2012年物业管理师考试《物业管理实务》预测试卷(四)

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某物业项目位于我国某沿海城市，总建筑面积达35余万m²，属中高层住宅物业，项目分两期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介入工作。
请分析后回答以下问题：
1.物业服务企业早期介入有何作用？
2.在可行性研究阶段。物业服务企业早期介入的工作内容包括哪些？
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在常规物业管理中，使用批复应注意的问题包括( )。
- A．必须有正式的书面请示才能批复，口头或电话请示不能作为批复的依据
- B.批复是对请示作回复，所以在批复的开头一定要完全引述来文字号和标题，不可只引文号，或只引标题
- C．文件在未获批准前，不得对下属单位发送
- D．批复一般只给来文请示的单位
- E．批复要有针对性，要态度明朗，观点明确，措辞要庄重、周密、准确
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某物业服务公司负责管理的某小区是已经投入使用12年的住宅区，建筑面积45万m²，以高层建筑为主。最近一阶段业主频频反映小区内的老鼠和蚊蝇较多，特别是蚊子，建议物业服务企业采取一些措施。
请分析后回答以下问题：
1．产生上述情况的可能原因有哪些？
2.应采取怎样的措施来解决这一问题？
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对薪酬结构的确定和调整需主要掌握的基本原则包括( )原则。
- A．公平竞争
- B．公开
- C．给予员工最大激励
- D．诚信
- E．公平付薪
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物业服务企业和管理服务人员为了使沟通工作达到良好效果，在做好场地、人员、资料和相关服务工作的同时，应针对不同( )做好相应的准备工作。
- A．对象
- B．项目
- C．标准
- D．方法
- E．内容
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物业服务企业信用档案的记录内容主要包括( )。
- A．公众投诉及处理情况
- B．经营活动中的违法违规行为
- C．企业及执（从）业人员的基本情况
- D．物业服务企业信用档案投诉情况
- E．服务质量问题及其他不良行为记录
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物业运行记录档案的收集范围包括( )。
- A．物业维修记录档案
- B．物业服务记录档案
- C．建筑物运行记录档案
- D．设施设备运行记录档案
- E．物业管理公司行政管理档案
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物业服务费的成本构成包括( )。
- A．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
- B．物业管理区域秩序维护费用
- C．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
- D．办公费用和差旅费用
- E．低值易耗品摊销
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物业服务企业的主营业收入不包括( )。
- A．物业经营收入
- B．材料物资销售收入
- C．物业管理收入
- D．物业大修收入
- E。无形资产转让收入
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物业管理风险中，日常物业管理的风险包括( )。
- A．在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险
- B．物业管理日常运作过程中存在的风险
- C．物业管理项目外包服务过程中的风险
- D．市政公用事业单位服务过程中的风险
- E．公共媒体宣传报道中的舆论风险
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各类机房均应配备足够数量的灭火器材，以保证机房火灾的处置。机房内主要配备
有( )。
- A．固定灭火器材
- B．不固定灭火器材
- C．手动式灭火器
- D．消防战斗服
- E．推车式灭火器
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业主在办理入住手续时，物业管理单位要与业主签订有关物业管理服务的约定，进一步明晰双方的权利和义务，在协议中应明确( )。
- A．滞纳金及其计收比例
- B．物业管理费计费时段和缴交时间
- C．物业管理费收缴方式（现金或托收等）
- D.物业管理费收费面积、收费标准及金额
- E．填写装修申报登记表的时限
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清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为( )。
- A．联合作业
- B．综合管理
- C．外包管理
- D．委托管理
- E．自行作业
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物业管理机构更迭时查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容
有( )。
- A．建筑结构及装饰装修工程的状况
- B.供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备
- C．业主的阳台
- D．保安监控、对讲门禁设施
- E．停车场、门岗、道闸设施
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物业管理中，早期介入的作用是( )。
- A．优化设计
- B．增加物业管理的成本
- C．有利于了解物业情况
- D．为前期物业管理作充分准备
- E.有助于提高工程质量
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诚实信用原则适用弹性相当大，具有( )的基本功能。
- A．确定行为规则
- B．决定合同内容
- C．选择合同方式
- D．平衡利益冲突
- E．解释法律与合同
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制订计划过程中，要考虑物业管理方案实施不同。阶段的工作重点、项目、内容、时间要求等因素，可采用( )等表现方式。
- A．表格法
- B.横道图法
- C.曲线法
- D．直线法
- E．图表法
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招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括的内容有( )。
- A.获取招标信息
- B．招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点
- C.物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准
- D．物业服务合同的签订说明
- E．对投标人及投标书的要求，包括投标入的资格、投标书的格式、主要内容
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物业管理工作计划的制订大体可以分成( )。
- A.筹备期
- B．计划讨论阶段
- C.交接期
- D.可行性研究阶段
- E．正常运作期
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物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在( )。
- A.招标方式的特殊性
- B．招标客体的持殊性
- C．招标主体的特殊性
- D．物业管理服务内容的特殊性
- E．招标程序的特殊性
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物业服务企业组织机构设置的要求包括( )
- A.分工协作
- B．命令统一、责权分明
- C.统一领导、分层管理
- D.按照规模、任务设置
- E.精于、高效、灵活
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物业服务企业在领取营业执照之日起30d内，持( )企业法定代表入的身份证明等资料向当地的房地产主管部门申请资质。
- A.营业执照
- B．企业章程
- C.验资证明
- D．业绩证明
- E．企业法定代表的身份证明
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计划的结尾部分，应根据行文的需要而定。常见的结尾方式不包括( )。
- A．强调有关注意事项
- B.突出重点
- C．提出号召
- D.开门见山
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当物业管理公司为了实现某一管理目标、完成某项任务或开展某项工作而预先作出安排与部署时，要用( )事务文书。
