- A.增加服务的知名度
- B.了解当地房地产市场发展趋势
- C.更好地满足人们的需求
- D.吸引潜在的租户，以获取一个理想的出租率
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物业管理中经营计划的核心是（ ）
- A.预算
- B.租赁
- C.买卖
- D.绩效
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收益性物业估价的市场法，适用的对象是（ ）
- A.具有收益性的物业
- B.具有服务性的物业
- C.具有交易性的物业
- D.具有风险性的物业
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企业价值又称企业市场价值，是指企业在持续经营期间所能获得的净利润的现值，下列关于企业价值最大化的表述有误的是（ ）
- A.投资者建立企业的目的是扩大财富
- B.企业财富不仅要表现为企业的利润，更要表现为企业的价值
- C.企业价值是账面资产的总价值，而不是企业全部财产的市场价值
- D.在股份制企业，企业价值可以用股票市场价值来计量
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建筑内某一具体出租单元的租金依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异，为平衡位置不好的出租单元的较低租金收入，常使位置较好的出租单元付出一定的（ ）租金。
- A.维护
- B.基础
- C.超额
- D.百分比
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物业管理绩效评价指标体系中，资产负债率指标属于（ ）
- A.财务效益状况指标
- B.资产营运状况修正指标
- C.偿债能力状况指标
- D.发展能力状况评议指标
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物业管理投标中，（ ）是否合理、科学与准确，既反映了投标单位物业管理经验与水平，也直接关系到招标方对投标方的印象，某种程度上是决定中标与否的关键。
- A.物业管理投标一般程序
- B.投标物业的管理要点
- C.投标书的编制
- D.物业管理服务费用测算
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物业服务企业的性质是与（ ）的性质密切相关。
- A.物业投资管理工作
- B.物业资产管理工作
- C.物业经营管理工作
- D.物业租赁管理工作
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风险管理是利用各种自然资源和（ ）对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程。
- A.社会资源
- B.技术手段
- C.市场力量
- D.技术方法
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编制弹性成本（费用）预算的主要方法有（ ）
- A.列表法和公式法
- B.定额法和列表法
- C.分解法和公式法
- D.预算法和列表法
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房地产市场中，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有（ ）
- A.广泛性
- B.多样性
- C.非同质性
- D.垄断性