全国2019年4月自学考试房地产法真题及答案

试述业主大会决定有效通过的条件。

2016年6月8日，恒兴公司与赵晓阳签订《商品房认购书》．约定恒兴公司将其开发建设的立新小区A栋1层4号房出售给赵晓阳，房价款75万元，赵晓阳在签订《认购书》时交付定金2万元，其余购房款于2016年6月10日一次性付清，恒兴公司应于2016年7月25日以前与赵晓阳换签正式《商品房买卖合同》，并于2017年5月31日以前交付该房屋。《认购书》签订以后，赵晓阳于2016年6月11日向恒兴公司交付了全部购房款，恒兴公司开具了正式收款收据。但恒兴公司没有按《认购书》的约定与赵晓阳换签《商品房买卖合冋》，亦未交付该房屋，赵晓阳要求恒兴公司履行《认购书》的约定，与其签订《商品房买卖合同》，未果，于是起诉至人民法院。经查，恒兴公司开发建设的立新小区5-16层已取得商品房预售许可证，但1-4层至今未取得商品房预售许可证。

问题：（1）本案《认购书》能否被认定为商品房买卖合同?为什么?（4分）

（2）我国商品房预售需要具备哪些条件?（4分）

（3）本案《认购书》是否有效?为什么?（3分）

简述商品房包销的基本流程。

简述房地产开发的基本原则与要求。

简述作为国有土地上房屋征收前提条件的公共利益的范围。

房地产行纪

简述建设用地使用权消灭后地上建筑物的处理。

房地产按揭

住宅专项维修资金

建设工程造价

登记生效主义

下列可以免纳房产税的房产有（）

• A.国有企业自用的房产
• B.宗教寺庙的自用房产
• C.个人所有非营业用的房产
• D.人民团体自用的房产
• E.军队自用的房产

判断商品房预售是否合法合规的证书有（）

• A.国有土地使用权证
• B.建设用地规划许可证
• C.建设工程开工许可证
• D.建设工程规划许可证
• E.预售许可证

下列属于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围的有（）

• A.没有竞争性要求的工业用地
• B.商品住宅用地
• C.旅游业经营用地
• D.娱乐业经营用地
• E.同一宗地有两个以上意向用地者

建设工程施工合同应当被确认为无效的情形有（）

• A.承包人未取得建筑施工企业资质的
• B.没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的
• C.承包人超越建筑施工企业资质等级的
• D.建设工程中标无效的
• E.承包人表示不履行合同主要义务的

下列不属于我国房地产税的是（）

• A.土地增值税
• B.企业所得税
• C.房地产印花税
• D.耕地占用税

下列关于房地产法律体系的表述中，正确的有（）

• A.房地产法是行政、民事和经济法律规范的综合体
• B.房地产法律体系中既有全国性立法又有地方性立法
• C.习惯在解决房地产法律纠纷中起着不可或缺的作用
• D.房地产合同示范文本是房地产法的渊源
• E.司法解释是房地产法的渊源

住房公积金的存、贷利率的批准机关是（）

• A.中国人民银行
• B.财政主管部门
• C.建设行政主管部门
• D.国务院

下列不属于《房地产经纪管理办法》中规定的房地产经纪行为的是（）

• A.促成房地产投资开发
• B.向委托人提供房地产居间服务
• C.促成房地产交易并收取佣金
• D.向委托人提供房地产代理服务

申请经济适用住房的家庭必须同时符合的条件不包括（）

• A.具有当地城镇户口
• B.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准
• C.家庭人口不少于5人
• D.无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准

下列关于住房置业担保公司的说法正确的是（）

• A.一个省只设立一个置业担保公司
• B.县（区）原则上应设立置业担保公司
• C.置业担保公司由金融行政主管部门主管
• D.设立置业担保公司必须经过审核批准