- A.“计划”
- B.“大事记”
- C．“总结”
- D.“倡议书”
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客户满意调查过程的成败首先取决于该( )。
- A．分析结果
- B．客户满意过程再评估
- C.调查的策划
- D.客户满意度调研
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在招聘操作层员工时，可根据应聘岗位的需要，对应聘者进行操作技能方面的测验，称为( )测验。
- A．知识
- B.心理
- C．特殊能力
- D.劳动技能
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项目管理负责人能力培训的主要内容不包括( )
- A．制订物业管理方案的能力
- B.物业接管验收能力
- C.策划经营服务项目的能力
- D．编制费用预算的能力
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客户希望听到“我会优先考虑处理您的问题”，体现了客户( )的需求。
- A．需要服务人员专业化
- B.需要迅速反应
- C．需要被倾听
- D．需要被关心
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培训效果评估的主要目的是( )。
- A．评估被培训者对培训知识的掌握程度
- B.评估被培训者工作行为的改进程度
- C．评估企业的经营绩效是否得到了改善
- D．研究和分析员工在经过培训后其行为是否发生了变化
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全国物业服务企业信用档案建设按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则，由国家( )统一部署。
- A．行政主管部门
- B.住房与城乡建设部
- C.中国物业管理协会
- D．当地物业管理行政主管部门
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投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在一定的期限内将处理意见反馈给信用档案管理部门，反馈意见应由( )签章。
- A.省物业管理行政主管部门
- B.行政主管部门和行业协会
- C．当地物业管理行政主管部门
- D．中国物业管理协会
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二级资质以下物业服务企业及执（从）人员信用档案系统的建立和监督管理是由( )负责。
- A.地方物业管理行政主管部门
- B.住房与城乡建设部
- C.住房与城乡建设部信息中心
- D．中国物业管理协会
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物业服务费的测算编制应考虑的因素不包括( )。
- A．物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本
- B.物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中
- C．物业服务企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进
- D．物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价
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有关物业服务企业成本费用的管理，叙述不正确的是( )。
- A．物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中
- B．实行一级成本核算的物业服务企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用
- C．物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用
- D．物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余颓的0.2%～0.3%计提坏账准备金，计人管理费用
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根据物业维护保养的需要，在大修、中修和更新改造费用不足时，由( )决定向全体业主续筹的资金。
- A.物业单位
- B．业主大会
- C．居民委员会
- D．业主大会和居民委员会
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物业日常管理服务常见的风险是( )。
- A．合同风险
- B.管理风险
- C．收费风险
- D．舆论风险
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日常物业管理的风险中，( )的风险是物业管理运作中常见的现象。
- A．管理费收缴
- B．物业管理员工服务存在
- C．物业管理服务项目外包
- D．替公用事业费用代收代缴存在
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在清洁工作日常管理中，( )应覆盖小区主要室内外公共区域。
- A.日检
- B．月检
- C．年检
- D．专项抽检
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对消防安全检查的要求，以下叙述不正确的是( )。
- A．对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改
- B．对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题时，在规定时间内进行整改
- C．对消防隐患问题，立即处理
- D．深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验
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对运行和使用者的责任和配合，下列叙述不正确的是( )。
- A．负责通知楼宇住户（租客）有关维修保养的工作时间，避免造成不必要的恐慌
- B．运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认
- C．指定负责消防系统运行的责任人为1～2人，运行责任人必须由具备相关专业知识的人员担任
- D.负责加强维修保养期间的巡查，预防事故发生
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下列不属于共用设施设备订立外包管理合同应注意的事项是( )。
- A．委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性
- B．建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题
- C．在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷。
- D．应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验
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有关空调系统管理工作的主要内容，以下叙述错误的是( )。
- A．根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制定空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划
- B．根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态
- C．在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题
- D．空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视
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物业的供电种类按供电回路数目的情况可分为( )。
- A．无自备电源供电和有自备电源供电
- B．长期供电和临时供电
- C.单回路供电和多回路供电
- D．高压供电和低压供电
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下列有关业主办理人住手续流程的表述中，正确的是( )。
- A.为保障业主权益，业主可以先领取房屋钥匙，再凭入住通知书、购房发票及身份证进行登记确认
- B．为保障物业服务企业权益，业主应缴纳当期物业管理服务等有关费用后，再签署有关物业管理服务约定的文件
- C．业主缴纳当期物业管理服务等有关费用后，入住手续即完成
- D．领取房屋钥匙后，入住手续即完成
