全国2011年1月自学考试房地产法真题及答案解析

2008年8月20日，甲与乙签订了一份房屋租赁合同。合同约定：甲将自有住房一套出租给乙居住，每月租金2000元，按月收租，租期二年。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，乙交付了押金和租金后入住。

此后，乙每月按期交租。2009年2月，甲因欠丙60万元，便将该房屋抵押给丙，双方订立了抵押合同，但未办理抵押登记手续，合同约定：如甲不能在2009年6月底还债，该房屋归丙所有。后甲在2009年6月底未能还债，丙于是在2009年7月起开始主张实现其抵押权，要求乙向其缴纳租金，乙以自己与甲签订房屋租赁合同，丙无权收取租金为由拒绝。

此后，即从2009年7月至2010年5月，无论甲、丙怎样催促，乙既拒绝向甲交租，也不向丙交租，遂甲决定终止租赁合同。 

问题：

(1)甲能否将已出租的房屋抵押给丙?为什么?

(2)甲与丙签订抵押合同后，抵押权是否成立?为什么?

(3)抵押合同的内容是否合法?为什么?

(4)甲是否有权终止租赁合同，收回房屋?为什么?

试述我国《土地管理法》设立的耕地保护制度。

简述非法处分农村集体所有土地的法律责任。

简述土地使用权划拨的特征。

简述我国城镇住房制度改革的基本内容。

物业管理

简述处理房地产相邻关系应遵循的原则。

城市房屋拆迁管理体制

业主

土地再开发

建筑物区分所有权

外商投资开发经营成片土地的审批程序包括( )

• A.土地管理机构的设立
• B.项目建议书的编制和审批
• C.设立开发企业的审批
• D.土地使用权的取得
• E.成片开发规划的批准

免征房产税的情形有( )

• A.国家机关、人民团体、部队自用房产
• B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产
• C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
• D.个人所有非营业用的房产
• E.财政部批准免征税的房产

下列属于房地产法律关系特征的有( )

• A.主体的多元性
• B.主体的单一性
• C.客体的确定性
• D.客体的双重性
• E.内容多样性

依照《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，下列房地产不得设定抵押的有( )

• A.权属有争议的房地产
• B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
• C.列入文物保护的建筑物
• D.已依法公告列入拆迁范围的房地产
• E.被依法查封的房地产

未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变管理用房的用途，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处( )

• A.1万元以上10万元以下罚款
• B.2万元以上15万元以下罚款
• C.3万元以上20万元以下罚款
• D.4万元以上30万元以下罚款

我国房地产法律体系中专门法包括( )

• A.农村土地承包法
• B.担保法
• C.建筑法
• D.住宅法
• E.草原法

公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得土地使用权或所有权的，应当( )

• A.先申请行政复议;对行政复议决定不服，可以依法向人民法院起诉
• B.先申请仲裁;对仲裁裁决不服，可以依法向人民法院起诉
• C.直接向人民法院起诉
• D.先申请调解;对调解不服的，可以依法向人民法院起诉

下列关于外商投资企业使用土地的表述中，正确的是( )

• A.外商投资企业对其占有的土地拥有所有权
• B.外商投资企业对其占有的土地拥有使用权
• C.外商投资企业可以自行改变土地用途
• D.外商投资企业使用土地享受超国民待遇

耕地占用税的计税依据是( )

• A.纳税人实际占用的耕地面积
• B.纳税人实际占用耕地面积的市场评估价
• C.纳税人实际占用耕地面积近三年农作物总产量的市场价
• D.纳税人实际占用耕地面积和村民会议确定的间接损失

下列关于土地增值税范围的表述中，正确的是( )

• A.土地增值税的范围为土地使用权、地上建筑物及其他附着物
• B.土地增值税的范围仅为土地使用权
• C.土地增值税的范围为土地使用权和地上建筑物
• D.土地增值税的范围为地上建筑物及其他附着物

城镇土地使用税的计税依据是( )

• A.纳税人实际占用的土地面积的价值
• B.纳税人实际占用的土地面积加一定量的误差
• C.纳税人实际占用的土地面积
• D.建筑物的建筑面积

关于申请人申请住房公积金贷款，下列说法中正确的是( )

