房地产按揭

试述业主大会决定有效通过的条件。

2016年6月8日，恒兴公司与赵晓阳签订《商品房认购书》．约定恒兴公司将其开发建设的立新小区A栋1层4号房出售给赵晓阳，房价款75万元，赵晓阳在签订《认购书》时交付定金2万元，其余购房款于2016年6月10日一次性付清，恒兴公司应于2016年7月25日以前与赵晓阳换签正式《商品房买卖合同》，并于2017年5月31日以前交付该房屋。《认购书》签订以后，赵晓阳于2016年6月11日向恒兴公司交付了全部购房款，恒兴公司开具了正式收款收据。但恒兴公司没有按《认购书》的约定与赵晓阳换签《商品房买卖合冋》，亦未交付该房屋，赵晓阳要求恒兴公司履行《认购书》的约定，与其签订《商品房买卖合同》，未果，于是起诉至人民法院。经查，恒兴公司开发建设的立新小区5-16层已取得商品房预售许可证，但1-4层至今未取得商品房预售许可证。

问题：（1）本案《认购书》能否被认定为商品房买卖合同?为什么?（4分）

（2）我国商品房预售需要具备哪些条件?（4分）

（3）本案《认购书》是否有效?为什么?（3分）

简述商品房包销的基本流程。

简述房地产开发的基本原则与要求。

简述作为国有土地上房屋征收前提条件的公共利益的范围。

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简述建设用地使用权消灭后地上建筑物的处理。

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