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在物业装饰装修之前，物业管理单位和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》，约定物业装饰装修管理的相关事项不包括( )。
- A．违约责任
- B．装饰装修工程的实施期限
- C．外立面设施及防盗窗的安装要求
- D．装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材
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物业查验的过程中，( )查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方
法进行。
- A.观感
- B．检测
- C．试验
- D．使用
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物业管理机构更迭时，管理工作需移交的物资财产不包括( )。
- A．交通工具
- B．维修资金
- C．通信器材
- D．办公设备
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在前期物业管理阶段，不需要投入较大人力、财力、物力等资源，管理成本相对较低
C.前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务
D．前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程
15.新建物业承接检验中过程，物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题提交( )处理。
- A．监理单位
- B．业主、
- C．建设单位
- D．项目负责人
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关于前期物业管理的特点叙述不正确的是( )。
- A.前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响
- B．在前期物业管理阶段，不需要投入较大人力、财力、物力等资源，管理成本相对较低
- C.前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务
- D．前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程
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物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的内容不包括( )。
- A.就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
- B．根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准
- C．根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准
- D.设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案
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早期介入是物业服务企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业服务企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。这体现了早期介入的( )作用。
- A．优化设计
- B．有助于提高工程质量
- C.为前期物业管理作充分准备
- D．有助于提高建设单位的开发效益
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根据《物业管理条例》的规定，“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权( )以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
- A．1/3
- B．1/2
- C．2/3
- D．3/4
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前期物业服务合同中，服务内容主要包括：( )；物业共用部位和相关场地环境管理；物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。
- A.车辆停放管理
- B．物业服务费用的收取标准
- C．物业类型
- D．物业服务费用的缴纳
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下列对合同要约的表述，不正确的是( )。
- A.一旦受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束，要约人就成为合同的一方当事人
- B.要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款，且内容必须明确，使受要约人能理解要约人的真实意图
- C．要约并非要约人原因导致信件遗失而不能传达的，视为要约生效
- D．要约人虽有要约但未传达，则该要约不发生任何效力
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有关承诺的撤回，下列表述不正确的是( )。
- A．撤回承诺的通知在承诺通知到达要约人之前到达要约人的，则撤回承诺的通知有效
- B．受要约人有权随时撤回所作出的承诺，不受时间限制
- C．撤回承诺的通知与承诺通知同时到达要约人的，则撤回承诺的通知有效
- D．撤回承诺的通知在承诺通知到达要约人之后到达要约人的，则视为合同成立，双方受合同约束
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合同法的最高要求是( )。
- A．诚实信用
- B．合同自由
- C．主体平等
- D．守法和维护社会公益
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在物业管理招标的程序中，以下关于中标及签订合同的表述，不正确的是( )。
- A．投标有效期应当在招标文件中载明
- B．招标人应当在投标有效期截止时限l5日前确定中标人
- C.招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿
- D．招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案
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以下不属于物业管理方案的实质性内容是( )。
- A．物资装备
- B．人员培训及管理
- C．组织架构与人员的配置
- D．档案的建立与管理
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物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手，下列选项中，属于来自竞争对手的风险是( )。
- A．招标方提出显失公平的特殊条件，招标方未告知可能会直接影响投标结果的信息
- B.采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当的竞争手段
- C．盲目作出服务承诺
- D．价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营
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物业管理投标中，常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。下列对商务文件和技术文件的叙述，不正确的是( )。
- A．公司简介不属于商务文件范畴
- B．公司简介包括投标公司的资质条件、以往业绩、人员等情况
- C.公司法人地位及法定代表人证明属于商务文件
- D．商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映企业的情况和详细的报价
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新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设( )的暂定期。
- A．3个月
- B．6个月
- C.1年
- D．2年
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按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于( )个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准。可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
- A．2
- B.3
- C．4
- D．5
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