根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押权人有权要求处分抵押房地产的是（）

• A.抵押人被依法宣告解散
• B.债务履行期木满
• C.抵押人对抵押权人发生侵权损害
• D.抵押人与他人发生违约纠纷

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订的合同是（）

• A.书面的物业服务合同
• B.口头的物业服务合同
• C.书面的前期物业服务合同
• D.口头的前期物业服务合同

公共租赁住房贷款的期限原则上不超过（）

• A.10年
• B.15年
• C.20年
• D.25年

下列不适用买卖不破租赁规则的情形是（）

• A.房屋租赁期内因继承转让房屋
• B.房屋租赁期内因析产转让房屋
• C.房屋在出租前已被法院查封
• D.房屋出租后设立的抵押权的实现

建筑物的专有部分可以被约定为供业主共同使用，该约定的形式可以是（）

• A.当事人合同约定
• B.物业服务企业的决议
• C.业主委员会的决议
• D.业主大会的决议

根据《物业管理条例》的规定，物业服务的一般收费对象是（）

• A.已取得房屋所有权的业主
• B.已经入住的业主
• C.房屋买卖合同已生效的业主
• D.房屋的实际使用者

通过房地产经纪公司在银行开设的存量房客户交易结算资金专用存款账户而存入的交易结算资金的所有权属于（）

• A.开户银行
• B.房地产管理机关
• C.房地产经纪公司
• D.交易当事人

刘某向某房地产开发商购买商品房一套，于2017年3月15日签订合同并支付了七成房款，4月20日刘某转账付清剩余全部房款，开发商收到房款后于4月21日交给刘某书面的收房通知，约定4月30日将房屋交给刘某使用。倘若刘某拒绝收房，刘某承担房屋毁损风险的起始时间是（）

• A.3月15日
• B.4月20日
• C.4月21日
• D.4月30日

下列不属于行政管理机关对商品房预售监管制度的是（）

• A.预售许可制度
• B.预售款提存制度
• C.预售备案登记制度
• D.预告登记制度

建设工程保修期的起算时间是（）

• A.竣工之日
• B.竣工验收合格之日
• C.交付使用之日
• D.合同签订之日

下列关于工程款优先受偿权的表述中，不正确的是（）

• A.工程款优先受偿权是一种法定的优先受偿权
• B.承包人的工程款清偿优先于普通债权
• C.承包人的工程款清偿优先于以该工程设定的抵押权
• D.工程款优先受偿权的行使期限为一年

建设工程监理的主要任务是“三控制、两管理、一协调”其中“三控制”不包括（）

• A.环境控制
• B.工期控制
• C.质量控制
• D.投资控制

下列关于建筑工程分包的表述中，正确的是（）

• A.中标人可以转让中标项目
• B.接收分包的人可以再次分包
• C.中标人就分包项目向招标人负责
• D.接收分包的人承担按份责任

房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的后果是（）

• A.延期参加资质年检
• B.视为不合格，予以罚款
• C.视为不合格，降低资质等级
• D.视为不合格，注销资质证书

房地产开发企业应将项目建设过程中的主要事项，如项目名称、规模、转让记录、预售情况等记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门（）

• A.审核
• B.备案
• C.批准
• D.登记

建设用地使用权被依法收回后，应当对土地使用权人给予适当补偿的情形是（）

• A.单位迁移停止使用原划拨土地的
• B.为公共利益需要使用土地的
• C.铁路经核准报废的
• D.土地出让期限届满未申请续期的

下列各项中，可以转让的房地产是（）

• A.经其他共有人书面同意的共有房地产
• B.权属有争议的房地产
• C.被依法收回土地使用权的房地产
• D.被人民法院查封的房地产

被征收人在法定期限内对补偿决定不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请特定机关强制执行。该机关是（）

• A.公安局
• B.人民法院
• C.城市管理局
• D.检察院

建设用地使用权的性质是（）

• A.所有权
• B.抵押权
• C.质权
• D.用益物权

某省人民政府所在地的市的土地利用总体规划，由该市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，其批准权限属于（）

• A.国务院
• B.国土资源部
• C.省人民政府
• D.市人民政府

下列不属于土地物权制度的是（）

• A.土地所有权制度
• B.土地登记制度
• C.土地用益物权制度
• D.土地担保物权制度

下列不属于《物权法》规定的相邻关系的是（）

• A.相邻采光关系
• B.相邻排水关系
• C.相邻通行关系
• D.相邻景观关系

下列关于地役权的表述中，不正确的是（）

• A.地役权是法定的
• B.地役权有从属性
• C.地役权的客体不限于土地
• D.地役权有不可分性

下列关于宗地的表述中，正确的是（）

• A.宗地的范围大于土地
• B.宗地是平面的
• C.宗地是土地权属界线封闭的地块
• D.宗地不以界址为限

根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发建设主体是（）

• A.政府
• B.土地所有权人
• C.房地产开发企业
• D.土地使用权人