• A.申请人无须提供担保
• B.申请人经住房公积金管理委员会批准可以不提供担保
• C.申请人经住房公积金管理中心批准可以不提供担保
• D.申请人应当提供担保

下列属于可以提取住房公积金的情形是( )

• A.为父母或子女购买住房并以其姓名登记的
• B.偿还银行贷款的
• C.离休、退休的
• D.欠缴国家税款无力支付的

物业管理服务合同成立后，应在规定的期限内报物业行政管理部门( )

• A.批准
• B.审核备案
• C.审查
• D.登记备案

有权批准业主公约的组织是( )

• A.物业管理公司
• B.业主大会
• C.业主委员会
• D.居民委员会

个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，应该( )

• A.按相应利率档次执行新的利率规定
• B.按相应利率档次执行旧的利率规定
• C.经借贷双方协商确定利率标准
• D.由金融行政主管部门确定利率标准

职工以标准价购买的公有住房，拥有( )

• A.有限产权
• B.部分产权
• C.全部产权
• D.使用权

物业管理的核心内容是物业的( )

• A.共有部分和共同事务
• B.共有部分
• C.共有部分和个体事务
• D.共同事务

下列各项中，不属于城镇住房制度改革基本原则的是( )

• A.推行住房的实物分配原则
• B.国家、集体、个人三者共同负担的原则
• C.租、售、建并举的原则
• D.在统一政策的基础上因地制宜、分散决策的原则

职工购买公房，可以一次付款，也可以分期付款。实行分期付款的期限一般不超过( )

• A.5年
• B.10年
• C.15年
• D.20年

下列各项中，属于房地产抵押人权利的是( )

• A.对抵押房地产的占有、使用和获取收益权
• B.保持抵押房地产的价值权
• C.物上代位权
• D.优先受偿权

以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一是按照出让合同约定已经支付一定比例的土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，该比例是( )

• A.30%
• B.50%
• C.80%
• D.100%

依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括( )

• A.房地产转让
• B.房地产抵押
• C.房地产开发
• D.房屋租赁

拆迁补偿的范围包括被拆除的( )

• A.所有的房屋及其附属物
• B.违章建筑物
• C.超过期限的临时建筑物
• D.未超过期限的临时建筑物

拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当实行( )

• A.货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任
• B.货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任
• C.房屋产权调换
• D.产权调换和货币补偿结合

被拆迁人，是指被拆迁房屋的( )

• A.所有人
• B.使用人
• C.租赁人
• D.抵押权人

土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况是( )

• A.拍卖
• B.招标
• C.协议
• D.公开竞投

土地使用权的出让方只能是( )

• A.国家
• B.各级人民政府土地管理部门
• C.法人
• D.自然人

县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登记为( )

• A.初始登记
• B.变更登记
• C.转移登记
• D.总登记

下列各项中，属于房屋共有特征的是( )

• A.房屋主体是单一的
• B.房屋主体不同，但客体是同一项房产
• C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分
• D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分

房地产开发用地是指取得开发用地的( )

• A.使用权
• B.所有权
• C.占有权
• D.收益权

国家建设用地必须是( )

• A.荒山荒地
• B.国有土地
• C.未栽种的农用地
• D.农民集体所有的土地

实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划入基本农田保护区的是( )

• A.铁路公路交通沿线的耕地
• B.农业科研教学示范田
• C.退耕还牧、还林、还湖的耕地
• D.城镇建设用地周边的耕地

针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取的承包方式是( )

• A.招标
• B.拍卖
• C.公开协商
• D.家庭承包

承包方对其承包的基本农田，不得进行的行为是( )

• A.有偿流转土地承包经营权
• B.自主地进行生产经营
• C.在承包的基本农田上挖鱼塘
• D.与其它承包方互换经营权

城市房地产管理关系属于( )

• A.物业公司监督管理行为
• B.建筑规划投资行为
• C.开发商与所有权人交易行为
• D.政府管理、监督行为

在我国，土地使用权( )

• A.不得转让或抵押
• B.可以转让或抵押
• C.可以转让不能抵押
• D.不能转让可以抵押

房地产法律关系的客体是( )

• A.国家机关
• B.企事业单位
• C.土地和房屋
• D.社会团体