全国2017年4月自学考试房地产法真题及答案解析

2014年8月，腾龙公司向A城市商业银行申请贷款5000万元，并用一块以出让方式取得的土地(已取得土地使用权证书)进行抵押。于是A银行与腾龙公司签订了贷款合同，贷款期限2年，从2014年8月16日起至2016年8月15日止，对利息等相关事项进行了约定，并且办理了土地抵押的登记手续。

在取得贷款后的一年多时间里，腾龙公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的8公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后腾龙公司无法按期偿还A银行的贷款，于是A银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。

腾龙公司却提出，该地块的土地所有权属于国家，腾龙公司无权将其抵押，认为该土地抵押合同无效。A银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求腾龙公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给A银行。双方争执不下，于是A银行向人民法院起诉。

 问题：

(1)腾龙公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么?

(2)腾龙公司与B公司签订的租赁合同是否有效?为什么?

(3)A银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?为什么

(4)本案应如何处理?

试述房地产开发的基本流程。

简述业主委员会的职责。

简述免纳房产税的房产范围。

简述房地产合作开发的特征。

简述地役权的特征。

经济适用住房

业主大会

房地产经纪服务合同

宅基地使用权

商品房预售

房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，主要包括( )

• A.房屋买卖
• B.房屋交换
• C.土地使用权转让
• D.国有土地使用权出让
• E.农村集体土地承包经营权的转让

住房公积金所具有的特征主要有( )

• A.社会性
• B.互助性
• C.保障性
• D.政策性
• E.自愿性

物业管理关系的特征主要包括( )

• A.具有无偿性
• B.具有有偿性
• C.是不平等关系
• D.是民事关系
• E.等同于行政意义上的管理与被管理关系

房地产开发的特征主要包括( )

• A.利润丰厚
• B.投资量大
• C.建设周期长
• D.涉及面广
• E.工程项目多

根据《房屋登记办法》第7条的规定，房屋登记的程序主要包括( )

• A.当事人申请
• B.登记机构受理
• C.登记机构审核
• D.记载于登记簿
• E.发证

对于土地复垦，应遵循的原则是( )

• A.谁主张，谁举证
• B.谁受益，谁负责
• C.谁破坏，谁复垦
• D.谁使用，谁付费

房地产法律责任的主要形式不包括( )

• A.经济责任
• B.刑事责任
• C.行政责任
• D.民事责任

下列行为中应受行政处罚的是( )

• A.不履行商品房预售合同
• B.不按期支付购房贷款本息
• C.不按时交付商品房
• D.无照经营房地产开发

房地产项目转让的条件之一是房屋建设工程完成开发投资总额的( )

• A.15%以上
• B.25%以上
• C.35%以上
• D.50%以上

国有土地使用权转让合同的转让方，应当依法取得( )

• A.施工许可证
• B.建设工程规划许可证
• C.国有土地使用权证
• D.商晶房预售许可证

甲向乙购买房屋一套，所缴纳契税的计税依据为( )

• A.成交价格
• B.卖方报价
• C.政府定价
• D.买方报价

纳税人建造普通标准住宅出售，免征土地增值税的条件是增值额未超过扣除项目的( )

• A.10%
• B.15%
• C.20%
• D.25%

开征房产税的工矿区须经特定的管理机关批准，该管理机关是( )

• A.乡镇税务所
• B.县级税务局
• C.地、市级税务局
• D.省级税务局

业主与物业管理企业间的物业管理关系是基于( )

• A.双方的服务合同而产生
• B.开发商的指定丽产生
• C.开发商的聘任而产生
• D.政府的任命而产生

下列不属于业主大会职责的是( )

• A.选聘、解聘物业管理企业
• B.自主成立物业管理企业
• C.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施
• D.更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作

公有住房的出售带有很强的政策倾向性，主要是为了解决职工家庭的( )

• A.居住问题
• B.经济问题
• C.工作问题
• D.使用权问题

在物业管理的整个环节中，起主导作用的主体是( )

• A.开发商
• B.物业管理企业
• C.政府房地产管理部门
• D.业主

房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的( )

• A.货币工资
• B.绩效工资
• C.实物工资
• D.补发工资

职工以成本价购买的公有住房，其产权所有人是( )

• A.单位
• B.居委会
• C.个人
• D.国家

房地产抵押权是一种( )

• A.独立权
• B.优先权与独立权
• C.价值支配权
• D.独立权与价值权

根据我国现行法律制度，商品房预售( )

• A.必须交付全部土地出让金
• B.必须取得建设规划许可诞，但不需要施工许可证
• C.必须取得土地使用证，但不需要施工许可证
• D.必须取得土地使用证，但可以只缴纳部分土地出让金

下列情形不属于房地产转让的是( )

• A.房地产赠与
• B.国家对集体土地所有权的征收
• C.以房地产抵债
• D.一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房

在城镇房屋征收补偿过程中，要对被征收的房屋进行补偿，( )

• A.对附属物也应当进行补偿
• B.对附属物不予补偿
• C.对超过了用地期限的超时建筑也应予以补偿
• D.对宅基地也应当予以补偿

在我国现行法律制度下，对征收补偿形式( )

• A.当事人不可以选择
• B.当事人可以选择
• C.一律实行货币补偿
• D.主要实行产权置换

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当进行( )

• A.征收范围内各项活动的冻结
• B.被征收房屋权属调查
• C.被征收房屋建筑面积登记
• D.社会稳定风险评估

对于房地产开发企业通过依法申请所获得的建设用地，国家依然享有该片土地的( )

• A.使用权
• B.所有权
• C.占有权
• D.出让权

以划拨方式取得的土地使用权( )

• A.均有期限限制
• B.一般有期限限制
• C.原则上不允许进入房地产市场
• D.原则上允许进入房地产市场

根据我国相关法律规定，房地产开发资质一级企业的自有流动资金为( )

• A.2 000万元以上
• B.3 000万元以上
• C.4 000万元以上
• D.5 000万元以上

通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供依据，属于房地产权属登记的( )

• A.产权确认功能
• B.管理功能
• C.宣示功能
• D.保障功能

房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增减时，所进行的登记属于( )

• A.原始登记
• B.变更登记
• C.转移登记
• D.他项权登记

超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，该土地使用权( )

• A.可以无偿收回
• B.只能有偿收回
• C.应当无偿收回
• D.应当有偿收回

建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地( )

• A.转用审批手续
• B.征用审批手续
• C.出让审批手续
• D.转让审批手续

房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权的，该块土地下的矿产资源所有权属于( )

• A.开发商
• B.国家
• C.业主委员会
• D.业主大会

城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的管理反映了( )

• A.城市物业管理关系
• B.土地承包和管理关系
• C.城市房地产管理关系
• D.城市建筑设计管理关系

征用基本农田50亩进行房地产开发的，其批准机关是( )

• A.县级人民政府
• B.市级人民政府
• C.省级人民政府
• D.国务院